「核心提示」北京西城，優(yōu)質(zhì)教育資源集中地。幼升小派位結(jié)束后，一場(chǎng)洗牌開(kāi)始。有的片區(qū)一個(gè)月房?jī)r(jià)降價(jià)70萬(wàn)，學(xué)區(qū)房的神話破滅了嗎？

作者 |詹方歌

編輯 |邢昀

2023年，房產(chǎn)市場(chǎng)之冷，超出行業(yè)內(nèi)外的預(yù)期。但在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，北京西城金融街片區(qū)的房?jī)r(jià)仍舊能保持在20萬(wàn)/平米。難道學(xué)區(qū)房市場(chǎng)遵循的是另一套邏輯嗎？

(資料圖片)

今年6月，西城區(qū)幼升小派位結(jié)束，新一輪的西城房產(chǎn)市場(chǎng)洗牌又開(kāi)始了。

2020年春天“7.31”政策出臺(tái)，不少家長(zhǎng)想在大限之前搶到確定的船票，學(xué)校資源均衡的德勝片區(qū)備受追捧，房?jī)r(jià)一路水漲船高。如今低迷的市場(chǎng)環(huán)境疊加“多校劃片”等政策強(qiáng)有力的落地，德勝成了跌幅最大的學(xué)區(qū)。而當(dāng)年被諸多家長(zhǎng)放棄的金融街片區(qū)，則因?yàn)閷W(xué)位較充足，成為了房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的區(qū)域。

這時(shí)候，家長(zhǎng)們終于意識(shí)到，所謂學(xué)區(qū)真的是一場(chǎng)只能用現(xiàn)在的目光去搏未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)投資。而他們真正期待的也不只是房子作為資產(chǎn)的增值，更是一項(xiàng)夾雜著諸多不確定性的，名為“光明前程”的附加收益。當(dāng)所期待的收益與投入不再有明確的相關(guān)性，投資便不再像投資，更像一場(chǎng)苦楚不足為外人道的被動(dòng)賭博。

1、德勝神話破滅？

德勝，曾經(jīng)西城學(xué)區(qū)里的“明珠”，房?jī)r(jià)一度漲到20萬(wàn)/平米，如今已經(jīng)重新跌到了14萬(wàn)元/平米左右，有些房源甚至單價(jià)11萬(wàn)到12萬(wàn)就可以拿下。

一切的轉(zhuǎn)折都源于2020年的731政策。

西城是北京教育資源的絕對(duì)高地。在西城的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)里，向來(lái)有“金、德、月”的說(shuō)法，分別指代了西城最好的三個(gè)學(xué)區(qū)：金融街，德勝和月壇。金融街勝在上限高，區(qū)域內(nèi)有兩所頂尖小學(xué)，但也有“渣小”。

沒(méi)有“渣小”的德勝，更是很多家長(zhǎng)心中最具有確定性的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，一本德勝片區(qū)的房本，就意味著牛小的錄取通知書(shū)。

新風(fēng)北里，西城德勝片區(qū)育翔小學(xué)對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房，建于1990年，在德勝片區(qū)不算老房子，出門就是雙秀公園。用家長(zhǎng)的話說(shuō)，“是遛娃的好地方”。

鏈家官網(wǎng)顯示，2020年5月，新風(fēng)北里平米均價(jià)約在14.5萬(wàn)元/平米，正在出售房源13套，近30天內(nèi)帶看次數(shù)則為144次。

高帶看背后是家長(zhǎng)們的焦慮。2020年4月30日，北京西城區(qū)落地了多校劃片政策：自2020年7月31日后，戶籍從本市其他區(qū)遷入西城區(qū)的適齡兒童申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

趕在多校劃片政策落地前賭一把，通過(guò)學(xué)區(qū)房留在德勝學(xué)區(qū)，成了很多人的想法，家長(zhǎng)們涌入了德勝。此后新風(fēng)北里房?jī)r(jià)也一路走高。有中介對(duì)《豹變》透露，德勝附近的房源最高曾經(jīng)到過(guò)20萬(wàn)/平米。731大限之后，德勝學(xué)區(qū)雖然降溫，但仍有支撐，不少家長(zhǎng)猜測(cè)：政策剛落地，可能孩子被調(diào)劑出學(xué)區(qū)的概率沒(méi)有那么高。

然而，2022年和2023年多校劃片如石頭般強(qiáng)硬落地，擊中了家長(zhǎng)們的痛點(diǎn)。

“7.31之后落戶的全部出區(qū)。”幾乎所有的德勝家長(zhǎng)都在祈禱，不要接到調(diào)劑電話，社交媒體上的焦慮情緒，在幼升小全區(qū)派位結(jié)果公布的6月和7月傳播開(kāi)來(lái)。坊間傳聞，連續(xù)兩年，片區(qū)內(nèi)在“7.31”大限之后買房落戶的孩子，全部被調(diào)劑出了德勝學(xué)區(qū)，去到了相鄰的新街口和什剎海學(xué)區(qū)內(nèi)的小學(xué)。

連續(xù)兩年的“全部出區(qū)”，也讓還在觀望德勝學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)們徹底失望，加之今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的極度冷清，昔日的學(xué)區(qū)房王者——德勝片區(qū)應(yīng)聲而跌。

備受青睞的新風(fēng)北里，也避免不了大幅降價(jià)的魔咒。鏈家官網(wǎng)，目前正在出售的房源有23套，而近90天內(nèi)的成交則是0套。有中介向《豹變》展示了新風(fēng)北里某套近60平米房源的調(diào)價(jià)記錄，2023年4月掛出價(jià)格是910萬(wàn)元，到5月降到了840萬(wàn)元。在中介口中，這位業(yè)主要換房，但并不很急。

如果急，降價(jià)幅度只會(huì)更大。有該區(qū)域的房產(chǎn)中介告訴《豹變》，有客戶在2020年的高點(diǎn)上買了六鋪炕小區(qū)的房子，總價(jià)1100萬(wàn)左右，不到80平，今天再拿出來(lái)賣，要虧100萬(wàn)。

而這一切都是因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)的孩子太多了?？陀^來(lái)看，德勝學(xué)區(qū)的學(xué)校承載量并不小，仍舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的學(xué)位和當(dāng)年接近20萬(wàn)元/平米的價(jià)格，是兩年間所有瘋狂時(shí)刻的印證。

2、換個(gè)片區(qū)，賭未來(lái)

德勝雖然走下了神壇，但西城區(qū)學(xué)區(qū)房的價(jià)值并沒(méi)有稀釋。

2020年因?yàn)閷W(xué)區(qū)內(nèi)有兩所“渣小”讓家長(zhǎng)們猶豫的金融街學(xué)區(qū)，如今因?yàn)閷W(xué)位穩(wěn)定，幾乎不需要調(diào)劑又成了香餑餑。這里比較極致的案例來(lái)自平房社區(qū)，500萬(wàn)左右的價(jià)格，只能買到十幾平米的房子，平米單價(jià)接近40萬(wàn)。

中介直言，這種房子不是用來(lái)住的。它此前對(duì)應(yīng)著北京市著名牛小——宏廟小學(xué)?！霸谖覀冞@是秒搶的。秒搶的意思是從登記到成交最多七天?！苯鹑诮謪^(qū)域的房產(chǎn)中介告訴《豹變》，本來(lái)只有四五套的庫(kù)存，6月份已經(jīng)很快被清空。而其余的樓房社區(qū)，平米單價(jià)平均在20萬(wàn)元左右，價(jià)格穩(wěn)定。

買了宏廟的平房，就能夠上宏廟小學(xué)嗎？沒(méi)有人敢打包票。不止宏廟，所有的西城房產(chǎn)中介，都不敢對(duì)升學(xué)這件事，打任何包票。

有中介告訴《豹變》，宏廟小學(xué)里的政保家庭（即享受政策保障優(yōu)待的家庭）相當(dāng)多，而宏廟小學(xué)本身招生數(shù)量就較少。如果當(dāng)年政保生源多，被調(diào)劑的可能性很大?！叭绻沁@兩年上學(xué)的話，被調(diào)劑的幾率幾乎是100%?！庇兄薪橹毖浴?/p>

這樣高的調(diào)劑概率和不確定性，為什么還要買學(xué)區(qū)房？以德勝片區(qū)為例，目前買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)一些是西城本區(qū)內(nèi)換房，他們不受“7.31”政策影響。而來(lái)自外區(qū)的家長(zhǎng)則是在賭幾年后片區(qū)內(nèi)的生源數(shù)量下滑，學(xué)位將變得充足。

這樣的預(yù)測(cè)并非沒(méi)有道理。官方數(shù)據(jù)顯示，北京戶籍人口出生數(shù)在2017年達(dá)到頂峰，為17.1萬(wàn)人，隨后開(kāi)始下跌，2018至2021年間由14.1萬(wàn)人下降至9.0萬(wàn)人。而2017年出生的孩子，剛好在2023年上學(xué)，這也是為什么今年幼升小競(jìng)爭(zhēng)格外激烈。

有中介告訴《豹變》，有客戶為家里的兩個(gè)孩子辭職專職陪讀。而幼升小考試有專門的輔導(dǎo)，一個(gè)小時(shí)兩千塊，只為了進(jìn)入西城某所有名的小學(xué)。

即便孩子少了，如果家長(zhǎng)都涌向同樣的學(xué)區(qū)，結(jié)果會(huì)怎樣？

“現(xiàn)在西城已經(jīng)沒(méi)有100%的概率了。”上述中介對(duì)《豹變》坦言?，F(xiàn)在因?yàn)榇蠓{(diào)劑而不再看好德勝片區(qū)的家長(zhǎng)，又涌向了月壇。月壇片區(qū)的中介告訴《豹變》，雖然現(xiàn)在學(xué)位還相對(duì)充足，但接下來(lái)的兩年，這里可能也面臨著調(diào)劑出學(xué)區(qū)的情況。

政策層面為了防止學(xué)區(qū)房過(guò)度炒作，偏離房屋本身價(jià)值，做了種種努力，學(xué)區(qū)房對(duì)于教育的影響開(kāi)始重新評(píng)估。然而在這個(gè)過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)教育的稀缺性，始終擾動(dòng)著家長(zhǎng)們的心。

3、學(xué)區(qū)房里的苦心和焦慮

“買學(xué)區(qū)房是有錢人的游戲?！边@是外界對(duì)于西城家長(zhǎng)的普遍印象，但事實(shí)上，遵循這套游戲規(guī)則的家長(zhǎng)們，也可能只是被現(xiàn)實(shí)焦慮裹挾的普通人。

比如，在西城，“越小的房子單價(jià)越貴”被演繹得更加淋漓盡致，背后的邏輯只是總價(jià)低。再比如，在西城買上一個(gè)住不下一家人的小房子給孩子上學(xué)，租出去，租金用來(lái)貼補(bǔ)全家人租一個(gè)更大的房子實(shí)際居住，這樣的情況在西城相當(dāng)常見(jiàn)。

這也在一定程度上助推了學(xué)區(qū)內(nèi)的房租。“每天來(lái)我們這看房子的，租房的可能有五六個(gè)，買房的也就1個(gè)?！苯鹑诮制瑓^(qū)的中介說(shuō)，現(xiàn)在正是租房旺季，100平左右的戶型，月租在2萬(wàn)元左右，夠一家老小五口人一同居住。

西城媽媽王黎告訴《豹變》，自己相熟的一位孩子爺爺住在東五環(huán)，每天早上五點(diǎn)鐘起床，奔波到西城來(lái)，7點(diǎn)鐘送孫子上學(xué)，下午把孫子接回家以后，再獨(dú)自回到朝陽(yáng)居住，周而復(fù)始。

而這兩年被調(diào)整出學(xué)區(qū)的家庭，更有一定要租房的理由。不止一位西城媽媽告訴《豹變》，西城區(qū)的學(xué)校大多在胡同里，上學(xué)和放學(xué)的時(shí)刻校門口擁堵嚴(yán)重，兩三公里的路程都是不可能開(kāi)車的。幾乎每個(gè)被調(diào)劑出學(xué)區(qū)的家庭，都會(huì)在學(xué)校一公里以內(nèi)租房。

為了接送女兒上下學(xué)，王黎和丈夫買了一輛自行車，小小的后座，女兒從幼兒園坐到小學(xué)四年級(jí)，還能坐得下，她覺(jué)得神奇。每天送完女兒上學(xué)，王黎的丈夫再回家，開(kāi)車去朝陽(yáng)上班。這是不少西城父母的日常。在父母的身份之外，他們還是海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)或者亦莊的職工。

他們中的一部分確實(shí)可能望子成龍，從區(qū)三好到紅領(lǐng)巾獎(jiǎng)?wù)?，都在他們的期待范疇里，更遠(yuǎn)的期待則可能是高考和名校。但更多的父母，只想盡最大的可能給孩子托底一個(gè)相對(duì)好的未來(lái)。

西城媽媽張楠（化名）的兒子今年上初二，在西城一所不錯(cuò)但不拔尖的初中讀書(shū)?！艾F(xiàn)在是能不能進(jìn)985、211的問(wèn)題嗎？不是的。先得考上高中。”她說(shuō)。

張楠在教育行業(yè)呆了20年，見(jiàn)過(guò)了太多的孩子，“進(jìn)到一個(gè)中等偏下的高中，要想去一個(gè)還行的大學(xué)，太難太難了，這么多年我還沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。我們說(shuō)的后勁兒足，孩子小學(xué)初中階段基本要在中等偏上的程度，才可能實(shí)現(xiàn)?！?/p>

雖然很多家長(zhǎng)明白，相對(duì)漫長(zhǎng)的求學(xué)生涯，學(xué)區(qū)房只是起點(diǎn)。但是在這場(chǎng)夾雜著政策、投資、以及關(guān)于孩子未來(lái)的博弈中，家長(zhǎng)們?nèi)圆坏貌槐粚W(xué)區(qū)房洪流裹挾著往前。

（應(yīng)受訪者要求，文中均為化名）

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