受政策紅利助推，近年來住房租賃領(lǐng)域買賣紅火，長(zhǎng)租公寓賽道吸引玩家眾多。然而在各路資本不斷涌入、壯大長(zhǎng)租公寓規(guī)模的同時(shí)，也使得長(zhǎng)租公寓被埋下了“爆倉(cāng)”的隱憂。2018年內(nèi)，杭州鼎家于8月首現(xiàn)爆雷，而在此之前與之后，另有近10家長(zhǎng)租公寓品牌傾覆。從風(fēng)口到雷口，從爆紅到爆倉(cāng)，被資本裹挾前行的長(zhǎng)租公寓，在剛剛過去的2018年之中，“機(jī)”與“危”并存。而接下來，爆雷后的長(zhǎng)租公寓何去何從問題，將繼續(xù)牽引著外界的關(guān)注目光。

從風(fēng)口到雷口

“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害。”

我愛我家前副總裁胡景暉在2018年8月19日拋出的觀點(diǎn)一語成讖，杭州長(zhǎng)租公寓品牌鼎家在幾天后應(yīng)聲雷動(dòng)。2018年8月20日，鼎家發(fā)布公告稱“因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金斷裂，已停止運(yùn)營(yíng)”，而在其停運(yùn)之下，數(shù)千名租戶以及背后的房東和消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)陷入糾紛。

然而，從受利好政策催生成為行業(yè)風(fēng)口，到站至雷口，長(zhǎng)租公寓只用了不到三年時(shí)間。

公開資料顯示，2015年以來，住建部、國(guó)務(wù)院等機(jī)構(gòu)相繼出臺(tái)政策支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，地方積極跟進(jìn)，試點(diǎn)城市全部出臺(tái)相關(guān)方案支持當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)發(fā)展。除此之外，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”保障承租人享受公共服務(wù)的權(quán)益，穩(wěn)定租賃關(guān)系，利好長(zhǎng)租公寓發(fā)展。

政策東風(fēng)起，多主體開始逐鹿住房租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓這條賽道上一時(shí)間聚集了諸多玩家。信達(dá)證券研報(bào)指出，伴隨政策利好，房企、房地產(chǎn)中介、專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)、連鎖酒店、金融機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)公司等均已涉足住宅租賃市場(chǎng)。其中，房企多采用自持物業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式，中介機(jī)構(gòu)及其他公司多以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式為主，從房源獲取的角度看，集中與分散并行。

實(shí)際上，鼎家也并非第一家倒下的長(zhǎng)租公寓。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年至今，至少有9家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)問題，包含愛公寓、好租好住等。

野蠻擴(kuò)張與過度金融化

綜合公開報(bào)道來看，爆雷的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，均將破產(chǎn)原因歸結(jié)為“經(jīng)營(yíng)不善”以及“資金鏈斷裂”。不過有業(yè)內(nèi)人士指出，此輪長(zhǎng)租公寓爆雷連連，本質(zhì)在于企業(yè)的野蠻擴(kuò)張與過度金融化。

據(jù)了解，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域大熱之前，住房租賃市場(chǎng)中普遍沿用兩種模式：一是傳統(tǒng)租房模式，租客與房東直接關(guān)聯(lián)，一方付租金，一方出租房屋，沒有中間商賺取差價(jià);二是傳統(tǒng)中介模式，中介人員“一手托兩家”，連接房東與租客，在為雙方提供服務(wù)的同時(shí)，收取一定的服務(wù)費(fèi)。

而當(dāng)長(zhǎng)租公寓發(fā)展到爆雷前夕，諸如鼎家之類的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商開始涉足金融的商業(yè)模式——租金貸，并以“拿房-出租-融資-再拿房”的模式粗獷擴(kuò)張，通過高租金從原始房東那里大規(guī)模收房，肆意抬價(jià)哄搶原始房源，以搶占市場(chǎng)。由此，也便造成了長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)敞口的增大。

“租金貸”本質(zhì)上是一種信用貸款，即利用租客的信用進(jìn)行貸款。租客以分期支付形式向金融平臺(tái)貸一年的款，金融平臺(tái)一次性將租客全年房租打給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，運(yùn)營(yíng)商則分季度付租給房東。這也就意味著，長(zhǎng)租公寓借助租客的信用貸款，加速了企業(yè)的資金回籠及市場(chǎng)擴(kuò)張，卻將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了租戶和房東：一旦企業(yè)爆倉(cāng)，收不到租金的房東便會(huì)驅(qū)趕租客，但租客與平臺(tái)的借貸關(guān)系卻未能解除……

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)問題之所以存在，其實(shí)是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓不再是單純的“房東、房客、中介”這樣簡(jiǎn)單的三角形穩(wěn)定關(guān)系，而發(fā)展成為了所謂的“四邊形”關(guān)系，即加入了金融企業(yè)。

“很顯然，一旦長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方運(yùn)作不到位，中間某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，尤其是租金兌付方面出現(xiàn)問題，那么這個(gè)四邊形其實(shí)就不穩(wěn)定了。當(dāng)資金難以為繼之時(shí)，爆倉(cāng)也便在情理之中。”

爆雷后何去何從

爆雷后的長(zhǎng)租公寓，不能徒留一地輿論雞毛。其未來何去何從問題，值得外界深思。

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓爆雷事件很大程度上說明了一點(diǎn)，即金融一旦介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，或會(huì)出現(xiàn)一些“身不由己”的問題，這是需要警惕的。而如何讓金融創(chuàng)新成為長(zhǎng)租公寓發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，而不是風(fēng)險(xiǎn)引爆點(diǎn)，是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商以及政府相關(guān)監(jiān)管部門需要思考的問題。

北京盈科(上海)律師事務(wù)所全球總部合伙人郭韌表示，此前網(wǎng)曝的“長(zhǎng)租公寓被玩壞”，其中自然有監(jiān)管不力的因素，由此需要通過監(jiān)管的力量來引導(dǎo)長(zhǎng)租公寓租金貸模式。“首先應(yīng)加強(qiáng)對(duì)三方金融機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核;其次，對(duì)住房租賃資金的用途應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，保證資金?？顚Ｓ?再次，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)放款的資金數(shù)額應(yīng)適當(dāng)限制。最后，最為關(guān)鍵的是要加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)存在違法行為，如平臺(tái)跑路的，司法機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定追究相應(yīng)的民事或刑事責(zé)任。”

對(duì)于我國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展前景，信達(dá)證券房地產(chǎn)分析師崔娟的展望是：多主體競(jìng)逐，合作或是常態(tài);市場(chǎng)細(xì)分，增值服務(wù)是關(guān)鍵。“在細(xì)分市場(chǎng)的前提下，長(zhǎng)租公寓在滿足基本居住需求的同時(shí)更加注重提升公寓的居住體驗(yàn)，完善租前、租后服務(wù)，提升社交屬性等均成為公寓運(yùn)營(yíng)方提高入住率的有效方式。未來，除租金差外，增值服務(wù)的提供將成為長(zhǎng)租公寓發(fā)展的關(guān)鍵。”