商住房，是指在商業(yè)、辦公用地上建造的住宅形式的房屋，近20年來一直游走在法律和政策的灰色地帶。

2017年全國樓市一片炙熱的時候，商住房在政策上遭到強力打壓，市場轉(zhuǎn)冷，一直持續(xù)到現(xiàn)在。

買了商住房的人無法理解，好好的房子，怎么突然就賣不掉了呢?

2018年12月，北京像素小區(qū)附近只剩三家中介門店。中新網(wǎng) 記者 邱宇攝

購買商住房的條件從不限購變得異?？量蹋腥嗽u價這等于對商住房市場“一劍封喉”。

不僅北京，2017年，上海、廣州、深圳、成都、天津等多城均出臺措施，對商住房加以限制，商住項目也因此迅速降溫。

2018年12月，距離政策出臺一年半多，北京像素小區(qū)附近只剩三家中介門店。其中一家大型連鎖中介機構(gòu)的工作人員小心翼翼地回避著“商住房”的字眼，改稱“商業(yè)房”。

市場的冷淡還反映在成交量上。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，政策出臺后20個月，即2017年4月-2018年11月，北京商住房成交僅5409套，而此前的20個月(2015年8月-2017年3月)，成交套數(shù)為89690套。

也就是說，北京商住房成交量暴跌了94%。

現(xiàn)在，北京像素的復(fù)式戶型報價降到4萬/平米左右，調(diào)控前，同類型的房源報價一度接近7萬/平米。

但是在陳林看來，報價4萬還是3萬都沒有任何意義，因為現(xiàn)在很難找到下一個接盤的人，真心想賣房的業(yè)主只能不斷降價。

他說，雖然規(guī)定可以賣給公司，但現(xiàn)實中很少有公司愿意買，因為公司完全可以用更低的成本租一套類似的房子。

2018年12月，遠在北京北五環(huán)外的回龍觀某小區(qū)，也有人在論壇發(fā)帖“降價出售”商住房。售房的業(yè)主臨近退休，她的房子比購買時跌了幾十萬。

“我們用老少三代人積攢的血汗錢買的房子，意在不給社會和兒女添麻煩，為什么現(xiàn)在要限制買賣?關(guān)鍵是買的時候，并沒有人告訴我這個以后是不能自由買賣的啊!”她無法理解。

投資客蠢蠢欲動

雖然商住房市場空前冷淡，但也有一些投資客在冒險尋找機會。

2018年11月，蘇夏在北京花130萬全款購買了一套不到40平米的商住房，從開始看房到過戶、對外出租，只用了不到兩周時間。

她看中了商住房極高的租售比。每月租金4000多元，同樣的租金，如果購買住宅的花，大約需要花三四百萬元。此外，商住房還可以租給公司用于注冊地址，一年八千到一萬元。

“買商住，有‘錢’途。未來普通住宅還會不斷被建造出來，而商住房是存量版的。比如北京，只有2017年3月26日之前已銷售的商住房才可以賣給個人，以后新售的，個人想買都買不了。”蘇夏說，民水民電帶燃氣的商住房則更是存量版中的極品。

游走在政策的灰色地帶

其實，購買商住房一直都有風(fēng)險，因為近20年來，商住房始終處在法律和政策的灰色地帶。

“商住房本來就是違規(guī)的，現(xiàn)在是把原來政策管理上的漏洞補上了。”易居研究院副院長楊紅旭說。

他說，中國用地性質(zhì)劃分很明確，包括住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)用地等，并沒有“商住”一說。用地規(guī)劃決定建筑規(guī)劃，雖然用地規(guī)劃沒有這一類型，但過去很多開發(fā)商在四五十年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)、辦公用地上建住宅，做出了違規(guī)的建筑規(guī)劃。

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