近期，產(chǎn)業(yè)園類公募REITs陸續(xù)發(fā)布了2023年一季報(bào)。由于一季度商業(yè)活動仍處于修復(fù)階段，疊加春節(jié)假期因素，各產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營承壓，數(shù)據(jù)回暖尚需一定時(shí)間。適逢近兩月REITs二級市場價(jià)格持續(xù)回落，部分產(chǎn)業(yè)園REITs價(jià)格出現(xiàn)跌幅。

面對“開局不利”，園區(qū)類基礎(chǔ)資產(chǎn)的基本面有望修復(fù)，但受限于行業(yè)特征，或?qū)蠓从辰?jīng)濟(jì)活動及產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)集合了政府配套鼓勵(lì)扶持政策、區(qū)域配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、專業(yè)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)等內(nèi)容和主體，經(jīng)濟(jì)活動較為復(fù)雜，其對產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)行為的傳導(dǎo)需要一定時(shí)間消化和反饋。2022年底及2023年一季度數(shù)據(jù)主要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、修復(fù)前的結(jié)果。企業(yè)在訂單提升、預(yù)期逐漸向好的預(yù)期下，方能進(jìn)行新的預(yù)算、擴(kuò)租等計(jì)劃，從確定租賃計(jì)劃，到招商、帶看、招租、談判條款、簽署合同等一般尚有數(shù)個(gè)月的時(shí)間流程，或?qū)蠓从辰?jīng)濟(jì)活動修復(fù)。

(資料圖)

產(chǎn)業(yè)園區(qū)為我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)創(chuàng)新、人才流動提供重要的物理空間和平臺，長期來看與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢一致，韌性較強(qiáng)，建議關(guān)注長期續(xù)航能力。產(chǎn)業(yè)園REITs的租金收入主要來自市場化定價(jià)，難免發(fā)生周期性波動，但產(chǎn)品具有未來盈利增長彈性大、股性較強(qiáng)等特點(diǎn)，后續(xù)伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和租賃市場回暖，將產(chǎn)生更大的市場獲利空間。

北京產(chǎn)業(yè)園市場的商務(wù)活動在2022年有所影響，空置率全年緩慢爬升，預(yù)計(jì)2023年隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和相關(guān)政策出臺并落地，經(jīng)濟(jì)活動將進(jìn)一步活躍，在二、三季度可以迎來租賃市場回暖。

2022年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)保證經(jīng)濟(jì)增長的總基調(diào)，市場轉(zhuǎn)好預(yù)期增強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展意愿持續(xù)改善，釋放了辦公需求。

北京辦公樓租賃市場開始回春，從2023年一季度的市場表現(xiàn)來看，產(chǎn)業(yè)園市場在一季度出現(xiàn)需求恢復(fù)，凈吸納量轉(zhuǎn)正為3.7萬平方米。雖然上地區(qū)域子市場凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個(gè)季度為負(fù)，但凈吸納量在一季度的降幅已有所收窄，騰退現(xiàn)象已經(jīng)接近尾聲。整體來看，市場將在2023年下半年重新回到常規(guī)去化速度。

建信中關(guān)村REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所在的上地區(qū)域是北京市最大的商務(wù)園區(qū)之一，地理位置優(yōu)越、交通便捷，區(qū)域內(nèi)供需結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。總體上看，該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園租戶質(zhì)量、租戶穩(wěn)定性及承租能力均屬于較高水平。上地區(qū)域作為信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展較早的區(qū)域，吸引了眾多行業(yè)知名企業(yè)入住，提升了區(qū)域行業(yè)的集合度。

從區(qū)域內(nèi)企業(yè)來看，上地區(qū)域內(nèi)聚集了大量的軟件類、科技類知名企業(yè)，已經(jīng)形成了高端產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)。同時(shí)，在“孵化+投資+產(chǎn)業(yè)組織”的成熟運(yùn)營模式下，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)中關(guān)村軟件園公司通過舉辦產(chǎn)業(yè)論壇、項(xiàng)目路演、投融資對接等活動，構(gòu)建科技創(chuàng)新的園區(qū)氛圍，提升創(chuàng)新資源的匯聚能力，增強(qiáng)園區(qū)服務(wù)粘性，培育人工智能、大數(shù)據(jù)等科技信息行業(yè)的優(yōu)秀創(chuàng)新企業(yè)租戶。

作為北京市唯一具備國家數(shù)字服務(wù)出口基地、國際信息產(chǎn)業(yè)與數(shù)字貿(mào)易港、數(shù)字貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)“三位一體”資格的園區(qū)，中關(guān)村軟件園正積極協(xié)助園區(qū)企業(yè)服務(wù)出口數(shù)字化轉(zhuǎn)型。目前，中關(guān)村軟件園已形成了全國領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

伴隨著2023年第一季度帶看量和客戶意向需求量的明顯提升，預(yù)計(jì)二季度起，產(chǎn)業(yè)園租賃市場將迎來回暖。

戴德梁行北京公司副總經(jīng)理胡峰表示：截至2022年末，北京全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)總存量為2,096萬平方米，上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)存量占比約11%。受經(jīng)濟(jì)放緩等因素影響，當(dāng)前市場仍然處于階段性調(diào)整時(shí)期。上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域的租賃客群主要為軟件和信息服務(wù)業(yè)等高科技企業(yè)，未來海淀區(qū)仍將重點(diǎn)推進(jìn)信息業(yè)、醫(yī)藥健康和科技服務(wù)三大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而會帶動相關(guān)租賃需求回暖并保持該區(qū)域平穩(wěn)發(fā)展。未來在市場經(jīng)濟(jì)動力逐漸恢復(fù)的環(huán)境下，伴隨著不斷結(jié)構(gòu)化調(diào)整，市場將逐步開始回暖。

在整體經(jīng)濟(jì)形勢逐漸向好，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場復(fù)蘇的初期階段，建信中關(guān)村REIT的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)從項(xiàng)目空間提升、產(chǎn)業(yè)整合互聯(lián)，人性場景搭建等多方面進(jìn)行項(xiàng)目優(yōu)化及客戶組織工作，用好當(dāng)下復(fù)蘇前期的儲備周期，做好市場快速上升前的準(zhǔn)備工作，為后續(xù)長期高效運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。隨著品牌影響力的不斷增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營向好的發(fā)展，企業(yè)虹吸效應(yīng)也會同步增加。

建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部負(fù)責(zé)人表示，“目前建信中關(guān)村REIT底層資產(chǎn)的出租率市場環(huán)境影響有所下滑，REIT價(jià)格也有所下跌。但底層資產(chǎn)地理位置較好、歷史現(xiàn)金流長期穩(wěn)定、運(yùn)營團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，隨著上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的不斷回暖，預(yù)計(jì)2023年二季度租賃狀況將逐步回升。建議投資者對市場環(huán)境抱有信心，關(guān)注資產(chǎn)狀態(tài)的變化。建信基金作為管理人也將積極做好運(yùn)營管理、增加分紅頻度，保護(hù)好投資人利益。”

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