7月5日晚間，5家公募機(jī)構(gòu)集中發(fā)布公告，宣布公司旗下部分FOF基金已完成證監(jiān)會(huì)備案，決定將公募REITs納入投資范圍。

由此，F(xiàn)OF基金的投資邊界進(jìn)一步得到延展。

記者注意到，業(yè)內(nèi)人士普遍樂(lè)見(jiàn)于FOF基金與公募REITs的互利共贏。一方面，REITs成為FOF基金投資標(biāo)的后，可進(jìn)一步讓后者發(fā)揮分散配置作用，二者在持有期限上同樣具有良好適配性;另一方面，F(xiàn)OF基金的入場(chǎng)也將為公募REITs市場(chǎng)帶來(lái)資金與投研增量，促進(jìn)底層資產(chǎn)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

(資料圖)

不過(guò)當(dāng)前，并非所有已上市公募REITs都能納入FOF基金的投資范圍。受制于上市運(yùn)作時(shí)長(zhǎng)，當(dāng)前僅有13只REITs能夠初步滿足監(jiān)管規(guī)定的FOF被投標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，已公告產(chǎn)品也并非必然投資于公募REITs。上述公告機(jī)構(gòu)表示，基金在實(shí)際運(yùn)作中將會(huì)綜合考量宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、基金資產(chǎn)配置策略、底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況、流動(dòng)性及估值水平等因素，對(duì)公募REITs的投資價(jià)值進(jìn)行深入研究，精選出具有較高投資價(jià)值的公募REITs進(jìn)行投資。

首批31只FOF基金“拓圈”

據(jù)7月5日公告，首批將公募REITs納入投資范圍的公募機(jī)構(gòu)共有5家，涵蓋旗下FOF基金共31只。其中銀華基金2只、易方達(dá)基金9只、南方基金8只、天弘基金8只、東方紅資管4只。

分類(lèi)型來(lái)看，上述31只產(chǎn)品則包含了13只普通FOF基金，以及18只養(yǎng)老目標(biāo)FOF基金。

截至2023年7月，我國(guó)FOF基金規(guī)模已接近2000億元關(guān)口。隨著我國(guó)資本市場(chǎng)產(chǎn)品品類(lèi)不斷豐富，業(yè)內(nèi)對(duì)拓寬FOF基金投資品類(lèi)的呼吁也時(shí)而有之。

據(jù)了解，此前我國(guó)FOF基金主要投資于經(jīng)證監(jiān)會(huì)依法核準(zhǔn)或注冊(cè)的公開(kāi)募集的基金份額、股票、權(quán)證、債券、資產(chǎn)支持證券、債券回購(gòu)、銀行存款、同業(yè)存單、現(xiàn)金等。

而如今與公募REITs成功“牽手”，意味著FOF基金在發(fā)展道路上又邁出了夯實(shí)一步。

格上財(cái)富金樟投資研究員蔣睿向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出：“REITs的產(chǎn)品收益來(lái)源主要是底層資產(chǎn)分紅收益和資本利得，與目前市場(chǎng)上主流的投資工具股票和債券有所區(qū)別，這種差異使得REITs在組合中天然起到分散配置、降低底層相關(guān)性的作用?！?/p>

在蔣睿看來(lái)，相比于直接投資而言，目前國(guó)內(nèi)公募REITs的資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)優(yōu)質(zhì)，投資門(mén)檻更低，流動(dòng)性更好，信息透明度更高，在資產(chǎn)荒的大環(huán)境下也比較受FOF喜愛(ài)。此外，相比于股票資產(chǎn)而言，REITs更適合長(zhǎng)期投資而非短期交易，比較符合養(yǎng)老FOF基金的投資理念。

“銀行理財(cái)產(chǎn)品、保險(xiǎn)等可以投向非標(biāo)產(chǎn)品，但我們是不能投的，而REITs恰恰提供了類(lèi)似于非標(biāo)的資產(chǎn)?！币晃粡氖吗B(yǎng)老金業(yè)務(wù)的公募人士則告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。公募REITs通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”，長(zhǎng)期在擁有較高投資回報(bào)率的同時(shí)，也保證了監(jiān)管的嚴(yán)格透明。

但與此同時(shí)，蔣睿也向記者強(qiáng)調(diào)不能忽視REITs投資中的不確定性?！斑M(jìn)入2023年，投資者回歸理性，REITs的價(jià)格開(kāi)始回歸資產(chǎn)基本面，價(jià)格波動(dòng)被放大，所以在投資公募REITs的時(shí)候也不能盲目從眾，還是要分析底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)邏輯和穩(wěn)定性并做長(zhǎng)期跟蹤?！彼硎?。

記者注意到，5家機(jī)構(gòu)也均在公告中提及，基金根據(jù)投資策略需要或市場(chǎng)環(huán)境變化，可選擇將部分基金資產(chǎn)投資于公募REITs，但本基金并非必然投資公募REITs。

13只REITs初步符合可投標(biāo)準(zhǔn)

截至目前，我國(guó)共有28只公募REITs發(fā)行上市，合計(jì)募集規(guī)模925億元，還有3只REITs已處于申報(bào)隊(duì)列中。今年6月，首批4只REITs順利完成擴(kuò)募，募集資金共計(jì)50.65億元。

FOF基金的到來(lái)，也無(wú)疑在向公募REITs市場(chǎng)注入利好。

“潛在增量資金的入場(chǎng)是當(dāng)前公募REITs市場(chǎng)投資者最為期待的，雖然實(shí)際投資規(guī)模尚不確定，但事件本身或能扭轉(zhuǎn)存量資金持續(xù)的做空情緒。”7月6日，中信證券研究團(tuán)隊(duì)發(fā)布最新觀點(diǎn)稱(chēng)，“同時(shí)考慮到公募REITs的估值處于歷史低位，增量資金的入場(chǎng)或更快更積極，以抓住當(dāng)下市場(chǎng)偏離基本面的超跌所帶來(lái)的底部機(jī)會(huì)。”

哪些公募REITs或?qū)?yōu)先成為FOF基金的投資對(duì)象?

《公開(kāi)募集證券投資基金運(yùn)作指引第2號(hào)-基金中基金指引》顯示，除ETF聯(lián)接基金外，F(xiàn)OF基金投資其他基金時(shí)，被投資基金的運(yùn)作期限應(yīng)當(dāng)不少于1年，最近定期報(bào)告披露的基金凈資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)不低于1億元。

而養(yǎng)老FOF對(duì)被投標(biāo)的要求則相對(duì)更加嚴(yán)格。記者了解到，除指數(shù)基金、ETF和商品基金外，被投基金的運(yùn)作期限應(yīng)當(dāng)不少于2年，最近2年平均季末基金凈資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)不低于2億元。

如果把這一標(biāo)準(zhǔn)同樣應(yīng)用于FOF基金對(duì)公募REITs的投資，不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)品規(guī)模并不會(huì)成為后者的入圍障礙——作為基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)基金，目前我國(guó)在市公募REITs平均規(guī)模達(dá)33億元，規(guī)模最小的公募REITs也在8億元以上。

核心的制約因素還在于運(yùn)作期限。我國(guó)首批公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地于2021年6月21日，不久前剛剛邁過(guò)2年關(guān)口，因此對(duì)于養(yǎng)老FOF而言，直至今年12月前，能夠投資的范圍都只有首批上市的9只REITs。

普通FOF對(duì)投資基金的年限范圍雖然有所放寬，但由于在2022年下半年之前，我國(guó)公募REITs的發(fā)行速度較為緩慢，因此將上市于2022年7月8日、即將運(yùn)作滿一年的國(guó)金中國(guó)鐵建REIT也包含在內(nèi)后，目前初步符合可投標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs仍僅有13只，占比不足半數(shù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至7月6日，上述13只REITs最新場(chǎng)內(nèi)流通市值為420億元。

不過(guò)值得指出的是，規(guī)模和成立時(shí)長(zhǎng)僅作為投資底線存在?；鸸芾砣藢ふ覂?yōu)質(zhì)標(biāo)的時(shí)，依然要回歸基本面與估值優(yōu)勢(shì)的研究挖掘。

蔣睿向記者表示，一只優(yōu)質(zhì)的公募REITs首先要合規(guī)，即底層資產(chǎn)情況要符合監(jiān)管相關(guān)要求;其次是盈利情況及其可持續(xù)性，這就涉及到對(duì)底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的了解，比如項(xiàng)目應(yīng)具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流、投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、較好的增長(zhǎng)潛力，再就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要清晰。

“此外，二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性及市場(chǎng)情緒的敏感性也是要考慮在內(nèi)的，這兩個(gè)因素都會(huì)影響最終的投資結(jié)果。”蔣睿稱(chēng)。

關(guān)鍵詞：