近日，珠江股份(600684.SH)公告表示，公司重大資產(chǎn)重組方案獲得控股股東廣州珠江實業(yè)集團有限公司(下稱“珠實集團”)批準。此前的重組方案顯示，珠江股份擬作價28.04億元將所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務相關的資產(chǎn)負債置出，同時擬作價7.79億元置入珠江城市管理服務公司(下稱“珠江城服”)100%股權。

珠江股份董秘覃憲姬表示，“重組完成后公司的主營業(yè)務將變更為行業(yè)前景良好的物業(yè)管理與文體運營業(yè)務。上市公司將依據(jù)物業(yè)管理與文體運營的行業(yè)特點和業(yè)務模式展開合規(guī)運營，實現(xiàn)上市公司股東價值最大化的目標?！?/p>

(相關資料圖)

剝離虧損業(yè)務

珠江股份前身為成立于1985年的廣州珠江房產(chǎn)公司，1993年登陸A股市場，成為廣州首批上市企業(yè)之一。

然而，同樣有廣州國資背景的房地產(chǎn)開發(fā)公司越秀地產(chǎn)(00123.HK)在2022年銷售規(guī)模已達1250億元，成為行業(yè)頭部房企。

而從近十年的業(yè)績表現(xiàn)來看，珠江股份的營收規(guī)模仍未突破50億元，并且增長波動較大，總體呈現(xiàn)放緩下滑的跡象。

2022年三季報顯示，珠江股份的營業(yè)收入為7.57億元，同比減少67%，凈利潤虧損18億元;2021年是近5年唯一營收增長的年份，營業(yè)收入為46.07億元，同比增長45%，凈利潤為0.25億元;2018年-2020年的營業(yè)收入分別為34.05億元、29.48億元、24.75億元，同期凈利潤為2.76億元、2.67億元以及-6.17億元。

有金融機構分析人士表示，“從宏觀層面來看，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，已經(jīng)從原本的增量開發(fā)轉變到了存量運營階段，物管業(yè)務成為房地產(chǎn)轉型的重要方向之一，地產(chǎn)行業(yè)屬于比較明顯的重資產(chǎn)行業(yè)，對于現(xiàn)金流的周轉率要求比較高，目前行業(yè)景氣度下行，一些上市房企壓力去化困難較大，迫使珠江股份從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉型。”

從內(nèi)部原因看，珠江股份此前實行“股+債”的房地產(chǎn)擴張策略，但效果不明顯，除了項目數(shù)量較少之外，項目控制權也難以掌控。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2013年以來，珠江股份相繼收購嘉德豐投資80%股權、錦繡實業(yè)51%股權、嘉德豐公司20%股權、中僑置業(yè)50.71%股權、廣州創(chuàng)基57.33%股權、海南美豪利40.32%股權、宜春江南置業(yè)51%股權等近30家公司股權。僅公開披露收購金額的25家公司，投資金額就超過80億元。

然而，這些項目并未帶來如期回報。

2020年是珠江股份上市以來首次虧損的一年，虧損主要由于對此前的兩個并購項目——東湛公司、億華公司巨額計提了總計5.93億元的投資損失。

2022年虧損更是進一步擴大。虧損的主要原因之一就是對存貨及投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)減值損失。經(jīng)測算，2022年珠江股份預計新增計提存貨跌價準備及投資性房地產(chǎn)減值準備金額為13.57億元，為近年以來的新高。

為了止損變現(xiàn)，2022年6月，珠江股份披露擬通過公開掛牌方式，轉讓億華公司41%股權及相關債權，掛牌底價不低于15.80億元。

從外部原因看，在過往高利潤的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務方面，物管公司因為其營收規(guī)模小、利潤相對較低的原因不被重視，但房地產(chǎn)政策在2021年后出現(xiàn)重大轉折。即便不再采用“股+債”的投資模式，而轉用自主開發(fā)模式，珠江股份的業(yè)績表現(xiàn)也不容樂觀。

目前，珠江股份將置出房地產(chǎn)項目公司共有11家，主要集中在廣州、長沙和合肥。這些項目成交量下降明顯、去化周期延長，部分區(qū)域價格有較大幅度下跌。

珠江股份董秘辦相關人士表示：“擬置入的物業(yè)管理和文體資產(chǎn)運營會較為穩(wěn)定，有利于提升上市公司盈利的穩(wěn)定性及持續(xù)性?！?/p>

物管曲線“借殼”

此次重大資產(chǎn)重組，一方面是珠江股份要剝離虧損的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務;另一方面則是珠江城服2021年赴港IPO失敗，需要在A股借殼上市。

啟信寶顯示，珠江城服被正式納入珠江股份前，由珠實集團和珠江健康分別持股95%和5%，往上進行股權穿透則是廣州市人民政府和廣東省財政廳。

截至2022年8月底，珠江城服在管項目數(shù)量合計366個，在管建筑面積約為2844萬平方米，遍布廣東、北京、山東等13個省份及直轄市。

從營收數(shù)據(jù)來看，珠江城服僅能排在行業(yè)中部位置，近年來更是出現(xiàn)“增收不增利”的情況。2020年、2021年至2022年前8個月的營收分別為9.44億元、11.91億元以及8.05億元，同期歸母凈利潤則分別是6495萬元、6202萬元以及4506萬元，凈利率則分別為6.88%、5.21%、5.59%。

實際上，早在2020年11月，正值房企分拆物管股上市熱潮，珠江股份就已經(jīng)宣布珠江城服赴港上市的計劃。在2021年6月披露的招股書中，珠江城服清晰地指出其競爭優(yōu)勢之一即是其擁有珠江股份支持下的豐富資源。

然而，珠江城服錯過了上市的好時機。港股資本市場對物企的追捧，始于2018年開啟的上市熱潮，但從2021年開始由盛轉衰。2021年有34家物企赴港遞表，但僅有14家物企上市。由于房地產(chǎn)三道紅線等政策原因，2022年后物業(yè)板塊行情急劇下滑，一年就跌去了2000億元市值，相當于總市值的四成。

隨著資本熱潮退去，中小物企赴港IPO越來越困難。珠江城服在2021年底招股書失效后，再未進行二次遞表，反而選擇了借殼A股上市的另類方式。

增長天花板

從主營業(yè)務來看，珠江城服仍是一家典型的物業(yè)管理公司。主營業(yè)務為物管服務和文體經(jīng)營服務，文體經(jīng)營服務也是在其管理的體育場館基礎上展開，包括營銷廣告服務、場館功能規(guī)劃和經(jīng)營咨詢服務等。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)開發(fā)公司轉型物業(yè)業(yè)務比較少見，原因在于在過去很長一段時間，關聯(lián)房企的面積輸送仍是物企規(guī)模提升的主要方式，房地產(chǎn)母公司的規(guī)模強大與否決定著關聯(lián)物企的行業(yè)地位。脫離了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，物企發(fā)展僅能依賴于收并購、自主開拓的方式提升規(guī)模，處于一定劣勢?？v觀頭部物企，背后無不有實力強大的關聯(lián)房企作為支撐。

管理規(guī)模是物企物業(yè)服務基礎收入增長的源泉，也是未來開展增值服務的重要土壤，珠江城服要完成既定盈利目標，離不開管理規(guī)模的提升。

記者研究公司資料發(fā)現(xiàn)，近年來珠江城服的服務合同保留率和續(xù)約率出現(xiàn)不同程度的下跌。其中，城市公建類服務合同保留率從2018年的95.6%下降到2020年的92.3%;同期住宅類服務合同從96.7%下降到87.9%。此外，從合同的續(xù)約率來看，城市公建類服務更是從90.5%下降到73.5%;住宅類服務合同續(xù)約率在2020年降到了68.4%。

“現(xiàn)今物業(yè)公司的估值依賴于在管面積和新增面積，其主要來源都是首期物業(yè)管理合同，但當首期物業(yè)管理合同到期后，能否續(xù)簽則是一個疑問。物企在無序擴張后，如果管理能力沒有跟上，不能滿足業(yè)主要求，也容易導致在管面積急劇縮小?！北本┕こ坦芾韰f(xié)會理事、地產(chǎn)行業(yè)研究人士蔡宗翰告訴記者，如何把服務貫徹全服務鏈條、打通服務商之間資源整合問題、讓業(yè)主資產(chǎn)保值增值，形成延續(xù)合同，才是物業(yè)公司的存續(xù)和資本方關注的焦點。

與此同時，來自關聯(lián)公司珠江股份的面積也頗為有限。在住宅物業(yè)管理面積中，2018年-2020年來自關聯(lián)方的在管面積分別為522萬平米、532萬平米、538萬平米。據(jù)招股書公布的關聯(lián)方招投標信息來看，2018年和2019年關聯(lián)方提供了兩個在管項目，2020年僅提供了一個在管項目。

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