全國房地產(chǎn)市場仍處深度調(diào)整階段。

中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期期間(4月30日-5月4日)，重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年“五一”假期下降52.3%，其中武漢、寧波、蘇州、南京、杭州、溫州等地同比降幅均超五成。

4月29日，中央政治局會議召開，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。

21世紀經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，4月29日-5月4日，沈陽、洛陽、株洲、黃石、連云港、中山、惠州、上饒、梅州、岳陽、無錫、嘉興等12城發(fā)布房地產(chǎn)新政，涉及放松限購、降低首付比例、提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補貼、發(fā)放契稅補貼、調(diào)整預售資金監(jiān)管、下調(diào)土地競拍保證金最低比例等多個方面。

5月4日，央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會發(fā)文學習貫徹中央政治局會議精神，其中均涉及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容。如央行提出要及時優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，銀保監(jiān)會明確要因城施策落實好差別化住房信貸政策，證監(jiān)會要求積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資等。此外，同日深交所發(fā)聲支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預測，房地產(chǎn)政策或紓困的力度會加大，二季度重點城市或都市圈的樓市將有望觸底。但目前市場面臨的疫情沖擊、需求疲軟、土地市場不溫不火、房企收并購大面積落地難度較大等問題仍未解決。

“五一”前后政策密集出臺

“現(xiàn)在沈陽的房地產(chǎn)市場還是比較差，新房和二手房的庫存量都不少?！?月5日，沈陽某品牌房企市場研究人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。其公司今年在沈陽的銷售認購金額較去年同期下降超三成。

4月29日，沈陽發(fā)布通知，明確非沈陽戶籍家庭在沈陽限購區(qū)域內(nèi)購買新房，執(zhí)行沈陽戶籍家庭購房政策，即不再提供自購房申請之日起2年內(nèi)在沈陽連續(xù)繳納6個月及以上個稅或社保證明。

“推出新政之后外地人在沈陽買房的門檻就降低了，有機會吸引更多外地人買房。”上述房企人士談道。

要注意的是，4月26日-30日，沈陽先后發(fā)布5個通知優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控，除了調(diào)整外地人限購政策外，還包括二手房交易增值稅免征年限由5年縮短至2年，在沈陽有2套住房家庭“賣舊買新”過程中可再購買1套新房，有60歲及以上成員家庭、二孩和三孩家庭可在已有2套房基礎(chǔ)上再購買1套新房等。

除了沈陽外，“五一”前后(4月29日-5月4日)，洛陽、株洲、黃石、連云港、中山、惠州、上饒、梅州、岳陽、無錫和嘉興等地亦推出樓市新政，包括提高公積金貸款額度、降低首付比例、放寬首套房認定標準、發(fā)放購房補貼和契稅補貼、優(yōu)化限購區(qū)域等。

如5月1日起洛陽個人公積金最高貸款金額調(diào)整為55萬元，夫妻雙方和青年人才最高貸款金額調(diào)整至65萬元，二手房公積金貸款最低首付比例統(tǒng)一按20%執(zhí)行。株洲、上饒、梅州等地也上調(diào)了公積金貸款額度，或降低了公積金貸款首付比例。

再如5月1日，岳陽發(fā)文加大個人住房按揭貸款支持，即首套和二套住房貸款利率分別不高于5.1%和5.46%，最低首付比例20%;對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次購買普通商品住房申請貸款的，執(zhí)行首套房貸款政策。

與岳陽類似，5月1日起，上饒首套房和二套房商貸首付比例分別降低至20%和30%，并合理下行商貸利率。

另外，4月29日黃石發(fā)布新政，在黃石城區(qū)購買新房給予50%契稅補貼，在大冶湖新區(qū)購買首套新房給予100%契稅補貼。4月30日惠州發(fā)布新政，明確滿足惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的合理住房需求，不再將其納入限購重點片區(qū)等等。

前4月新房累計漲幅創(chuàng)近7年同期新低

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，今年以來超百城優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進居民合理購房需求釋放，4月供需兩端政策落地節(jié)奏加快，政策范圍進一步向優(yōu)化限購、限貸、限售等方面延伸。

陳文靜表示，部分城市市場信心有所修復，但政策效果尚未明顯顯現(xiàn)，整體市場預期仍然偏弱，疊加部分城市疫情反復影響，重點城市成交規(guī)模仍處低位。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增介紹，1-4月百城新建住宅價格累計上漲0.08%，累計漲幅處于近七年同期最低點，同期百城新建住宅成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降超四成。

從4月單月來看，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，全國重點62城新建商品住宅簽約面積環(huán)比下降35%，未見“小陽春”。

“五一”假期期間，中指重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年“五一”假期下降52.3%。其中溫州、莆田、杭州、南京等地新建商品住宅同比降幅明顯，分別下降84%、79%、75%、67%。

今年以來，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整以需求端為主，“五一”前后多城政策調(diào)控內(nèi)容亦涉及供應(yīng)端。

如洛陽新政第一條即綜合評級企業(yè)，突出分類施策。具體包括依據(jù)企業(yè)綜合評級實行差別化預售管理，依據(jù)企業(yè)評級實行差別化監(jiān)管資金管理，支持高品質(zhì)、改善型住宅小區(qū)建設(shè)等。對低容積率、高綠地率、精裝修優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，商品房備案價可以根據(jù)建設(shè)成本適當上浮。

再如上饒在新政中明確，將信譽較好、沒有資金風險的房企的預售資金重點部分監(jiān)管比例適度下調(diào)至6%，支持分批繳納物業(yè)質(zhì)量保修金等。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，5月4日央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會發(fā)文中與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容用詞更積極，傳達了政策調(diào)整的迫切性，預計后期地方銀行及相關(guān)金融機構(gòu)對于購房者及房企的支持性政策將及時出臺，切實降低需求端購房成本，房企整體融資環(huán)境將明顯改善。

孟新增告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，調(diào)整供應(yīng)端政策的目的也是為了更好促進需求端住房消費，未來房地產(chǎn)政策調(diào)控將覆蓋供需兩端，但仍將更側(cè)重需求端。

關(guān)鍵詞： 首付比例 公積金貸款 商品住宅