董希淼(招聯(lián)首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員)

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在今年3月自然資源部、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)，在全國范圍和更多領(lǐng)域推行不動產(chǎn)“帶押過戶”等做法之后，日前，一些省市相繼發(fā)文全面推行不動產(chǎn)“帶押過戶”，在一些城市帶押過戶已進(jìn)入常態(tài)化階段。

“帶押過戶”是多方共贏的便利性措施，將推動降低不動產(chǎn)買賣雙方交易成本，有助于便利群眾辦事，增強房地產(chǎn)市場活躍度。應(yīng)細(xì)化相關(guān)制度和流程，進(jìn)一步提高便利程度，并加強宣傳和推廣力度，讓“帶押過戶”既叫好又叫座。

此前，根據(jù)規(guī)定，如果房產(chǎn)申請了貸款，往往銀行會與產(chǎn)權(quán)人約定：不動產(chǎn)在抵押期間禁止、限制轉(zhuǎn)讓。如果想出售房產(chǎn)，賣家往往需要先籌集資金結(jié)清貸款、解除抵押登記，然后再由買家申請貸款，對房子進(jìn)行再次抵押。這其中不但增加買賣雙方的費用支出，而且交易流程較長。在實踐中，部分買家出資幫助賣家結(jié)清貸款，但此時房產(chǎn)尚未過戶，資金安全難以保證。而2020年5月通過的《民法典》，為“帶押過戶”提供了法律支持?！睹穹ǖ洹返谒陌倭懔鶙l規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！备鶕?jù)這一精神，“帶押過戶”是指在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

2022年8月以來，濟南等部分城市率先探索開展“帶押過戶”，隨后全國100余個城市試行“帶押過戶”，并在實踐中探索出新舊抵押權(quán)組合模式、新舊抵押權(quán)分段模式、抵押權(quán)變更模式等三種模式。在二手房交易中實行“帶押過戶”，其好處是顯而易見的。

一是有助于降低不動產(chǎn)交易費用。對賣家來說，不用籌集資金規(guī)劃為償還貸款，節(jié)約了資金成本。對買家來說，將節(jié)約各個交易環(huán)節(jié)的成本。從濟南的實踐看，2022年8月以來已成功辦理2948筆，二手房單筆平均交易成本從1.2萬元左右降至1000元左右，節(jié)省直接交易成本3269.7萬元。

二是有助于優(yōu)化不動產(chǎn)交易流程，節(jié)省買賣雙方時間與精力。從浙江的實踐看，新模式下二手房交易過戶環(huán)節(jié)從15個縮減到9個，全流程耗時從至少30天—60天，壓縮到最多15天。濟南則將需要提交的13份資料精簡至3份。

三是有助于提升不動產(chǎn)交易便利性與安全性?！皫а哼^戶”由賣方、買方、不動產(chǎn)登記部門和銀行四方協(xié)作配合辦理，降低了信息不對稱。部分地區(qū)還結(jié)合二手房交易資金監(jiān)管政策，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保交易安全可靠。

此前，“帶押過戶”主要針對二手住宅交易。根據(jù)《通知》精神，“帶押過戶”將逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展?？傊皫а哼^戶”打通交易鏈條，簡化交易流程，既提高二手房市場的活躍度，也有助于加快一手房市場去庫存，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，是多方共贏的交易安排和制度創(chuàng)新。

但是，“帶押過戶”實施效果和社會認(rèn)知有待提升。即便在較早探索的濟南市，從去年8月到今年3月中旬，辦理“帶押過戶”的不足3000筆，在二手房交易中占比不到10%。這既與“帶押過戶”推出時間較短有關(guān)，也與“帶押過戶”自身存在不足有關(guān)。下一步，建議從三個方面采取措施進(jìn)行優(yōu)化和細(xì)化，讓“帶押過戶”既叫好又叫座，真正發(fā)揮便民利企、促進(jìn)發(fā)展的積極作用。

第一，加強部門協(xié)作，優(yōu)化制度和流程。特別是不動產(chǎn)登記部門、公證機構(gòu)和銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強協(xié)同和配合，優(yōu)化“帶押過戶”制度，細(xì)化工作流程，最大程度減少紙質(zhì)材料，進(jìn)一步提高工作效能。如不動產(chǎn)登記部門，可探索推出住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權(quán)變更登記合并受理，方便群眾一站式辦理。

第二，銀行要提高認(rèn)識，加大支持力度。銀行作為不動產(chǎn)抵押權(quán)人，應(yīng)從服務(wù)客戶、服務(wù)市場的角度出發(fā)，進(jìn)一步調(diào)整原有的業(yè)務(wù)模式和工作要求，使之與“帶押過戶”更加匹配。在工作中，可探索推出由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金等方式，便利辦理跨行貸款，給客戶更多選擇。

第三，運用科技手段，創(chuàng)新工作模式。如運用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)，進(jìn)一步打破不動產(chǎn)交易數(shù)據(jù)壁壘，加快實現(xiàn)信息實時共享、業(yè)務(wù)云端辦理，讓數(shù)據(jù)多跑路、群眾不跑路或少跑路。針對市場擔(dān)心的“一房多賣”、抵押權(quán)懸空等問題，可引入“雙預(yù)告”或“單預(yù)告”登記制度，加強風(fēng)險防范。

此外，還要加強“帶押過戶”新模式的宣傳普及工作，讓廣大群眾充分認(rèn)識“帶押過戶”的優(yōu)勢，讓不動產(chǎn)賣方能夠更加理解和接受“帶押過戶”。

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