我國房地產(chǎn)市場全面調(diào)控至今兩年有余，政策嚴(yán)厲程度史無前例。調(diào)控效果明顯，房價實(shí)現(xiàn)了基本平穩(wěn)或者小幅下跌。價格調(diào)整的影響開始向銷售量、資金端及土地市場傳導(dǎo)，整個產(chǎn)業(yè)鏈的降溫意味著調(diào)控已經(jīng)取得了階段性的成果，其意義重大。
目前我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到一個新的階段，但高房價問題依然突出。首先，核心城市房價收入比保持在20以上的水平，部分城市超過30，不僅遠(yuǎn)超國際普遍認(rèn)可的水平，甚至比美國和日本樓市泡沫破裂前還高出數(shù)倍(日本首都圈和京畿圈10-12，美國4-5)。其次，目前有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測我國房地產(chǎn)市值達(dá)到65萬億美元(約450萬億人民幣)，已經(jīng)超過美國、日本和歐盟三個地區(qū)樓市價值的總和。再次，北京大學(xué)近日舉行的“我國居民財產(chǎn)差距與收入分配問題研究”成果發(fā)布會相關(guān)報告顯示：我國居民房產(chǎn)價值占總財產(chǎn)的比重已經(jīng)達(dá)到超高水平，房價也成為推動居民財產(chǎn)價值升值和差距擴(kuò)大的重要原因。2002年至2012年間，居民總財產(chǎn)分布差距基尼系數(shù)上升了38.7%，其中45.4%是由房價上升引起的。這都說明我國房價已經(jīng)達(dá)到了相對較高的水平，房價繼續(xù)上漲將會帶來更大的風(fēng)險。
調(diào)控成果來之不易，因此，不能讓調(diào)控半途而廢，前功盡棄。我國十五年的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)證明，我國房價上漲容易下跌難。堅(jiān)持調(diào)控不放松能夠?qū)崿F(xiàn)“五個有利于”：一是有利于扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期，二是有利于防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險進(jìn)一步上升，三是有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場“軟著陸”，避免美日斷崖式調(diào)整，四是有利于貫徹落實(shí)“房住不炒”的政策基調(diào)，加快構(gòu)建長效調(diào)控機(jī)制，五是有利于資金“脫虛向?qū)?rdquo;，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)。堅(jiān)持調(diào)控不放松體現(xiàn)了我國化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險、解決高房價策略的三個特點(diǎn)：著眼長期、主動調(diào)整、平穩(wěn)化解。這與美國和日本房價泡沫破裂時候的著眼短期、被動調(diào)整、波動劇烈三個特點(diǎn)形成鮮明反差。
1991年日本樓市泡沫破裂，房價短期內(nèi)暴跌。當(dāng)年首都圈和京畿圈新房均價一度分別達(dá)到106.4萬日元/平方米和102.7萬日元/平方米，1992年這兩個地區(qū)房價分別下降了34%和49%，并進(jìn)入連續(xù)十幾年的下降期。房地產(chǎn)市場風(fēng)險向金融市場及實(shí)體產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)結(jié)束了高速發(fā)展的黃金時期，陷入了二十多年的低速發(fā)展。2007年美國次貸危機(jī)時房價大跌，2008年12月標(biāo)準(zhǔn)普爾20個大中城市房價指數(shù)為150.54，較2007年1月(202.31)下降了26%，并進(jìn)入連續(xù)六年的下降期。
與美、日的土地私有制不同，我國土地是國有制，這在相當(dāng)長的時間內(nèi)都不可能從根本上改變，這是由我國國情決定的。我國政府因此也具備了比美、日更強(qiáng)大的土地供給調(diào)整能力。調(diào)控效果取決于政府的決心。如果供給主動去匹配需求，就能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，確保調(diào)控成功。近兩年的調(diào)控實(shí)踐也已證明了這一點(diǎn)。
房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長盡管仍有較大的貢獻(xiàn)，但鞏固調(diào)控成果的意義更為重大，必要時可以接受犧牲短期部分經(jīng)濟(jì)增長的代價。實(shí)際上，房價穩(wěn)定，哪怕是小幅下跌，短期內(nèi)也不會對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生較大負(fù)面影響。通過增加供給(包括租賃住房)來滿足剛需群體的需求，在一定程度上也能保障房地產(chǎn)投資和銷售的基本平穩(wěn)。基于此，以往房地產(chǎn)市場的判斷邏輯將會失效，部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)言房價在2019年將會反彈甚至報復(fù)性上漲的言論也將成為一紙空談，房價在2019年甚至未來幾年內(nèi)都將保持相對平穩(wěn)，沒有報復(fù)性反彈的基礎(chǔ)?？刂谱》績r的同時，通過振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。我國長期、平穩(wěn)消除房地產(chǎn)泡沫將創(chuàng)造歷史奇跡。
一、房價上漲得到控制，市場整體降溫
從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市房價指數(shù)看，城市房價上漲基本得到控制。從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)9月份由漲轉(zhuǎn)跌，10月穩(wěn)定不變。二手住宅銷售價格指數(shù)下降幅度增加，9月環(huán)比下降0.1%，10月份降幅上升到0.2%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數(shù)的漲幅繼續(xù)收窄，10月份分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點(diǎn)。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格指數(shù)也呈現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢，10月份35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn);二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點(diǎn)。
如果僅僅房價趨穩(wěn)，我們還不能判定房地產(chǎn)市場降溫，只有成交量、投資開發(fā)、資本及土地市場都出現(xiàn)降溫跡象，才能判定調(diào)控取得成效。目前我國已經(jīng)基本達(dá)到這一目標(biāo)。
全國商品住宅銷售方面，2018年1-9月全國商品住宅銷售面積為10.35億平方米，同比增長3.3%，增速分別比7、8月下降了0.9和0.8個百分點(diǎn)，較去年同期的增速下降更為明顯。自2017年10月以來，商品住宅銷售進(jìn)入個位數(shù)增速的慢增長階段。隨著去庫存戰(zhàn)略實(shí)施接近尾聲，目前仍會保持低速增長。
房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，2018年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額8.86萬億，同比增長9.9%。投資增速回歸到個位數(shù)，從趨勢來看，高投資發(fā)展階段已經(jīng)結(jié)束。
房企開發(fā)資金來源方面，2018年1-9月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模為12.19萬億，同比增長7.77%。今年房企融資規(guī)模月均增速明顯下降，月均增速為5%，分別比2016年和2017年下降9和4個百分點(diǎn)。資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的速度已經(jīng)明顯放緩。
土地市場方面，土地競拍熱度下降，這體現(xiàn)在兩個方面：1.住宅土地溢價率明顯下降，2018年10月一、二、三四線城市住宅土地溢價率分別為5.94%、6.37%和5.03%。2.住宅土地流拍現(xiàn)象明顯增加。今年1-10月一線城市流拍地塊13幅，二線城市150幅、三四線城市427幅，去年同期分別為3幅、46幅和261幅。
二、房價平穩(wěn)或小幅下降有利于經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展
（1）有利于扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期
近20年來，我國房地產(chǎn)市場一個令人難以理解的現(xiàn)象就是房價只漲不跌。這一現(xiàn)象在全世界都屬罕見。由于我國房地產(chǎn)調(diào)控多次搖擺不定，往往在經(jīng)濟(jì)下行時放松調(diào)控以拉動經(jīng)濟(jì)，房價上漲過快時則加強(qiáng)調(diào)控來平抑房價，尤其是過于側(cè)重限購、限貸等需求端調(diào)控，而不是供給調(diào)控與需求調(diào)控相結(jié)合，致使房價“越調(diào)控越高”，形成了市場對房價只漲不跌的預(yù)期。這種預(yù)期削弱了調(diào)控效果，危害了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。經(jīng)過最近2年多的努力，目前我國長時期形成的房價看漲預(yù)期正處在轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)上。只要我們堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖，就有望扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期。
（2）有利于防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險進(jìn)一步上升
房價的過快上漲提高了部分城市房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。從房地產(chǎn)市值來看，最近有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測我國房地產(chǎn)市值達(dá)到65萬億美元，按照當(dāng)前匯率折算為450萬億元人民幣，已經(jīng)遠(yuǎn)超美國、日本和歐盟三個地區(qū)樓市價值的總和。從房價收入比來看，從2018年9月33個大中城市家庭房價收入比來看，9%的城市超過30，處于較高水平，6%的城市介于20到30之間，58%的城市介于10到20之間，27%的城市處于10以下的水平(見表1)。我國很多城市房價收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上一般認(rèn)可的6左右的水平。日本在1991年樓市泡沫破滅時，比較繁華的首都圈和京畿圈家庭房價收入比也僅介于10到12之間。美國在2008年次貸危機(jī)時房價收入比也僅介于4-5之間。
房價過快上漲還加劇了居民收入分配差距。北京大學(xué)11月28日舉行的“我國居民財產(chǎn)差距與收入分配問題研究”成果發(fā)布會相關(guān)報告顯示：在房價的助力下，不論在城鎮(zhèn)還是農(nóng)村，房產(chǎn)價值占居民總財產(chǎn)的比重已經(jīng)達(dá)到超高水平，房價也成為推動居民財產(chǎn)價值升值和差距擴(kuò)大的重要原因。2002年至2012年，居民總財產(chǎn)分布差距基尼系數(shù)上升了38.7%，其中45.4%是由房價上升引起的，尤其在城鎮(zhèn)地區(qū)，房價上漲對居民財產(chǎn)差距擴(kuò)大的影響更為顯著。
當(dāng)前房價已經(jīng)到了相對較高的水平，如果放任房價過快上漲會增加年輕群體的購房壓力，抑制消費(fèi)能力，當(dāng)房價與收入持續(xù)脫節(jié)時就有可能引發(fā)斷供等系統(tǒng)性風(fēng)險。
通過研究美國和日本的案例，我們可以獲得一些啟示。美國和日本調(diào)控房價泡沫具有著眼短期、被動調(diào)整、波動劇烈三個特征。盡管房價短期內(nèi)得到有效控制，但是也付出了很大代價。1991年日本樓市泡沫破裂，房價短期內(nèi)暴跌。當(dāng)年首都圈和京畿圈新房均價一度分別達(dá)到106.4萬日元/平方米和102.7萬日元/平方米，1992年這兩個地區(qū)房價分別下降了34%和49%，并進(jìn)入連續(xù)十幾年的下降期。房地產(chǎn)市場風(fēng)險向金融市場及實(shí)體產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)，導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)結(jié)束了高速發(fā)展的黃金時期，陷入了20多年的低速發(fā)展。2007年美國次貸危機(jī)時房價大跌，2008年12月標(biāo)準(zhǔn)普爾20個大中城市房價指數(shù)為150.54，較2007年1月(202.31)下降了26%，并進(jìn)入連續(xù)六年的下降期。次貸危機(jī)也引發(fā)金融系統(tǒng)危機(jī)進(jìn)而造成經(jīng)濟(jì)多年的低增長。
與美、日的土地私有制不同，我國土地是國有制，這在相當(dāng)長的時間內(nèi)都不可能從根本上改變，這是由我國國情決定的。我國政府因此也具備了比美、日更強(qiáng)大的土地供給調(diào)整能力。調(diào)控效果取決于政府的決心。如果供給主動去匹配需求，就能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，確保調(diào)控成功。近兩年的調(diào)控實(shí)踐也已證明了這一點(diǎn)。
目前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控思路和措施是正確的，調(diào)控重點(diǎn)在于控制房價上漲，而非打壓房價，這就有效地避開誘發(fā)樓市危機(jī)發(fā)生的政策因素。房價收入比是一個比值，化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險不僅可以通過降低分子(房價)的方式，還可以通過增加分母(收入)的手段。控制住房價的同時，通過振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民的收入水平，使得未來居民收入的增長長期超過房價的上漲，不斷縮小房價收入比，通過“擠泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，保障我國房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
（4）有利于貫徹落實(shí)“房住不炒”的方針，加快構(gòu)建長效調(diào)控機(jī)制
按照馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)關(guān)于行業(yè)平均利潤的觀點(diǎn)，當(dāng)一個行業(yè)的利潤率高于其他行業(yè)的時候，就會吸引資本進(jìn)入，導(dǎo)致該行業(yè)快速發(fā)展。這也是我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的一個重要原因。房價穩(wěn)定不僅能縮小房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間的利差，有效減少其他行業(yè)資金向房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，還能逐漸扭轉(zhuǎn)房價只漲不跌的預(yù)期，解決房地產(chǎn)投機(jī)炒作的歷史頑疾。
房價的平穩(wěn)或者小幅下跌還有利于長效調(diào)控機(jī)制的建立。長效調(diào)控機(jī)制的建立有賴于金融、財稅、房地產(chǎn)業(yè)及土地市場等多部門協(xié)同配合。只有當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)利潤率回歸到社會平均利潤率時，社會資本流動才會趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)的投資屬性才能被弱化，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)“房子是住的，不是用來炒的”的長期戰(zhàn)略定位。
（5）有利于資金“脫虛向?qū)?rdquo;，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，近年來這一趨勢不斷增加。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1997、2002、2012年投入產(chǎn)出表可以計(jì)算產(chǎn)業(yè)間的直接消耗系數(shù)，金融業(yè)始終位居房地產(chǎn)業(yè)直接消耗系數(shù)排名的首位，并且系數(shù)從2002年的0.07746上升到2012年的0.10523(見表2)。系數(shù)的變化趨勢反映了房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性在不斷增加。
基于二者趨強(qiáng)的關(guān)聯(lián)特性，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動了金融業(yè)的快速發(fā)展。wind公布的上市公司數(shù)據(jù)顯示，2009年至2014年間房地產(chǎn)行業(yè)銷售毛利潤始終高于金融業(yè)，并且二者毛利水平相對穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場調(diào)控放松后，金融業(yè)行業(yè)銷售毛利率從2015年的37.94%上漲到2017年的59.68%，二者利差從9.63個百分點(diǎn)增加到30.28個百分點(diǎn)。從今年前三季度數(shù)據(jù)來看，金融業(yè)銷售毛利有所下降，與房地產(chǎn)業(yè)的利差也在縮小，但仍保持在較高的水平(見表3)。調(diào)控能夠有效防止房地產(chǎn)行業(yè)過度“金融化”發(fā)展，降低二者之間的關(guān)聯(lián)性，建立行業(yè)之間的“防火墻”，避免風(fēng)險在行業(yè)間的相互傳導(dǎo)，防止發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險。
房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的快速發(fā)展與工業(yè)部門形成較大利差，導(dǎo)致資金加速流向房地產(chǎn)行業(yè)。新增人民幣貸款數(shù)據(jù)顯示，居民部門2009年新增人民貸款為2.46萬億元，至2017年增加到7.13萬億元，增長了190%。同期，企業(yè)部門(非金融性公司及其他部門)新增人民幣貸款從7.14萬億下降到6.71萬億，下降了6%。居民部門新增人民幣貸款占比從26%增加到了53%。房貸構(gòu)成了居民貸款的主要部分，很明顯新增貸款主要都流向了房地產(chǎn)行業(yè)，這對實(shí)體企業(yè)部門的融資產(chǎn)生負(fù)面影響。房地產(chǎn)市場調(diào)控結(jié)合金融的強(qiáng)監(jiān)管對于引導(dǎo)資金回歸實(shí)體產(chǎn)業(yè)部門具有重要意義。
三、堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控需要付出一定的代價
目前房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)增長中仍然起著重要作用。2017年房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)增加值53850.7億元，對GDP的貢獻(xiàn)率為6.5%。由于核算方法及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)的影響導(dǎo)致貢獻(xiàn)率被低估。如果按照市場租金法來重新評估自有住房服務(wù)價值，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到12%。
房地產(chǎn)投資也對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮重要作用。2018年1-9月全國房地產(chǎn)市場投資8.86萬億，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為18%，按照2017年資本形成對于GDP增長貢獻(xiàn)率32.1%來估算，房地產(chǎn)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)率約為5.8%。
堅(jiān)持當(dāng)前的房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松，鞏固目前的調(diào)控成果，就意味著房地產(chǎn)業(yè)增加值對于GDP的貢獻(xiàn)率將會受到影響，還意味著房地產(chǎn)投資對GDP的拉動也會減弱，甚至還會影響到地方財政的賣地收入。雖然調(diào)控有代價，但我們?nèi)砸獔?jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖，謹(jǐn)防重蹈過去房地產(chǎn)市場調(diào)控成為“空調(diào)”的覆轍。實(shí)際上，房價穩(wěn)定，哪怕是小幅下跌也不會對經(jīng)濟(jì)增長有太大影響。通過增加供給(包括租賃住房)來滿足剛需群體的需求，在一定程度上也能保障房地產(chǎn)投資和銷售的基本平穩(wěn)。
我們呼吁通過市場配置資源，但房地產(chǎn)調(diào)控不僅關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且與國計(jì)民生息息相關(guān)，所以政府的合理、適度調(diào)控是必要的。我國長期、平穩(wěn)消除房地產(chǎn)泡沫將創(chuàng)造歷史奇跡。
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