8月28日晚間，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布了2023年半年度業(yè)績報告。

報告期內，公司實現(xiàn)營收約514.42億元，同比減少10.63%；實現(xiàn)歸母凈利潤21.53億元，同比增長14.09%；扣非凈利潤約13.92億元，同比減少5.44%；基本每股收益0.22元，同比增長37.5%。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上看，公司在今年上半年出現(xiàn)增利不增收的情況，主要原因在于公司房地產(chǎn)項目結轉規(guī)模同比減少。不過值得肯定的是，相較于今年一季度的營利雙降，公司在第二季度的表現(xiàn)很是亮眼。

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據(jù)此前披露的2023年一季度報告顯示，今年1-3月，招商蛇口實現(xiàn)營收約150.09億元，同比減少20.17%；歸母凈利潤約2.72億元，同比減少38.72%。換言之，今年第二季度，公司分別實現(xiàn)營收約364.33億元、歸母凈利潤約18.81億元，是支撐上半年業(yè)績的重要因素。

二級市場方面，截至8月29日收盤，招商蛇口股價報收14.68元，漲2.66%，成交額為9.59億元，當前公司總市值約1224.47億元。

招商蛇口總部位于深圳，公司主要圍繞開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營和城市服務開展業(yè)務，致力于成為中國領先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務商。

其中，開發(fā)業(yè)務是公司營收的主要來源，主營以住宅為主的可售型商品房的開發(fā)與銷售；資產(chǎn)運營業(yè)務主營包括集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)辦公、公寓酒店等持有物業(yè)運營與資產(chǎn)管理；城市服務業(yè)務主營包括物業(yè)管理、郵輪、會展、康養(yǎng)等城市運營服務。

今年上半年，開發(fā)業(yè)務的營收為416.28億元，同比減少16.21%，占公司總營收的80.92%；資產(chǎn)運營業(yè)務的營收為27.39億元，同比增長40.44%，占總營收的5.32%；城市服務業(yè)務的營收為70.75億元，同比增長19.27%，占總營收的13.76%。

從區(qū)域來看，招商蛇口分別布局有華北區(qū)域、華東區(qū)域、江南區(qū)域、華中區(qū)域、西南區(qū)域、華南區(qū)域、深圳區(qū)域、海外及其他區(qū)域等八大區(qū)域公司。

今年上半年，八大區(qū)域公司中營收情況最好的依然是華東區(qū)域公司，為120.38億元，貢獻了23.4%的營業(yè)收入；其次是西南區(qū)域公司的96.94億元、江南區(qū)域公司的75.06億元，分別占公司總營收的18.84%、14.59%。

而作為公司大本營的深圳區(qū)域，在報告期內實現(xiàn)營收約70.6億元，貢獻率為13.73%，在各區(qū)域公司中排列第四。

值得一提的是，近幾年來，華東區(qū)域公司一直占據(jù)著招商蛇口營收貢獻榜第一的位置，2021年至2023年上半年，華東區(qū)域的營收貢獻率分別為22.94%、24.81%、23.4%。但該區(qū)域的毛利率卻不高，2021年至2023年上半年，華東區(qū)域的毛利率分別為11.54%、18.26%、17.2%，在此期間，招商蛇口開發(fā)業(yè)務的毛利率則為25.47%、21.06%、17.82%，不難發(fā)現(xiàn)華東區(qū)域的毛利率均低于開發(fā)業(yè)務的整體毛利率，進一步說明華東區(qū)域的盈利能力較弱。

出現(xiàn)上述情況的原因在于，華東區(qū)域的主營陣地是上海，自2020年開始，招商蛇口在上海頻繁高溢價拿地。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年至2022年間，招商蛇口在上海累計拿下16宗地塊，雖然公司銷售額連年攀升，但相應的投入成本也頗高。

鈦媒體APP了解到，2020年7月，招商蛇口曾溢價28.4%拿下虹口區(qū)嘉興HK271-01地塊，成交價高達44.04億元，樓面價約8.11萬元/平方米；2021年初，公司又以20%的溢價率拿下虹口區(qū)嘉興HK341-06地塊，成交價達到56.66億元，樓面價約為9.26萬元/平方米，刷新了當時虹口區(qū)的樓面價記錄。

在今年上半年進行的上海首輪土拍上，招商蛇口曾報名參與了15宗地塊的競拍，而該輪土拍一共推出19宗地塊，招商蛇口無疑成為競拍最積極的那位。當然，招商蛇口并不只在上海拿地。

半年報數(shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，招商蛇口累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權益地價約345億元。其中，在北京獲取3宗地塊，累計投入達88億元，并在上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門等重點城市落子。

再看公司的銷售表現(xiàn)，2023年1-7月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積約763.44萬平方米，同比增加33.37%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額約1865.62億元，同比增加30.72%。

另據(jù)半年報顯示，截至6月末，公司全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。同時，在上海、合肥、蘇州、深圳、西安、重慶、南京、長沙、南通、徐州、溫州、無錫等12個城市進入當?shù)亓髁夸N售金額排名前五，城市深耕成效進一步凸顯。

需要說明的是，在今年3月21日舉辦的2022年度業(yè)績會上，公司管理層曾提出，2023年度銷售目標為3300億元，并爭取三年內進入行業(yè)前五。就目前來看，招商蛇口雖然已進入行業(yè)前五，但就年度銷售目標而言，其完成度僅有56.53%，今年下半年公司將進入“銷售沖刺階段”。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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