證券時(shí)報(bào)記者 張一帆

(資料圖片)

6月30日，萬(wàn)科2022年度股東大會(huì)在深圳召開(kāi)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上坦承，當(dāng)前市場(chǎng)短期表現(xiàn)確實(shí)有壓力。不過(guò)他著重強(qiáng)調(diào)了對(duì)未來(lái)的信心，“我相信道路是曲折的，前途是光明的，錨定方向，萬(wàn)科有信心能夠穿越周期?！?/p>

會(huì)上，萬(wàn)科新一屆董事會(huì)正式出爐，來(lái)自深圳地鐵、萬(wàn)科兩方的董事人選保持不變，并繼續(xù)維持各占三席的穩(wěn)定、平衡局面。四名獨(dú)董中，張懿宸留任，沈向洋、林明彥、廖子彬三人履新，三人均具有全球視野以及大型企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

市場(chǎng)緩慢復(fù)蘇過(guò)程中

在本次股東大會(huì)召開(kāi)的3個(gè)月前，郁亮已經(jīng)在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上對(duì)公司業(yè)績(jī)及經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)進(jìn)行過(guò)一輪“預(yù)答辯”。當(dāng)時(shí)，面對(duì)國(guó)內(nèi)樓市“小陽(yáng)春”的行情，他曾發(fā)聲“新房市場(chǎng)上有天花板，下有保底線，目前市場(chǎng)處于溫和的復(fù)蘇狀態(tài)”。

如今3個(gè)月過(guò)去，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了變化，購(gòu)房者置業(yè)情緒出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)未能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)。郁亮表示，目前市場(chǎng)短期確實(shí)有壓力，合理的需求沒(méi)得到釋放，成交也沒(méi)有達(dá)到合理的水平，不過(guò)“我基本上還是沒(méi)改變之前的看法，我們的行業(yè)下有保底線，上有天花板，還是在一個(gè)緩慢的復(fù)蘇過(guò)程中，只不過(guò)比我3個(gè)月前預(yù)想的時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)、壓力更大一點(diǎn)”。

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求基礎(chǔ)還在，大家對(duì)美好生活的需求還沒(méi)有完全滿足。同時(shí)，從購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，居民部門(mén)總儲(chǔ)蓄對(duì)利息保障倍數(shù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于安全邊界?！岸唐诘念A(yù)期跟市場(chǎng)的氛圍可能很多時(shí)候是由外部因素所造成的，修復(fù)這種市場(chǎng)預(yù)期和市場(chǎng)氛圍需要一點(diǎn)時(shí)間，”郁亮分析道，“但隨著外部因素趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一定能恢復(fù)，恢復(fù)到合理成交水平?！?/p>

萬(wàn)科總裁祝九勝進(jìn)一步分析稱(chēng)，市場(chǎng)短期有壓力，是基于行業(yè)的現(xiàn)狀和行業(yè)業(yè)績(jī)的滯后性。具體來(lái)自三個(gè)方面：第一，過(guò)往兩年市場(chǎng)變化的嚴(yán)峻性超出預(yù)期，公司銷(xiāo)售額、毛利率出現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)；第二，二季度的數(shù)據(jù)預(yù)示著市場(chǎng)還是有一些不確定性；第三，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)能力的提升，轉(zhuǎn)化為結(jié)算利潤(rùn)的過(guò)程，客觀上存在滯后性。

雖然短期有壓力，但祝九勝?gòu)?qiáng)調(diào)，要看到萬(wàn)科“努力有成效、長(zhǎng)期有信心”。祝九勝介紹，萬(wàn)科正在堅(jiān)持不變的提升投資能力和經(jīng)營(yíng)水平，針對(duì)性地解決投資追高以及各地經(jīng)營(yíng)離散度比較大的兩大問(wèn)題。祝九勝舉例稱(chēng)，萬(wàn)科以前過(guò)于強(qiáng)調(diào)每個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性，現(xiàn)在把不同的項(xiàng)目評(píng)級(jí)，按照評(píng)級(jí)匹配資源、開(kāi)發(fā)方式、管理方式，近兩年萬(wàn)科批量處理的能力得到提升。

在投資方面，萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖再次分享了萬(wàn)科內(nèi)部今年強(qiáng)調(diào)兩個(gè)詞，“特別好的項(xiàng)目”和“精準(zhǔn)投資”。前者幫助公司提高投資兌現(xiàn)度，后者幫助公司發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)。他透露，通過(guò)投“特別好的項(xiàng)目”，萬(wàn)科今年1-5月已經(jīng)披露的15個(gè)項(xiàng)目、453.8億元投資，預(yù)計(jì)普遍能達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報(bào)水平。

祝九勝總結(jié)，萬(wàn)科會(huì)不斷努力，解決好業(yè)績(jī)的短、中、長(zhǎng)期排布問(wèn)題，解決好開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的止跌企穩(wěn)，也解決好經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)穩(wěn)中提升，最終把綜合能力變成綜合持續(xù)高質(zhì)量的回報(bào)。

過(guò)去三年百感交集

除了回應(yīng)去年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，分享對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的觀點(diǎn)，今年股東大會(huì)恰逢萬(wàn)科第十九屆董事會(huì)的換屆，現(xiàn)場(chǎng)也就成為了萬(wàn)科管理層對(duì)過(guò)往三年表現(xiàn)的總答辯。

“過(guò)去三年對(duì)行業(yè)的每個(gè)從業(yè)者來(lái)說(shuō)，都是百感交集的，并非只有萬(wàn)科不容易，沒(méi)有哪個(gè)人、哪個(gè)企業(yè)是容易的?！庇袅猎跁?huì)議現(xiàn)場(chǎng)感慨萬(wàn)千，“過(guò)去三年是著手解決舊模式問(wèn)題的三年，也是探索新模式、尋找新出路的三年。”

早在2018年，萬(wàn)科就提出了“活下去、活得久、活得好”的口號(hào)。郁亮反省道，盡管當(dāng)時(shí)意識(shí)到高增長(zhǎng)不可持續(xù)，但行為沒(méi)有完全擺脫慣性，出現(xiàn)了投資冒進(jìn)、產(chǎn)品操盤(pán)能力離散度高等問(wèn)題。

郁亮指出，目前萬(wàn)科已經(jīng)在解決舊模式上取得了一些進(jìn)展，比如投資質(zhì)量的提高、產(chǎn)品能力整體性的提升，持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)能力也在提高，開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)協(xié)同的強(qiáng)化，公司資債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力進(jìn)一步加強(qiáng)等等?！暗缆肥乔鄣模熬笆枪饷鞯?，只要方向?qū)Γ蚁嘈湃f(wàn)科能夠穿越周期”。

會(huì)上獲審議通過(guò)的年報(bào)顯示，2022年度萬(wàn)科業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。2022年度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)226.2億元，同比上升0.4%。同時(shí)，公司“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)符合“綠檔”要求；凈負(fù)債率43.7%，處于行業(yè)低位；貨幣資金1372.1億元，對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)14年為正。

萬(wàn)科持續(xù)聚焦三件事

探索三年之后，行業(yè)的新出路在哪里？

郁亮重申了對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)期信心，“房地產(chǎn)市場(chǎng)是常做常有、常做常新的，總會(huì)有新的生意機(jī)會(huì)，開(kāi)發(fā)商提供的產(chǎn)品服務(wù)如果能夠真正提升人們的居住生活品質(zhì)，還是會(huì)非常有吸引力?！辈贿^(guò)郁亮警示道，傳統(tǒng)模式靠拿地和融資的發(fā)展模式不可持續(xù)，“否則就會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)得越多錯(cuò)得越多，融資越多越不安全的情況?！?/p>

郁亮表態(tài)，萬(wàn)科會(huì)持續(xù)聚焦三件事情：一是提高開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的管理水平；二是經(jīng)營(yíng)、服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)通過(guò)了商業(yè)邏輯檢驗(yàn)，以及可復(fù)制性的驗(yàn)證，接下來(lái)要擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取更大的發(fā)展空間和更好的回報(bào)水平，不斷培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；三是堅(jiān)守財(cái)務(wù)穩(wěn)健，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用水平。

“深鐵投資萬(wàn)科是一個(gè)正確的選擇”，辛杰作為萬(wàn)科大股東深圳地鐵集團(tuán)的董事長(zhǎng)對(duì)萬(wàn)科近三年的表現(xiàn)給出高度評(píng)價(jià)，“（萬(wàn)科的）利潤(rùn)是貨真價(jià)實(shí)的，是有現(xiàn)金流支撐的利潤(rùn)，同時(shí)，今天的萬(wàn)科已不是單一的開(kāi)發(fā)企業(yè)，布局了多個(gè)賽道，成長(zhǎng)得也非常迅速。”

辛杰表示，“深鐵始終堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，保持戰(zhàn)略定力，對(duì)萬(wàn)科的認(rèn)同和支持不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)一時(shí)的波動(dòng)而變化，就像三年前我說(shuō)過(guò)，深鐵對(duì)萬(wàn)科是全方位的支持，這點(diǎn)我們始終堅(jiān)定不移，看好萬(wàn)科的長(zhǎng)期發(fā)展前景，作為股東我們始終不渝支持萬(wàn)科的健康發(fā)展，繼續(xù)在多個(gè)領(lǐng)域、多個(gè)項(xiàng)目以及新的賽道上與萬(wàn)科深入合作，共創(chuàng)美好的明天。”

會(huì)上，有股東詢(xún)問(wèn)郁亮給自己的三年任期打多少分。郁亮笑著把打分權(quán)還給了股東，“今天在座的各位股東是最好的打分人，股東今天的投票情況決定了給我多少分?jǐn)?shù)。”根據(jù)會(huì)后表決結(jié)果，大會(huì)審議的全部11項(xiàng)議案均獲通過(guò)，郁亮等董事候選人高票當(dāng)選。

從各方席位來(lái)看，萬(wàn)科本屆董事會(huì)治理結(jié)構(gòu)延續(xù)了穩(wěn)定、平衡的局面。來(lái)自大股東深圳地鐵的董事辛杰、黃力平、雷江松繼續(xù)留任；萬(wàn)科方面，郁亮、祝九勝繼續(xù)履職，王蘊(yùn)當(dāng)選職工董事。獨(dú)立董事仍為四席，原獨(dú)董張懿宸留任，沈向洋、林明彥、廖子彬履新，三人分別曾在微軟、凱德集團(tuán)、畢馬威中國(guó)出任重要職務(wù)，原獨(dú)董康典、劉姝威和吳嘉寧因任期已達(dá)上限，正式卸任。

關(guān)鍵詞：