證券時報記者 張一帆

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6月30日，萬科2022年度股東大會在深圳召開。萬科董事會主席郁亮在會上坦承，當(dāng)前市場短期表現(xiàn)確實有壓力。不過他著重強(qiáng)調(diào)了對未來的信心，“我相信道路是曲折的，前途是光明的，錨定方向，萬科有信心能夠穿越周期?！?/p>

會上，萬科新一屆董事會正式出爐，來自深圳地鐵、萬科兩方的董事人選保持不變，并繼續(xù)維持各占三席的穩(wěn)定、平衡局面。四名獨(dú)董中，張懿宸留任，沈向洋、林明彥、廖子彬三人履新，三人均具有全球視野以及大型企業(yè)管理經(jīng)驗。

市場緩慢復(fù)蘇過程中

在本次股東大會召開的3個月前，郁亮已經(jīng)在業(yè)績說明會上對公司業(yè)績及經(jīng)營表現(xiàn)進(jìn)行過一輪“預(yù)答辯”。當(dāng)時，面對國內(nèi)樓市“小陽春”的行情，他曾發(fā)聲“新房市場上有天花板，下有保底線，目前市場處于溫和的復(fù)蘇狀態(tài)”。

如今3個月過去，市場環(huán)境發(fā)生了變化，購房者置業(yè)情緒出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。郁亮表示，目前市場短期確實有壓力，合理的需求沒得到釋放，成交也沒有達(dá)到合理的水平，不過“我基本上還是沒改變之前的看法，我們的行業(yè)下有保底線，上有天花板，還是在一個緩慢的復(fù)蘇過程中，只不過比我3個月前預(yù)想的時間更長一點、壓力更大一點”。

郁亮認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的長期需求基礎(chǔ)還在，大家對美好生活的需求還沒有完全滿足。同時，從購買力來看，居民部門總儲蓄對利息保障倍數(shù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于安全邊界?！岸唐诘念A(yù)期跟市場的氛圍可能很多時候是由外部因素所造成的，修復(fù)這種市場預(yù)期和市場氛圍需要一點時間，”郁亮分析道，“但隨著外部因素趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場也一定能恢復(fù)，恢復(fù)到合理成交水平?！?/p>

萬科總裁祝九勝進(jìn)一步分析稱，市場短期有壓力，是基于行業(yè)的現(xiàn)狀和行業(yè)業(yè)績的滯后性。具體來自三個方面：第一，過往兩年市場變化的嚴(yán)峻性超出預(yù)期，公司銷售額、毛利率出現(xiàn)下降的態(tài)勢；第二，二季度的數(shù)據(jù)預(yù)示著市場還是有一些不確定性；第三，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)和經(jīng)營性業(yè)務(wù)能力的提升，轉(zhuǎn)化為結(jié)算利潤的過程，客觀上存在滯后性。

雖然短期有壓力，但祝九勝強(qiáng)調(diào)，要看到萬科“努力有成效、長期有信心”。祝九勝介紹，萬科正在堅持不變的提升投資能力和經(jīng)營水平，針對性地解決投資追高以及各地經(jīng)營離散度比較大的兩大問題。祝九勝舉例稱，萬科以前過于強(qiáng)調(diào)每個項目的個性，現(xiàn)在把不同的項目評級，按照評級匹配資源、開發(fā)方式、管理方式，近兩年萬科批量處理的能力得到提升。

在投資方面，萬科首席運(yùn)營官劉肖再次分享了萬科內(nèi)部今年強(qiáng)調(diào)兩個詞，“特別好的項目”和“精準(zhǔn)投資”。前者幫助公司提高投資兌現(xiàn)度，后者幫助公司發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的機(jī)會。他透露，通過投“特別好的項目”，萬科今年1-5月已經(jīng)披露的15個項目、453.8億元投資，預(yù)計普遍能達(dá)到20%以上的股東自有現(xiàn)金回報水平。

祝九勝總結(jié)，萬科會不斷努力，解決好業(yè)績的短、中、長期排布問題，解決好開發(fā)業(yè)務(wù)的止跌企穩(wěn)，也解決好經(jīng)營性業(yè)務(wù)穩(wěn)中提升，最終把綜合能力變成綜合持續(xù)高質(zhì)量的回報。

過去三年百感交集

除了回應(yīng)去年的業(yè)績表現(xiàn)，分享對當(dāng)前市場的觀點，今年股東大會恰逢萬科第十九屆董事會的換屆，現(xiàn)場也就成為了萬科管理層對過往三年表現(xiàn)的總答辯。

“過去三年對行業(yè)的每個從業(yè)者來說，都是百感交集的，并非只有萬科不容易，沒有哪個人、哪個企業(yè)是容易的?！庇袅猎跁h現(xiàn)場感慨萬千，“過去三年是著手解決舊模式問題的三年，也是探索新模式、尋找新出路的三年?！?/p>

早在2018年，萬科就提出了“活下去、活得久、活得好”的口號。郁亮反省道，盡管當(dāng)時意識到高增長不可持續(xù)，但行為沒有完全擺脫慣性，出現(xiàn)了投資冒進(jìn)、產(chǎn)品操盤能力離散度高等問題。

郁亮指出，目前萬科已經(jīng)在解決舊模式上取得了一些進(jìn)展，比如投資質(zhì)量的提高、產(chǎn)品能力整體性的提升，持有經(jīng)營性物業(yè)能力也在提高，開發(fā)和經(jīng)營服務(wù)協(xié)同的強(qiáng)化，公司資債結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，抵御風(fēng)險的能力進(jìn)一步加強(qiáng)等等?！暗缆肥乔鄣?，前景是光明的，只要方向?qū)?，我相信萬科能夠穿越周期”。

會上獲審議通過的年報顯示，2022年度萬科業(yè)績實現(xiàn)企穩(wěn)。2022年度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入5038.4億元，同比增長11.3%；實現(xiàn)凈利潤226.2億元，同比上升0.4%。同時，公司“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)符合“綠檔”要求；凈負(fù)債率43.7%，處于行業(yè)低位；貨幣資金1372.1億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.1倍；經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額連續(xù)14年為正。

萬科持續(xù)聚焦三件事

探索三年之后，行業(yè)的新出路在哪里？

郁亮重申了對行業(yè)的長期信心，“房地產(chǎn)市場是常做常有、常做常新的，總會有新的生意機(jī)會，開發(fā)商提供的產(chǎn)品服務(wù)如果能夠真正提升人們的居住生活品質(zhì)，還是會非常有吸引力?！辈贿^郁亮警示道，傳統(tǒng)模式靠拿地和融資的發(fā)展模式不可持續(xù)，“否則就會出現(xiàn)買得越多錯得越多，融資越多越不安全的情況。”

郁亮表態(tài)，萬科會持續(xù)聚焦三件事情：一是提高開發(fā)業(yè)務(wù)的管理水平；二是經(jīng)營、服務(wù)業(yè)務(wù)已經(jīng)通過了商業(yè)邏輯檢驗，以及可復(fù)制性的驗證，接下來要擴(kuò)大競爭優(yōu)勢，爭取更大的發(fā)展空間和更好的回報水平，不斷培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；三是堅守財務(wù)穩(wěn)健，保持行業(yè)領(lǐng)先的信用水平。

“深鐵投資萬科是一個正確的選擇”，辛杰作為萬科大股東深圳地鐵集團(tuán)的董事長對萬科近三年的表現(xiàn)給出高度評價，“（萬科的）利潤是貨真價實的，是有現(xiàn)金流支撐的利潤，同時，今天的萬科已不是單一的開發(fā)企業(yè)，布局了多個賽道，成長得也非常迅速?！?/p>

辛杰表示，“深鐵始終堅持長期主義，保持戰(zhàn)略定力，對萬科的認(rèn)同和支持不會因為市場一時的波動而變化，就像三年前我說過，深鐵對萬科是全方位的支持，這點我們始終堅定不移，看好萬科的長期發(fā)展前景，作為股東我們始終不渝支持萬科的健康發(fā)展，繼續(xù)在多個領(lǐng)域、多個項目以及新的賽道上與萬科深入合作，共創(chuàng)美好的明天?！?/p>

會上，有股東詢問郁亮給自己的三年任期打多少分。郁亮笑著把打分權(quán)還給了股東，“今天在座的各位股東是最好的打分人，股東今天的投票情況決定了給我多少分?jǐn)?shù)?！备鶕?jù)會后表決結(jié)果，大會審議的全部11項議案均獲通過，郁亮等董事候選人高票當(dāng)選。

從各方席位來看，萬科本屆董事會治理結(jié)構(gòu)延續(xù)了穩(wěn)定、平衡的局面。來自大股東深圳地鐵的董事辛杰、黃力平、雷江松繼續(xù)留任；萬科方面，郁亮、祝九勝繼續(xù)履職，王蘊(yùn)當(dāng)選職工董事。獨(dú)立董事仍為四席，原獨(dú)董張懿宸留任，沈向洋、林明彥、廖子彬履新，三人分別曾在微軟、凱德集團(tuán)、畢馬威中國出任重要職務(wù)，原獨(dú)董康典、劉姝威和吳嘉寧因任期已達(dá)上限，正式卸任。

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