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(相關(guān)資料圖)

如果你不想讓秘密君消失在你的生命里，

大概有三件事可以做：

關(guān)于地產(chǎn)市場重磅刺激政策的小作文滿天飛，很多粉絲淡定的調(diào)侃：除了出手購買，我貢獻(xiàn)所有支持。

經(jīng)常關(guān)注秘密君的朋友多多少少都知道我對于政策走向的判斷：會(huì)有，但不會(huì)有多重要。原因很簡單，如果對比一下政策最寬松的2015年，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，基本上常規(guī)政策能用的都已經(jīng)快到底了。

不信？咱們先看天津現(xiàn)在的政策：

購房資格部分：

天津戶籍（含集體戶口，不包括藍(lán)印戶口）以家庭為單位，在除濱海新區(qū)之外的天津其他區(qū)，限購兩套房；單身人士限購一套房。濱海新區(qū)不限購。

外地戶籍在津購房，需要在天津連繳6個(gè)月的社保或個(gè)稅證明。濱海新區(qū)有居住證即能買房，但需限售一年。市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊五區(qū)，外地戶籍和單身人士均限購一套房。濱海新區(qū)不限購。

房貸利息部分：

無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款都執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，首付三成，二套四成。

利率按照新的LPR計(jì)算，目前天津首套房貸利率為LPR-40基點(diǎn)，即3.8%。二套房貸利率為LPR+60基點(diǎn)，為4.8%。歷史低點(diǎn)，這個(gè)就不用再說了。

公積金貸款：

公積金首套貸款利率為3.1%，二套不變，仍為3.575%。

公積金貸款額度正在征求意見把首套由80萬提高至100萬；二套由40萬提高至50萬。去年發(fā)布了一個(gè)政策是“購買首套房的二孩家庭，公積金貸款額度可上浮20%”，換句話說，可以最高貸款到120萬。

很多客戶問外地繳存公積金在天津咋貸款：要滿足三個(gè)條件：

1）在外地繳存住房公積金的職工，被所在單位派駐到本市工作一年以上。

2）在本市購買自有住房且為職工家庭首套住房。

3）異地公積金在津申請公積金貸款，首付四成起，最高可貸40萬元。

其他政策：

比如買一賣一、賣一買一也可以，武清買房的話，在京津冀就業(yè)或者創(chuàng)業(yè)只要武清沒房單位給開個(gè)證明就能買一套，社保沒要求。比如帶抵押過戶也可以辦理，比如濱海新區(qū)落戶只要本市畢業(yè)的高職就可以直接落戶，居住證持有滿3年也可以直接落戶。有居住證就能買房，只需要限售1年……

所以我跟很多項(xiàng)目的朋友講過：現(xiàn)在不用靠政策，因?yàn)檎叨伎旖咏鼪]門檻了，更何況現(xiàn)在操作神馬落戶、神馬購房資格幾乎是白菜價(jià)，只要想買你就可以買的。今天廣州出臺(tái)了一個(gè)支持二孩以上家庭購房的通知，把公積金貸款額度提高到了130萬。對比下天津，大家也都是這么個(gè)意思。

看完現(xiàn)行的政策我找了找2015年的政策，當(dāng)時(shí)有三個(gè)重磅政策：

1、2014年930政策，“認(rèn)房不認(rèn)貸”，全國性限購松綁。

2、同時(shí)宣布房貸利率最低7折，公積金貸款利率同步降低。

3、2015年的首套2成，二套4成。大幅度下調(diào)基準(zhǔn)利率。

另外有一個(gè)就是棚改貨幣化，當(dāng)時(shí)強(qiáng)制要求棚改不能低于40%的貨幣化安置，一頭拆一頭賣，

對比下就可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在的落戶政策比那會(huì)兒寬松的太多太多了，購房政策也寬松的太多了。公積金給的支持力度也比當(dāng)年要強(qiáng)悍太多了。至于棚改政策，河南去年就在這么干了。如果說只有一點(diǎn)點(diǎn)不及當(dāng)初，那就是首付比例20%。但這也只是對天津來說的，因?yàn)榉窍拶彸鞘泻芏喽家呀?jīng)在執(zhí)行20%的首付比例了。更何況利率，歷史低點(diǎn)。

所以我說如果對照下2015年就知道，這倆年用逐步滲透的辦法把能放開的政策都放開了，只剩下一個(gè)首套2成了。再一味鼓吹政策只能說可能壓根沒對比過政策。

但是問題是現(xiàn)在的麻煩跟2014年很類似，經(jīng)濟(jì)壓力很大，房地產(chǎn)不能拖后腿。同時(shí)2、3月份銷售短暫回暖之后又下滑了，房企本身還沒有從暴雷當(dāng)中走出來，現(xiàn)在賣不出去房子生存的更加艱難，房企也不能繼續(xù)暴雷啊。

跟2014年巨像的一點(diǎn)是庫存高企。大家看上面這張圖，我在2020年土地市場火熱的時(shí)候就在強(qiáng)調(diào)，庫存處于快速累積階段，2022年再度提示。但是只是微觀的感受，今天找到了宏觀數(shù)據(jù)，對比一下，現(xiàn)在的庫存處于持續(xù)上升階段，而且基本上接近2014年初的高峰狀況。

所以面對這種困境難道真的不救了么？我想大概率會(huì)的，但是手段并不會(huì)太多。

1、首付比例可能會(huì)調(diào)整但是大概率不會(huì)是從中央層面來發(fā)文下調(diào)，各個(gè)地區(qū)自己想下調(diào)的就調(diào)整。

2、房貸利率我已經(jīng)說過了這次降息都是咬著牙堅(jiān)持，大幅度降息還有，但是下降的空間已經(jīng)不會(huì)太大了，重點(diǎn)可能是二手房的LPR加點(diǎn)可能會(huì)略微下行一些。

3、購房資格基本上天津除了全面放開落戶或者是遠(yuǎn)郊、環(huán)城甚至濱海直接參考武清政策，京津冀直接可以買房，否則資格放寬只能是微弱的調(diào)整，不會(huì)有直接刺激大批量購買力沖進(jìn)來的政策了。

4、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，可以讓中介費(fèi)下調(diào)、契稅補(bǔ)貼等等，這些事情上是可以操作的。

所以，這就是我對于政策持續(xù)關(guān)注的結(jié)論：不必抱有太高期待，天津購房門檻已經(jīng)空前低了，只要想買一定能有辦法買的。剩下沒釋放的政策不會(huì)比現(xiàn)在的政策更有刺激效果。所以期待刺激地產(chǎn)市場的政策不如期待下提振經(jīng)濟(jì)的切實(shí)政策。這才是最基本的基本面。

上面有個(gè)圖是可支配收入的增速與房貸世紀(jì)負(fù)擔(dān)的對比，可以看下，收入沒辦法提高，地產(chǎn)市場光靠政策刺激不起來的?？偝运?，不好！

今天說到此為止，明天給大家聊聊在眼下的銷售狀況、政策狀況、土地市場環(huán)境下，小老百姓買房不買房的決策以及時(shí)間點(diǎn)選擇，項(xiàng)目選擇的問題。用時(shí)髦的話說叫做“年中策略”。喜歡的朋友點(diǎn)贊收藏在看。明天見！

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