中國網(wǎng)財經(jīng)3月22日訊(記者 魏國旭)在市場深度調(diào)整周期，多數(shù)房企明顯放緩拿地節(jié)奏。據(jù)統(tǒng)計，2022年全國TOP100房企拿地總額12975億元，同比下降48.9%，全年整體拿地低迷。但與此同時，以中海地產(chǎn)等房企為代表的大型央國企仍保持了較高的投資力度。

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中海地產(chǎn)此前發(fā)布的十二月物業(yè)銷售和土地收購更新顯示，公司全年收購?fù)恋氐睦鄯e應(yīng)付土地出讓金863.77億元，收購?fù)恋貞?yīng)占樓面面積為609萬平方米，為后續(xù)開發(fā)積累了充足的貨量。

據(jù)中指研究院發(fā)布的土拍排名，中海地產(chǎn)全年權(quán)益拿地金額為751億元，新增貨值1304億元，新增權(quán)益貨值1281億元，均進入行業(yè)前5位，權(quán)益占比達98.2%，此外還有多家央國企位列前10。中指研究院指出，這些企業(yè)具有較為突出的融資優(yōu)勢、信用資質(zhì)和開發(fā)經(jīng)營能力，仍保持了相當(dāng)?shù)耐顿Y力度，拿地銷售比均超20%，部分企業(yè)拿地銷售比超30%，抓緊土地市場底部適度補充資源有助于在市場回暖后搶占先機。

進入2023年，伴隨著金融支持力度的加大和市場的回暖，房企參與土拍的熱情和拿地力度都有所提升，億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2月房企拿地總金額同比上升了9.2%。對于在2022年的格低谷穩(wěn)定補倉土儲的中海地產(chǎn)來說，前瞻性的決策和穩(wěn)定的執(zhí)行力無疑為未來的發(fā)展積累了更多“物美價廉”的土地儲備。

土拍側(cè)重高量級城市

在保持拿地節(jié)奏的同時，中海地產(chǎn)同樣關(guān)注未來的發(fā)展質(zhì)量，通過在調(diào)整周期內(nèi)獲取高量級城市的優(yōu)質(zhì)土地，實現(xiàn)“換倉”。

聚焦“主流的城市、主流的地段、為主流人群打造主流的產(chǎn)品”的“三個主流”投資策略，發(fā)力市場更穩(wěn)定的高量級城市，最大程度上保證了中海地產(chǎn)穩(wěn)定的收益來源，為公司的再投資奠定了良好的基礎(chǔ)。以北京市場為例，在2022年的四次集中土拍中，中海地產(chǎn)均有參加，并最終耗資約263億元拿下8宗土地，其中不乏位于中關(guān)村、大紅門的熱門地塊，產(chǎn)業(yè)和配套的兼?zhèn)淞詈罄m(xù)銷售去化事半功倍，也筑高了公司發(fā)展的安全邊界。

在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，中海地產(chǎn)近年在北京的高投入都收到了回報。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2019-2022年，中海地產(chǎn)在北京的權(quán)益銷售金額均是第一，2022年的權(quán)益銷售金額已近400億元。除北京市場外，中海地產(chǎn)其他城市銷量同樣不俗，廣州銷售額超170億元，深圳錄得銷售額109億元，其中中海觀園拿證當(dāng)天認(rèn)籌率達到99%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)2022年全年共實現(xiàn)銷售額2947億元，銷售均價21251.46元/㎡，同比升8.73%

對此有分析認(rèn)為，隨著銷售市場的恢復(fù)，土地市場也將逐步回暖，但市場分化明顯，一、二線城市土地市場會較快反彈，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企獲取土地資源優(yōu)勢明顯。

財務(wù)穩(wěn)健是拿地底氣

不同于業(yè)內(nèi)流行的聯(lián)合開發(fā)，中海地產(chǎn)經(jīng)常獨資拿地、獨自開發(fā)與銷售，展現(xiàn)出不俗的資金實力，這離不開公司一直堅持的穩(wěn)健財務(wù)策略。中海地產(chǎn)披露的2022年三季度財務(wù)表現(xiàn)顯示，在行業(yè)下行壓力下，公司期末仍有現(xiàn)金及銀行結(jié)余1193.5億元，凈借貸比率為43.7%，負(fù)債率處于行業(yè)最低區(qū)間，財務(wù)穩(wěn)健。

據(jù)了解，在“三道紅線”實施之前，中海地產(chǎn)內(nèi)部就有嚴(yán)格財務(wù)紅線：40%的凈借貸比率、10%的現(xiàn)金比例，長期保持在“三條紅線”之下。同時中海地還表示，公司沒有發(fā)行過占用上下游供應(yīng)商資金、變相融資的商業(yè)票據(jù)，讓所有融資和負(fù)債都有據(jù)可查。

得益于出色的財務(wù)表現(xiàn)，在多數(shù)房企被下調(diào)評級的情況下，中海地產(chǎn)仍擁有三大國際評級機構(gòu)給予的行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，分別為惠譽 A-、穆迪 Baa1、標(biāo)普 BBB+。

高評價的加持也讓中海的融資渠道更為通暢，并獲得了更低的融資成本。2022年4月，中海地產(chǎn)曾發(fā)行全國規(guī)模最大的綠色(碳中和)CMBS產(chǎn)品，規(guī)模50億元，利率為3.35%。

對于已經(jīng)回答了“活下去”問題的企業(yè)來說，如何在向新發(fā)展模式調(diào)整的房地產(chǎn)業(yè)中“活的更好”將成為新的課題。善于把握發(fā)展優(yōu)勢方向又強調(diào)內(nèi)控穩(wěn)健，中海地產(chǎn)希望自己立于“不敗之地”。

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