少則省出一輛車(chē)，多則又省一套房”。伴隨法拍房迅速升溫，這種另辟蹊徑在大城市安家的渠道，愈來(lái)愈多進(jìn)入人們的視野。而不時(shí)曝出的黑中介、收房難等新聞，又令人對(duì)它望而生畏。法拍房究竟是怎樣的一種存在？一位近期購(gòu)買(mǎi)法拍房的“北漂”，以及經(jīng)營(yíng)法拍業(yè)務(wù)多年的企業(yè)創(chuàng)始人，為我們提供了客觀、平實(shí)看待法拍房的視角——

講述人：桃桃媽媽?zhuān)?2歲，通過(guò)司法拍賣(mài)途徑購(gòu)房“撿漏”50萬(wàn)元。

(資料圖片)

居然就這么“網(wǎng)購(gòu)”了一套房

我買(mǎi)的房子位于通州區(qū)通運(yùn)街道，總價(jià)274.9萬(wàn)元，比周邊同戶(hù)型二手房便宜50萬(wàn)元左右。對(duì)我們這種手頭不寬裕的剛需來(lái)說(shuō)，省出這筆錢(qián)可以說(shuō)是成功“上車(chē)”的關(guān)鍵。

50萬(wàn)元咋省的？答案是，買(mǎi)法拍房。

我和老公以前在長(zhǎng)春老家生活，2019年，因?yàn)橐粋€(gè)比較好的工作機(jī)會(huì)，我們來(lái)到了北京，后來(lái)生了寶寶。為人父母，自然想給孩子提供穩(wěn)定的環(huán)境，我又拿到了工作居住證，買(mǎi)房念頭很強(qiáng)烈。但我們?cè)诶霞矣蟹?，北京買(mǎi)算是二套，手里180萬(wàn)元首付款幾乎沒(méi)啥挑選余地。去年3月，我第一次注意到“法拍房”的帖子，一口氣刷了好幾個(gè)小時(shí)，越看越興奮，感覺(jué)終于有途徑能實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房夢(mèng)想了！

就像二手房有網(wǎng)站可以瀏覽，法拍房也會(huì)通過(guò)一些平臺(tái)掛出來(lái)。大小、朝向、價(jià)格……看了幾個(gè)月，覺(jué)得我這套各方面還行，就決定參拍。先提交資料以審核購(gòu)房資格，再轉(zhuǎn)一筆起拍價(jià)10%的保證金，沒(méi)拍成原路退回。我這套房起拍價(jià)是223萬(wàn)元，保證金交了22萬(wàn)元。

拍賣(mài)那天是去年8月11日，上午9點(diǎn)開(kāi)始，共5個(gè)人參拍。前20分鐘大家出價(jià)很快，每次加價(jià)1.1萬(wàn)元。但我只是觀望，沒(méi)有出手。這里涉及到“節(jié)奏”把控，周邊二手房?jī)r(jià)格大約320萬(wàn)，我的心理預(yù)期是270萬(wàn)，那么在250萬(wàn)以下時(shí)，大可由著別人先去“廝殺”。

等到出價(jià)速度減慢，場(chǎng)上就剩下了我真正的“對(duì)手”。那個(gè)人出到269萬(wàn)時(shí)，我趕緊占住270萬(wàn)的“關(guān)鍵位置”。果然，他猶豫了幾分鐘才又拍了一手，我馬上再跟。這也是個(gè)心理戰(zhàn)，讓對(duì)方以為自己還有很多預(yù)算，志在必得……當(dāng)系統(tǒng)提示成交，我還是有些發(fā)懵，居然真就這么網(wǎng)購(gòu)了一套房！

所有人第一句話(huà)“你膽真大”

對(duì)法拍房來(lái)說(shuō)，拍下房子還遠(yuǎn)談不上結(jié)束。我要馬不停蹄拿著法院給我的交付單，以及銀行貸款證明等資料，去房管所辦理過(guò)戶(hù)、領(lǐng)房本、收房等。

我的房本辦理還算快，此前我從未進(jìn)入過(guò)這套房，收房時(shí)真有點(diǎn)像“開(kāi)盲盒”，前一晚甚至還夢(mèng)到屋里有條蛇。好在房子沒(méi)遇到人住，狀態(tài)比想象中好一些。

整個(gè)過(guò)程我沒(méi)向任何人提及，收了房才和同事聊起。所有人第一句話(huà)都是，“你膽真大”。有個(gè)同事說(shuō)，他也曾關(guān)注過(guò)法拍房，但經(jīng)多番了解風(fēng)險(xiǎn)后還是放棄，選擇了二手房。

法拍房的價(jià)格是巨大優(yōu)勢(shì)，隱患更要重點(diǎn)考量——根據(jù)規(guī)定，法拍房的產(chǎn)權(quán)、欠費(fèi)、戶(hù)口狀況，后續(xù)騰退等等，均由買(mǎi)受人自行核查承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這就完全在于個(gè)人選擇，像我資金有限，必須手勤嘴勤眼勤，付出時(shí)間精力去研究。我是個(gè)行動(dòng)力特別強(qiáng)的人，會(huì)實(shí)地跑到目標(biāo)小區(qū)看環(huán)境。找中介帶看同戶(hù)型，打聽(tīng)欠費(fèi)狀況，甚至還去網(wǎng)上搜判決書(shū)，了解房子因?yàn)槭裁窗缸颖慌馁u(mài)。

最幸運(yùn)的是，我這套房沒(méi)有遇到惡意出租。因?yàn)榉梢?guī)定，如果房屋存在有效租賃，拍下過(guò)戶(hù)后該租賃關(guān)系并不自然解除。有的房主為了保住房屋，會(huì)找人住進(jìn)去，簽上十幾年的長(zhǎng)合同，甚至用一些非常手段占著不走，讓買(mǎi)家無(wú)法收房，那就非常頭疼了，住進(jìn)去可能會(huì)遙遙無(wú)期。

目前我只和家人說(shuō)買(mǎi)了房，沒(méi)提“法拍”，怕老人覺(jué)得不吉利。我倒不在意，等過(guò)幾年需要置換，可能我還會(huì)考慮法拍房。

講述人：曹輝，北京東方瀚海拍賣(mài)有限公司董事長(zhǎng)，從事法拍行業(yè)7年。

“稀缺”法拍房可能價(jià)格更高

今天上午，我們同時(shí)有4位客戶(hù)在法拍?？梢詠?lái)公司會(huì)議室，也可以業(yè)務(wù)經(jīng)理去到客戶(hù)家，只要能聯(lián)網(wǎng)就行。但必須客戶(hù)親自出價(jià)，全程還要錄音錄像，避免后續(xù)糾紛。

做法拍業(yè)務(wù)就是這樣，每一步都得謹(jǐn)慎細(xì)致，考慮周全。

比如報(bào)價(jià)，客戶(hù)對(duì)哪個(gè)房子感興趣。我們要把近一年同小區(qū)同戶(hù)型二手房?jī)r(jià)格摸清楚，算出加上傭金稅費(fèi)的總價(jià)，以此讓客戶(hù)定一個(gè)法拍房的心理預(yù)期。避免頭腦一熱，拍著拍著發(fā)現(xiàn)比二手房還貴了。

房屋勘查，是重中之重。北京目前每月發(fā)布七八百套法拍房，其中90%我們會(huì)在掛出48小時(shí)內(nèi)做第一遍勘查。重點(diǎn)是有無(wú)欠費(fèi)，占用情況，能否配合騰退等等。后續(xù)可能還會(huì)再去第二次、第三次，電表有沒(méi)有轉(zhuǎn)，把手上有沒(méi)有灰塵，走訪左鄰右舍……只有盡量收集房屋瑕疵，才能告訴客戶(hù)這套房能不能拍，能不能辦下房產(chǎn)證、順利收房。

法拍房的流拍率很高，我們統(tǒng)計(jì)每個(gè)月將近一半房屋是流拍的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)。有些房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，那折扣再大也不建議去拍。有的存在巨額欠費(fèi)，買(mǎi)下來(lái)也并不劃算。

最麻煩的還是占用騰退問(wèn)題。很多客戶(hù)是已經(jīng)成交，發(fā)現(xiàn)后面搞不定才來(lái)找我們。包括我們也免不了遇到節(jié)外生枝的情況，之前房里沒(méi)人，客戶(hù)一成交，住進(jìn)去一家子人，放高利貸的拿菜刀的抱煤氣罐的都遇到過(guò)，對(duì)抗性非常強(qiáng)。就算對(duì)方是違約占用，咱也不能硬來(lái)吧？

讓人騰退，各種方式都有，主要還是溝通。比如和買(mǎi)受方商量，拿一些錢(qián)出來(lái)安撫，對(duì)方或許愿意配合。我們采購(gòu)部常年會(huì)采購(gòu)雞蛋水果禮品，近20人的騰退部，是公司的核心骨干，一套房談上十幾次都很正常。這個(gè)過(guò)程，特別能詮釋什么叫“沒(méi)有金剛鉆別攬瓷器活”。

當(dāng)然，法拍房并不天然意味著低價(jià)。兩個(gè)月前我們幫客戶(hù)拍一套望京片區(qū)的房子，處在園區(qū)正中間，南北通透，毛坯狀態(tài)。二手房單價(jià)13萬(wàn)，法拍房是13.5萬(wàn)成交的。當(dāng)時(shí)我們反復(fù)提醒，價(jià)格已經(jīng)超出二手房市場(chǎng)價(jià)，客戶(hù)就是堅(jiān)持要拍?？蛻?hù)認(rèn)為這套房是最好戶(hù)型！遇到了，是很稀缺搶手的。

一套房平均8人參拍9折成交

創(chuàng)建法拍公司之前，我做了十多年二手房和新房業(yè)務(wù)，后來(lái)關(guān)注到法拍業(yè)務(wù)。

以前的司法拍賣(mài)幾乎都是線(xiàn)下，在全國(guó)公開(kāi)的刊物發(fā)布信息，參拍者現(xiàn)場(chǎng)舉牌報(bào)價(jià)。這種方式存在一定局限性，有些機(jī)構(gòu)會(huì)低價(jià)拍下房屋再賣(mài)給客戶(hù)，賺取差價(jià)，客戶(hù)甚至都不知道自己買(mǎi)的是法拍房。

2017年，司法處置全面推廣網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)，委托5家網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行公開(kāi)公平公正的拍賣(mài)，2019年又增加2家，達(dá)到7家。以阿里和京東平臺(tái)所掛房源最多，能占到總量7成以上。

“瀚?！笔窃?016年10月底注冊(cè)的公司，可以理解成我們也是房屋中介，只不過(guò)專(zhuān)門(mén)面向法拍房服務(wù)這個(gè)小眾市場(chǎng)。

不過(guò)，我能感覺(jué)到市場(chǎng)熱度近年來(lái)在明顯走高。從房源數(shù)量看，2017年北京法拍房每月50套左右，2018年就上百套了，然后200多套，400多套，到現(xiàn)在每月近800套房源掛出來(lái)?？蛻?hù)方面，起初主要是投資客委托，后來(lái)很多人聽(tīng)說(shuō)便宜來(lái)問(wèn)，我們要解釋什么是法拍房、注意事項(xiàng)等等?，F(xiàn)在來(lái)的客戶(hù)，基本都有所了解，直奔主題，很少需要從頭去科普了。

看到的人多，競(jìng)爭(zhēng)也更激烈。最早一套房4、5個(gè)人參拍，能以市場(chǎng)價(jià)7-7.5折成交?，F(xiàn)在平均8個(gè)人拍一套房，9折成交。還是有優(yōu)惠，但很難撿到“大漏”。特別便宜的房，也不推薦拍。

做法拍業(yè)務(wù)，其實(shí)很講究“隨緣”。出來(lái)一套房，條件沒(méi)得選。為了價(jià)格，在學(xué)區(qū)、位置、戶(hù)型等方面可能總要有所犧牲。很多客戶(hù)拍著拍著就算了，轉(zhuǎn)向二手房，這都沒(méi)法強(qiáng)求。我們篩選合適的房子，與有意愿的客戶(hù)不斷匹配，像漏斗一樣一步步推進(jìn)就好。

從機(jī)構(gòu)角度，我認(rèn)為行業(yè)規(guī)范發(fā)展非常重要。存在小機(jī)構(gòu)員工為了賺快錢(qián)，故意隱瞞房屋瑕疵來(lái)促進(jìn)成交，拿了提成就走人，出現(xiàn)問(wèn)題后這種公司很難兜底，也會(huì)影響民眾對(duì)政府機(jī)構(gòu)的認(rèn)知。未來(lái)一定是法院、司法輔助機(jī)構(gòu)、規(guī)范的法拍機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量共同參與，更好去解決司法拍賣(mài)問(wèn)題，促進(jìn)司法拍賣(mài)行業(yè)健康、有序、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 司法拍賣(mài) 心理預(yù)期 長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 銀行貸款