開局不利，后勁不一定十足。比如，位于大興的熙悅雲(yún)上。

據(jù)說，不少人知道熙悅雲(yún)上，是因為開盤就賣得不好。誰曾想，取證都一年多了賣得依然不好。北京建委的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月30日，熙悅雲(yún)上的網(wǎng)簽率32.01%，成交均價6.34萬/平。

(資料圖片)

在南海子板塊，除了別墅項目中鐵華僑城和園把自己賣成了現(xiàn)房，和錦誠園、合生me悅的網(wǎng)簽都甩熙悅雲(yún)上好幾條街。

其實，熙悅雲(yún)上的體量并不大，共278套房，取證13個月網(wǎng)簽89套，月均去化約6.8套房。如果按照這個速度，熙悅雲(yún)上距離清盤還需要熬27.79個月，約兩年多時間。

配套“荒漠”

◆ 商超：項目附近有社區(qū)便利店，距離華聯(lián)生活超市(有德家苑店)約800米；周邊沒有大型商場，駕車去薈聚西紅門購物中心、亦莊創(chuàng)意生活廣場分別為25分鐘、15分鐘；

◆ 交通：距離地鐵8號線德茂站約1.8公里，步行超過20分鐘、騎行也得10分鐘左右；距離五福堂站更遠(yuǎn)，約2.5公里；附近有德茂橋東、德茂莊、上林苑小區(qū)等公交站；項目臨近南五環(huán)路，附近是京臺高速、舊宮新橋等，駕車方便進(jìn)入市區(qū)；

◆ 醫(yī)院：項目周邊醫(yī)療資源匱乏，距離大興區(qū)中西結(jié)合醫(yī)院約3公里，駕車10分鐘；

◆ 教育：臨近舊宮第三幼兒園、舊宮鎮(zhèn)德茂幼兒園；附近有大興區(qū)德茂學(xué)校(含小學(xué)、中學(xué))、舊宮鎮(zhèn)第二中心小學(xué)、北京錢學(xué)森中學(xué)，再遠(yuǎn)一點是北京市豐臺區(qū)東高地第四小學(xué)；

◆ 公園：2公里范圍內(nèi)有南海子公園、舊宮城市森林公園，步行約20分鐘；

YZ00-0801-0015、0016為熙悅雲(yún)上項目

順著德賢路往南，穿過南五環(huán)、京臺高速就能看到熙悅雲(yún)上繁忙的工地，由兩塊住宅用地形成組團(tuán)，地塊均相對方正。與熙悅雲(yún)上一路之隔的，是和錦誠園。

南海子板塊雖屬舊宮，但在南五環(huán)外，周邊配套堪稱“三無”，要啥沒啥，大環(huán)境鮮有加分項。

公共交通方面，熙悅雲(yún)上恰好在地鐵8號線德茂站、五福堂站的中間，距離哪站都不近。如果依靠公共交通通勤，可能比較費勁。

熙悅雲(yún)上距離地鐵8號線德茂站約1.8公里

項目臨近南五環(huán)路和京臺高速，方便進(jìn)入市區(qū)，但西側(cè)的樓棟可能會面臨噪聲的困擾。除公共交通外，與生活相關(guān)的醫(yī)療、商超、教育等配套也較為匱乏，板塊整體的居住氛圍感略差。

從規(guī)劃看，熙悅雲(yún)上有商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地與郵政設(shè)施用地。其中，商業(yè)用地的地上面積1.66萬平，體量不大，類似于社區(qū)商業(yè)。不過，這兩幅地塊均在五福堂地鐵站附近，距離熙悅雲(yún)上超過2公里。

藍(lán)色部分為兩塊基礎(chǔ)教育用地

周邊規(guī)劃顯示，熙悅雲(yún)上東側(cè)有一塊基礎(chǔ)教育用地，毗鄰的和錦誠園也有一塊基礎(chǔ)教育用地。這些規(guī)劃中的配套，均需要一定的時間周期來落地。

有人說，熙悅雲(yún)上最奢侈的配套是南海子公園。小財想說，宜居的標(biāo)準(zhǔn)并非單一維度，僅有公園，你愿意埋單么?

南海子板塊被“暴擊”

根據(jù)規(guī)劃要求，熙悅雲(yún)上的總地上建筑規(guī)模8.26萬平，容積率2.5，限高45米，建筑形態(tài)為小高層，可售共10棟樓。

馬路右側(cè)的熙悅雲(yún)上已封頂

需要指出的是，熙悅雲(yún)上須配建1.28萬平的“公共租賃住房”，建成后由北京城市副中心投資建設(shè)集團(tuán)有限公司回購并持有，回購價格9000元/平，這意味著會犧牲社區(qū)的純粹性。

熙悅雲(yún)上各地塊規(guī)劃指標(biāo)

雖然和錦誠園、合生me悅、熙悅雲(yún)上均屬南海子板塊，但產(chǎn)品有差異。其中，和錦誠園、熙悅雲(yún)上主打改善，兩個項目上演貼身肉搏；而合生me悅則以剛需為主，兼顧部分改善。

南海子板塊部分項目比較分析

和錦誠園取證最早，為2020年8月30日，戶型包括111平的三居、130平的四居、143平的四居、171平的四居。

其次是合生me悅，2021年7月23日取證，戶型主要有52平的一居、72平的兩居、95平的三居、120平四居。

熙悅雲(yún)上取證最晚，為2021年11月16日，戶型涵蓋106平的三居、115平的三居、152平的四居。

截至2022年12月30日，以上三個項目的網(wǎng)簽率分別為80.72%、57.54%、32.01%。

合生me悅售樓處

三個項目中，合生me悅距離德茂地鐵站最近，約700多米，步行10分鐘左右。作為剛需盤，臨鐵優(yōu)勢對剛需客群的吸引力簡直不要太大。因此，一居、兩居戶型的銷售相對火爆。

除剛需戶型外，合生me悅的改善戶型與和錦誠園、熙悅雲(yún)上易形成正面競爭。綜合來看，三個項目PK到最后其實是改善類戶型的廝殺。

與熙悅雲(yún)上一路之隔的，是和錦誠園

和錦誠園勝在開盤早，盡管市場受疫情影響有所波動，但總體平穩(wěn)。自2021年開始，房企陸續(xù)出現(xiàn)流動性危機(jī)，市場開啟下行通道，信心降至谷底。行業(yè)的底色在合生me悅、熙悅雲(yún)上的網(wǎng)簽上均有所體現(xiàn)。

成交均價顯示，和錦誠園最低，6.12萬/平；熙悅雲(yún)上最高，6.34萬/平。單價方面，熙悅雲(yún)上沒有和錦誠園、合生me悅有優(yōu)勢。

剛需戶型重在走量，速度會快，而改善戶型的去化相對較慢。一方面，大興多年來以承接南城的剛需為主，改善客群的基數(shù)相對小。另一方面，伴隨舊宮鎮(zhèn)被納入亦莊新城，整體熱度有所提升，但板塊內(nèi)分化嚴(yán)重，舊宮北與舊宮南已是天壤之別。

同樣主打改善，南海子板塊顯然不及舊宮北。得益于地理位置，舊宮北主要在南四環(huán)到南五環(huán)之間，周邊配套相對成熟，如今正升級為崛起中的改善板塊。

西紅門橡樹灣工地現(xiàn)場

值得注意的是，對南海子板塊形成暴擊的還有西紅門板塊。例如，西紅門橡樹灣于2022年3月11日取證，截至2022年12月30日網(wǎng)簽率已達(dá)41.61%，成交均價6.28萬/平。對比來看，這就是傳說中的位置好、配套佳、價格還美麗，熙悅雲(yún)上拿什么去PK呢？（記者 史然）

關(guān)鍵詞： 成交均價 基礎(chǔ)教育 公共交通 南海子公園