1、管理規(guī)模：增速放緩，市場競標(biāo)成為主流拓展方式，非住宅業(yè)態(tài)占比持續(xù)增長（1）管理面積同比增長18.18%，TOP10 占比首超六成截至2022 年底，物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積均值為1.3 億平方米，同比增長18.18%，合約面積1.8 億平方米，同比增長12.50%，增速均較去年顯著下降。原因在于：第一，房地產(chǎn)行業(yè)下行，各類用地規(guī)劃建筑面積及全國商品房銷售面積下滑，導(dǎo)致項(xiàng)目供給減少；第二，收并購減少，拓規(guī)模降速；第三，部分物業(yè)服務(wù)上市公司去化非盈利項(xiàng)目，退盤數(shù)量上升；第四，疫情導(dǎo)致外拓變得更加困難，影響了企業(yè)的市場化拓展進(jìn)程。

(資料圖)

在所有已披露數(shù)據(jù)的上市公司中，管理面積超過3 億平方米的有6 家，較去年增加2 家，管理面積介于1-3 億平方米的有10 家，較去年減少1 家，管理面積介于5000 萬平方米至1 億平方米為11家，較去年增加4 家，管理面積介于3000 至5000 萬平方米的為7 家，小于3000 萬平方的為14 家。

增速方面，管理面積介于3000 萬至5000 萬平方米的企業(yè)增速最快，2022 年均值增速達(dá)到了36.24%，遠(yuǎn)超其他規(guī)模層級(jí)。

規(guī)模TOP10 企業(yè)合計(jì)管理面積41.53 億平方米，占比為61.34%，頭部效應(yīng)明顯。其中，碧桂園服務(wù)管理面積9.57 億平方米，位列第一，保利物業(yè)管理面積5.76 億平方米，排名第二。

（2）市場競標(biāo)成主流拓展方式，并購更加理性2022 年，市場競標(biāo)成為物業(yè)服務(wù)上市公司規(guī)模擴(kuò)張的主流方式，招投標(biāo)市場競爭異常激烈，既有關(guān)聯(lián)方支持減弱“被動(dòng)獨(dú)立”影響，也有物業(yè)企業(yè)主動(dòng)走獨(dú)立化發(fā)展道路長遠(yuǎn)打算的考量。物業(yè)服務(wù)上市公司管理面積中來自第三方的占比逐年提升，2022 年達(dá)到53.89%，較去年提升2.37 個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)創(chuàng)新高。

大中型企業(yè)（管理規(guī)模大于5000 萬平方米）第三方管理面積占比均值為61.88%，遠(yuǎn)高于中小型企業(yè)（管理規(guī)模小于5000 萬平方米）的41.59%；國資企業(yè)第三方管理面積占比均值為42.74%，小于民營企業(yè)的58.07%；合景悠活、和泓服務(wù)、雅生活服務(wù)等企業(yè)第三方管理面積占比均超過80%。

并購更加理性，國資背景企業(yè)成并購主力軍，民營企業(yè)與國資企業(yè)合作更加廣泛。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫·物業(yè)版監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022 年，行業(yè)發(fā)生并購交易共43 宗，相比2021 年的145 宗大幅下降，收并購熱度大減，收并購雙方更加謹(jǐn)慎，意愿降低；并購標(biāo)的PE 均值約11.5 倍，較2021 年略降，側(cè)面反應(yīng)出標(biāo)的質(zhì)量更優(yōu)；國資企業(yè)涉及總交易金額超40 億元，占比過半；將并購案例以單筆并購金額由大到小排序，國資背景企業(yè)占據(jù)前6 席。

2022 年，綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)、新城悅服務(wù)在強(qiáng)調(diào)市場外拓的同時(shí)明確指出要加強(qiáng)與地方國企的合作。一方面，國企擁有更多的資源，能夠更好地滿足合作的需要。民營企業(yè)借助國企力量，能夠有效進(jìn)行項(xiàng)目拓展，有助于民營企業(yè)提高社會(huì)信譽(yù)，塑造良好形象，提升品牌價(jià)值。另一方面，對國企而言，引入民營資本，能夠激發(fā)國企活力，提高市場競爭力，最終實(shí)現(xiàn)雙方共贏。

（3）積極布局多業(yè)態(tài)，非住宅業(yè)態(tài)占比持續(xù)增長2022 年，上市公司管理面積中非住宅業(yè)態(tài)占比30.15%，雖然較去年增長不明顯，但長期增長趨勢未變。在新房交付下行，房地產(chǎn)行業(yè)走勢不明的大背景下，物業(yè)服務(wù)上市公司積極布局多業(yè)態(tài)，優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗周期風(fēng)險(xiǎn)能力。

截至2022 年底，卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)、雅生活服務(wù)的非住宅業(yè)態(tài)占比分別以64.51%、58.97%、56.40%排名前三，排名前十的企業(yè)占比均值為51.39%，首次超過五成。目前來看，物業(yè)服務(wù)上市公司幾乎都有開展非住宅業(yè)務(wù)。商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)等為較早布局的重點(diǎn)業(yè)態(tài)，隨著后勤社會(huì)化的持續(xù)推進(jìn)，醫(yī)院、學(xué)校、公眾物業(yè)等也逐步成為物業(yè)服務(wù)上市公司重點(diǎn)發(fā)力的細(xì)分業(yè)態(tài)。

2、收入結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)服務(wù)收入占比由降轉(zhuǎn)增，中流砥柱作用凸顯，創(chuàng)新型服務(wù)存在不確定性

2022 年，物業(yè)服務(wù)上市公司營業(yè)收入均值達(dá)46.44 億元，較上年增長19.38%，管理規(guī)模擴(kuò)張是營業(yè)收入增長的根基，規(guī)模增速放緩，營收增長降速明顯。碧桂園服務(wù)營業(yè)收入達(dá)413.68 億元，排名第一，增速約43.42%。營業(yè)收入破百億的物業(yè)服務(wù)上市公司達(dá)8 家，較去年增長2 家。TOP10 營收均值為167.53 億元，均值增速為25.36%，高于全部上市公司營收均值增速，表現(xiàn)出較強(qiáng)的成長能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

從收入構(gòu)成看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入中流砥柱的作用更加凸顯。2022 年，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入占比為66.71%，較去年增加7.77 個(gè)百分點(diǎn)，占比近四年來首次正增長，物業(yè)服務(wù)上市公司在存量項(xiàng)目持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營及儲(chǔ)備項(xiàng)目有效轉(zhuǎn)化的支撐下，呈現(xiàn)出弱周期性和較強(qiáng)的韌性。增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)收入2占比為33.29%，未能延續(xù)過去幾年增長趨勢，為近幾年首次轉(zhuǎn)降，主要原因是非業(yè)主增值服務(wù)收縮及疫情導(dǎo)致社區(qū)增值服務(wù)開展受阻。

創(chuàng)新型服務(wù)種類多，業(yè)務(wù)開展存在不確定性，上市公司需結(jié)合自身優(yōu)勢進(jìn)行聚焦。在創(chuàng)新型服務(wù)中，城市服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營、智慧科技服務(wù)等是收入較大的業(yè)務(wù)。將上市公司中所有已披露的相關(guān)數(shù)據(jù)匯總，發(fā)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營、智慧科技服務(wù)、城市服務(wù)總量保持增長態(tài)勢，但商業(yè)運(yùn)營、智慧科技服務(wù)分化嚴(yán)重。在智慧科技服務(wù)中，綠城服務(wù)2022 年?duì)I收4.89 億元，同比增長121.64%，拉動(dòng)了整體上市公司智慧服務(wù)收入增長率；碧桂園服務(wù)商業(yè)運(yùn)營收入12.85 億元，同比增長96.48%，對整個(gè)商業(yè)運(yùn)營板塊增長貢獻(xiàn)明顯，而有些上市公司商業(yè)運(yùn)營收入為負(fù)增長，分化嚴(yán)重。

3、盈利能力：凈利潤均值同比下降28.66%，關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清是主因（1）毛利潤均值略增，凈利潤均值較去年大幅下降28.66%2022 年，上市公司毛利潤均值為11.57 億元，較去年略增0.25 億元；凈利潤均值3.66 億元，回落至2020 年水平，同比大幅下降28.66%。毛利率均值和凈利率均值分別為24.91%和7.88%，較去年分別下降4.19 和5.32 個(gè)百分點(diǎn)。

碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活及雅生活服務(wù)凈利潤分別為22.61 億元、22.13 億元和19.34 億元，排名前三。凈利潤TOP10 企業(yè)的凈利潤均值為12.62 億元，凈利率均值為9.60%，較去年下降2.67 個(gè)百分點(diǎn)。

2022 年物業(yè)服務(wù)上市公司基礎(chǔ)服務(wù)板塊的盈利能力保持穩(wěn)定，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率均值為22.41%，較2021 年略降，增值服務(wù)及創(chuàng)新型服務(wù)毛利率均值為28.53%，較2021 年回落約6 個(gè)百分點(diǎn)。

（2）關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)出清是主因，疫情管控導(dǎo)致的成本增加等為次因地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平。2022 年，物業(yè)服務(wù)上市公司應(yīng)收賬款及票據(jù)均值為15.31 億元，同比增長36.45%；部分上市公司披露了應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款，該指標(biāo)均值為1.73 億元，同比大幅增長63.21%。

隨著應(yīng)收賬款規(guī)模的擴(kuò)大，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)顯著放緩，2022 年物管公司計(jì)提的應(yīng)收賬款壞賬準(zhǔn)備普遍增長，部分公司針對關(guān)聯(lián)房企應(yīng)收賬款計(jì)提了較大金額的減值，對業(yè)績形成較大沖擊。2022 年，物業(yè)服務(wù)上市公司資產(chǎn)減值損失均值為2.69 億元，較去年激增2.25 億元，同比增長511%。

疫情管控等因素增加了物業(yè)服務(wù)上市公司運(yùn)營管理成本，利潤被壓縮。2022 年行政費(fèi)用均值為3.99 億元，較去年增長25.08%，銷售及分銷成本均值為0.62 億元，較去年大增40.91%，側(cè)面反映出成本增長率大于收入增長率，利潤被侵蝕。

此外，前兩年行業(yè)內(nèi)規(guī)模擴(kuò)張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在激進(jìn)并購現(xiàn)象，導(dǎo)致分?jǐn)偝杀靖撸闲б娌患?，出現(xiàn)商譽(yù)減值問題，以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤空間，導(dǎo)致營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)增長而利潤不增甚至反降的結(jié)果。

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