都市內(nèi)城濱水區(qū)由于交通的便利，曾是全球很多城市的發(fā)展引擎。但隨著設施陳舊老化和城市運轉模式的轉型，它們逐漸退出歷史舞臺。城市也逐漸從大規(guī)模增量建設，轉向以存量更新為主的新階段。

其中，水岸更新對城市空間的發(fā)展具有特別的意義。城市水岸再生，意味著水岸與內(nèi)陸腹地的聯(lián)動，通過城市資源的再整合，重塑城市新形象，帶動片區(qū)的整體升級。

上海黃浦區(qū)位于中心城區(qū)的“中心”，是黃浦江濱江游客最為集中的地區(qū)。但黃浦區(qū)的濱江空間并不只有外灘，沿黃浦江往南，還有上海來最大的碼頭片區(qū)，十六鋪；和上海本土工業(yè)的起點，江南造船廠。但長期以來，這些濱水工業(yè)區(qū)內(nèi)云集了大量占地面積大又封閉的工廠和倉庫，使得周圍的居民，有著長年“臨江不見江”的生活體驗。

【資料圖】

2010年前后，黃浦南部濱江的三處地區(qū)陸續(xù)進行了更新，分別朝著三種不同的方向轉型——最南部的老盧灣區(qū)轉型為大體量博物館、展覽館集群；中部老南市區(qū)轉型為文創(chuàng)園區(qū)集群；最北的老碼頭則是在小型倉儲古跡上打造文旅商圈。

本期澎湃城市報告聚焦城市水岸更新的具體實踐，以黃浦南部濱江為例，通過實地調研，還原三處濱江段的更新脈絡、現(xiàn)狀特征與問題，并探討濱水工業(yè)區(qū)如何通過城市更新重獲活力，成為未來文化、旅游、消費的新節(jié)點。

黃浦區(qū)“老三區(qū)”與“一江一河十四五”規(guī)劃中五大功能區(qū)段位置的比較。底圖來源：規(guī)劃云（高德地圖）制圖：趙忞往昔貿(mào)易繁榮老碼頭，碰上世紀初“文創(chuàng)園熱”如果說外灘的“萬國城市博覽群”見證了開埠至解放前上海國際金融業(yè)的輝煌，那么南外灘段則記載著上海因港而興的發(fā)展歷史，與民間自發(fā)形成的貿(mào)易繁榮。

南外灘區(qū)域是上海最早形成的城區(qū)之一，其董家渡一帶尤為繁榮。坊間傳說一戶董姓人家在此用雙槳大船來回擺渡，由此得名。董家渡的歷史可追溯至宋朝，作為黃浦江上的重要渡口，這里因碼頭而興盛，清朝時形容其“一城煙火半東南”。這里的路名——外咸瓜街、面筋弄、糖坊弄、鹽碼頭街等——即是曾經(jīng)工商業(yè)繁盛的烙印。

董家渡北部由于凸岸沉積，在民國時期形成了薄薄一層河岸，就是現(xiàn)在復興東路—董家渡一線碼頭和舊倉庫建筑群，五個倉庫所在的濱水沿岸，是連接著外灘和世博南浦大橋規(guī)劃區(qū)之間的“黃金水岸線”。在舊倉庫建筑群的北面原是上海油脂廠，20世紀末21世紀初，隨著產(chǎn)業(yè)調整而被閑置。2002年，董家渡被定位為“全球卓越的金融都心”，由此啟動了南外灘片區(qū)近20年的拆與建，其間泛海、中民投、安信信托等企業(yè)接連入場，又因資金問題離場。

而老碼頭片區(qū)（舊倉庫建筑群+原上海油脂廠）以工業(yè)遺產(chǎn)的名義保留了下來，在城市更新的浪潮下，面臨再一次新生。

1948年上?？h城和濱江“里馬路” “外馬路”——即現(xiàn)在的中山南一路和外馬路。圖片中心的輪渡為現(xiàn)在依然使用的塘董線，輪渡上方“大通公司碼頭”標記處從外馬路向江心的突出片區(qū)，即為現(xiàn)在老碼頭景區(qū)濱江的五個倉庫。底圖來源：上海方志，制圖：趙忞

老碼頭創(chuàng)意園（原上海油脂廠）和5個濱江倉庫鳥瞰 圖片來源：黃浦區(qū)濱江辦21世紀初，從紐約、倫敦開始，老廠房改創(chuàng)意園區(qū)的更新模式在全球風靡。2002年，多倫多大學商業(yè)與創(chuàng)意教授理查德·佛羅里達著作《創(chuàng)意階層的興起》走紅，隨后，以老廠房改建創(chuàng)意園區(qū)，進而吸引創(chuàng)意階層“回歸城市”，成為顯學。當時觀點認為，此舉將帶動城市文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)和其他生產(chǎn)性服務業(yè)的集聚和發(fā)展，從而讓城市在全球的競爭中占據(jù)優(yōu)勢。在中國，“南M50，北798”文創(chuàng)園區(qū)代表格局也在這股熱潮下形成。

2007年，外灘南段的老碼頭也在此背景下完成了一輪翻修和功能調整，成為黃浦區(qū)傾力打造的上海灘創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的重要組成部分，上海油脂廠的舊址被改造為老碼頭創(chuàng)意園，是當時上海著名的城市景點（3A級）。

在全國文創(chuàng)園發(fā)展的火熱階段，地產(chǎn)商或園區(qū)運營方在后期投入大量成本舉辦活動，維持著園區(qū)的熱度與話題度，成為全國的普遍做法。老碼頭也不例外。2010年代前期老碼頭舉辦過很多藝術展覽活動，并被評為2008年十佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以及2009年上海市工業(yè)旅游景點。

不過，老碼頭首次向文創(chuàng)園更新的時期，也是其所在地南市老城廂急速拆遷的十余年。

那時，地產(chǎn)商拼命囤地，又幾經(jīng)易手，將建設周期拉長甚至空置十余年。曾在王家碼頭路拆建時去老碼頭創(chuàng)意園參加活動的受訪者表示：“那時從小南門地鐵站下車，從王家碼頭路一路走來都是工地和圍墻，沒有歇腳或值得看的地方，修了很多年都沒有修好，走起來感覺好遠啊”。

2007年，跟隨“創(chuàng)意階層”迅速打造的文創(chuàng)園區(qū)，周邊卻是建設周期十多年的工地，這讓老碼頭的更新像是孤立的項目，得不到周邊社區(qū)的支持，在城市的“邊緣”徘徊——當時周邊的老居民已經(jīng)拆遷。

其實，這也是當時全國老廠房改文創(chuàng)園的典型問題之一：區(qū)位和周邊環(huán)境本就處于劣勢，聚攏不到人氣，更不可能承擔很多城市政府所期待的——用創(chuàng)意階層拉動城市轉型的“重任”。

當自下而上的商業(yè)化運作失效，深港雙年展（UABB）的“盤活廢棄空間”案例則給出了另一個方向的答案——從2005年第一屆開始，活動就盤活了深圳多地的老舊廠房。值得注意的是，深圳雙年展靠的是深圳市規(guī)劃局在雙年展初期的強力介入，即自上而下的引導。

但老碼頭的首次更新方向并未踏準區(qū)域的長期規(guī)劃。2009年，上海提出建設外灘金融聚集帶，董家渡是南部核心。2013年，南外灘整體規(guī)劃啟動建設。老碼頭創(chuàng)意園區(qū)和倉庫的更新比南外灘的規(guī)劃早了6年，兩者定位出現(xiàn)偏差，一個是創(chuàng)意階層，一個是金融服務業(yè)。

更新十年后，老碼頭的運營逐漸蕭條，產(chǎn)生大量空置空間。

除去沒有契合政策定位外，老碼頭作為文創(chuàng)園自身也有一定問題，澎湃研究所研究員調研與梳理后發(fā)現(xiàn)，當時老碼頭第一更新失敗背后，還存在交通可達性與業(yè)態(tài)服務配套等缺陷。

首先，作為以消費為主的創(chuàng)意園區(qū)，其常常被人詬病缺乏停車空間。“太難停車了，找不到位置?！?014年左右曾經(jīng)在老碼頭創(chuàng)意園辦過家族聚會的雷明說。

而對于主要靠地鐵出行，消費習慣偏好創(chuàng)意市集、藝術文化展覽的年輕人而言，老碼頭距離小南門地鐵站太遠了，要走十幾分鐘，穿過一個又一個的工地才能到達。

其次，在業(yè)態(tài)服務上，園區(qū)提供的服務與周邊后來建成的居民區(qū)并未產(chǎn)生緊密關聯(lián)，很難吸引到周邊居住區(qū)的居民頻繁來此消費。此外，其消費場景對于特地到訪的目標客群也難以共鳴。一位2013-2015年間在老碼頭倉庫群的高檔餐廳參與過單位新年聚餐的設計師表示：“感覺好多都是做宴會的，都是大圓桌，不在意掙散客的錢”。雷明也表示：“那時候菜品也沒有新意，來一次也就夠了?！?/p>

總體而言，首次更新的老碼頭因自身硬傷而無法自下而上“激活南外灘”，且又因為老碼頭“過早”地獨自更新，未踩準后來政策的長期規(guī)劃，也失去了自上而下的城市更新支持。最終在“一次更新”的十年之后，逐漸淡出了人們的視野。

鑫景濱江金融服務中心綜藝控股官網(wǎng)的濱江倉庫群照片。 最左側碼頭后的工地便是綠地潮方（董家渡花橋），現(xiàn)已完工，綜合體部分也早已投入使用 圖片來源：黃浦區(qū)濱江辦“一江一河”濱江公共空間貫通，老碼頭再出發(fā)2017年至今，老碼頭進入第二次更新之旅。

如今，南外灘金融辦公樓基本建設完畢，成為外灘金融集聚帶的“金腰帶”。據(jù)“上海黃浦”公眾號2023年初數(shù)據(jù)，這一區(qū)域已承載了3.3萬多位白領。與此同時，老碼頭濱江的一串倉庫終于因為高端辦公樓宇的襯托而逐漸擺脫了“工地感”。

而老碼頭倉庫群的二次更新，與“一江一河”濱江公共空間貫通戰(zhàn)略聯(lián)系在了一起——江邊倉庫將首層部分空間打開作為公共空間，可從外馬路直接穿過建筑走上濱江綠地，為建筑增加更多的通透性。

黃浦區(qū)濱江辦公室副主任姜澳米對澎湃研究所研究員表示：“沿江的休閑業(yè)態(tài)不能只有吃吃喝喝，也不能全被私人店鋪占據(jù)，讓市民難以抵達江邊。老碼頭濱江部分過去更新之后，往往一到五樓全是餐飲，廣告牌子很亂。因此我們部分移除了這些業(yè)態(tài)，把濱水空間打開?！?。

濱江公共空間的貫通工程讓黃浦區(qū)將昔日生產(chǎn)岸線轉型為以公共空間為主的生活、生態(tài)和景觀岸線，實現(xiàn)從“工業(yè)銹帶”向“生活秀帶”的華麗蝶變。

至于老碼頭創(chuàng)意園的“二次更新”，則是圍繞海派建筑符號“石庫門”為基礎，進行類型上的拓展與更替。負責更新的建筑事務所三益中國曾提到，它的目標是回應時代的新內(nèi)容，提倡“產(chǎn)學研展商”一體化概念，同時打造新場景：零售、展示到辦公，在一個空間里就能全部完成。

隨著空間改造，如內(nèi)部增加躍層loft等，也讓辦公場景年輕化了?，F(xiàn)在老碼頭創(chuàng)意園的目標客群為創(chuàng)意工作者、小品牌商家、跨界自由職業(yè)者等，可以圍繞辦公這個核心功能，靈活開展其它活動，讓個體在交流空間產(chǎn)生互動。

但澎湃研究所研究員實地走訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在老碼頭在空間使用上還存在一些問題。

首先，整個老碼頭創(chuàng)意園的空置率仍較高，例如一層本該當作餐館和創(chuàng)意小店的空間，特別是最北5號樓的外側，只有瑞幸咖啡和一家企業(yè)尚在運營，其他一連串的咖啡館和創(chuàng)意小店已經(jīng)荒廢多年，門和鎖紛紛上銹。另一處本應是商家最為活躍的沿街“正門”，則由于部分正在裝修，讓作為旅游景點的老碼頭看起來十分蕭條，很難吸引來打卡的游客。正門不明顯，再加上一層底商的實際出租率很低，人們對封閉的高層更難產(chǎn)生興趣。

其次，園區(qū)樓內(nèi)的動線設計令人困擾。從商業(yè)的角度來說，應該設計出明顯的“正面”和“背街”，將游客流線和垃圾、貨運線路分開，讓游覽的體驗更好。但現(xiàn)在內(nèi)部由于建筑體塊比較碎，有時一個餐館的后廚的對面就是一家兒童攝影機構的正門?；蛘咭粭澖ㄖ囊粚?，四面都是窗戶，本可以做到每個櫥窗都成為店鋪的展示空間，但實際上卻是三面看都貌似是倉儲或者備用間。

第三，老碼頭的業(yè)態(tài)匹配性有待提高。作為插入南碼頭金融“金腰帶”唯一還在正常運營的創(chuàng)意園區(qū)，老碼頭創(chuàng)意園提供的服務似乎并不匹配其地段環(huán)境，未見商務向的中高端酒廊，只有石庫門改造的live house，路牌映入眼簾的是醫(yī)療機構、家居、兒童攝影等社區(qū)向的業(yè)務，招商規(guī)劃顯得有些隨意。

“正門”部分的一層只有一家古董店正在營業(yè)，其余的正在升級，顯得人氣不足 趙忞 圖

本來有趣的石庫門里弄，一層可以展現(xiàn)企業(yè)辦公，也可以設計成展示櫥窗，但只是簡單糊住窗戶，反而更像是空置 趙忞 圖

從引導牌上（上南下北）依然可以明顯看到店鋪的變遷 趙忞 圖而且，老碼頭創(chuàng)意園作為重要的消費節(jié)點，還面臨著與老倉庫建筑群另一端的、距離不到600米的綠地潮方（董家渡花橋）的競爭。在老碼頭的位置打開外賣平臺，真正能夠“入眼”的餐廳、咖啡館都集中在綠地潮方。可見，本該承擔金融白領和周邊居民日常吃喝消費，或者提供比日常需求更有創(chuàng)意的老碼頭，卻在“普通的商業(yè)綜合體”綠地潮方的到來后，失去了競爭力。

澎湃研究所研究員觀察到，由于更豐富的餐飲業(yè)態(tài)與市集廠牌，綠地潮方比老碼頭更能夠吸引人流。還值得注意的是綠地潮方的區(qū)位優(yōu)勢，董家渡花橋將商業(yè)綜合體與濱江綠地連通，因此無需如前往老碼頭創(chuàng)意園一樣，穿越車速飛快且寬闊的中山南路。

其實，對老碼頭來說，綠地潮方的存在既是競爭，也是啟示。從建筑形態(tài)引發(fā)文旅打卡上，二者能夠“各美其美”，但老碼頭并未發(fā)揮好自己的文化底蘊優(yōu)勢，在業(yè)態(tài)的設計上也沒把握住周邊社區(qū)和辦公人群的剛需。

董家渡花橋連接濱江公共空間，從外馬路和中山南一路上越過，連接到綠地·潮方。圖中還能看到老碼頭5號倉庫的一角 圖片來源：澎湃新聞如何微調扭轉早期不利因素老碼頭漫長的更新，也是中國老廠房更新轉型中不斷探索與試錯的縮影。

更新之初，全國對于城市更新背后政府的責任還不明確，創(chuàng)意園區(qū)更新更像是點對點的孤立事件，沒有與城市區(qū)域再定位結合起來。這樣，一個“孤立無援”的創(chuàng)意園區(qū)，自然很難吸引到足夠多的人氣，運營也艱難。

那個時候，一些地方的創(chuàng)意園區(qū)還肩負著“單點盤活整片區(qū)域”的試水任務。如果成功，再追加更大的投資；如果不成功，則及時止損。這也造成了許多園區(qū)的壽命甚至不到十年。

其實，即使是運營相對成功的園區(qū)，也隱含危機：前期的試水項目很可能與日后政府大規(guī)模城市更新的方向矛盾，如此一來，要怎樣調整呢？南外灘段的老碼頭現(xiàn)在就卡在了這樣一個尷尬的節(jié)點上。

目前，正在進行“二次更新”的老碼頭仍存在著交通可達性、空置率、業(yè)態(tài)契合等問題。但澎湃研究所研究員調研后發(fā)現(xiàn)，老碼頭仍然具有改善這些早期不利因素的可能性。

澎湃研究所研究員曾就黃浦江濱江動態(tài)熱力圖進行分析，發(fā)現(xiàn)黃浦濱江南外灘段在周五晚間呈現(xiàn)了在辦公樓宇周邊熱度退散更晚的特點，這意味著很多人傾向在下班之后就近先消費，再回家。

這可能是老碼頭創(chuàng)意園和倉庫群的一個機會，通過分析這類窄眾的消費偏好，增加相應業(yè)態(tài)，而在夜經(jīng)濟復蘇的當下，亦能拉長周五晚間的活動時間，促進夜間消費。

同樣地，一定的空置率，也意味著有一定的“追加”空間。例如，倉庫群一層開放但空置的空間，可以用來組織市集、展覽、快閃等活動，讓靜態(tài)的消費“動”起來，打出自己的品牌。更開放的市集快閃與倉庫群的高端餐飲并不沖突，而且錯開的運營時間，會讓空間的利用率更高。姜澳米記得，2022年江邊的一層空間曾舉行過一個為期一周的潮流藝術博覽會，吸引了一些年輕的潮男潮女。

至于被詬病的停車難問題，則需要與濱江腹地聯(lián)動。姜澳米表示，按照黃浦的建成空間密度，（停車問題）只能向地下發(fā)展空間，建設地下停車場?！八晕覀冊诘貕K建設時先把地下出口留好，開業(yè)了再把它貫通?！?/p>

老碼頭作為江邊和腹地的中間地點，在濱江公共空間貫通之后，要與其協(xié)同發(fā)展，不斷回應市民需求，補齊基建和需求短板，最終才能成為南外灘段的活力中心。

城市更新不是一錘子買賣，老碼頭的二次煥新之路，仍將漫長。

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本期澎湃城市報告聚焦城市水岸更新的具體實踐，以黃浦南部濱江為例，通過實地調研黃浦濱江老碼頭、世博城市最佳實踐區(qū)，與黃浦世博片區(qū)原D片區(qū)，還原三處濱江段漫長的更新脈絡、現(xiàn)狀特征與問題所在，并探討濱水工業(yè)區(qū)如何進行城市更新，才能激發(fā)城市活力，成為未來文化、旅游、消費的新節(jié)點。

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