記者 張穎國

2023年8月31日，華夏基金華潤有巢REIT召開2023年中期業(yè)績說明會。有巢住房租賃(深圳)有限公司總經理陳嘉，華夏基金華潤有巢REIT基金經理苗曉霖和華夏基金管理有限公司高級經理陳倩就基金上半年的業(yè)績、項目經營情況及未來展望進行說明，并解答了投資人關切的問題。運營管理機構與基金管理人均表示，將并肩攜手，共同努力，支持華夏基金華潤有巢REIT持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，以高品質的項目和以優(yōu)良的業(yè)績回饋廣大投資人。

上半年業(yè)績超預期 積極向持有人分紅

【資料圖】

華夏基金華潤有巢REIT今年上半年經營層面和可供分配層面數據均超越招募說明書同期預測值，整體業(yè)績表現(xiàn)優(yōu)異。在基金合并層面上，今年上半年累計實現(xiàn)收入3,872.06萬元，相較招募說明書同期預測數據的完成度是109%。EBITDA 為2,359.29萬元，相較招募說明書同期預測數據的完成度是110%。基金的可供分配金額為3,207.07萬元，相較招募說明書同期預測數據的完成度是133%，按天數做簡單年化，得出基金2023年上半年分派率為5.35%，遠超招募說明書同期預測的4.01%分派率。

值得一提的是，華夏基金華潤有巢REIT剛剛在8月23日及25日向持有人進行現(xiàn)金分紅，每10份公募REITs份額分紅0.7846元，共計派利3923萬元。

關于后續(xù)經營和分紅基金經理苗曉霖也做了詳細說明。

問題：華夏基金華潤有巢REIT后續(xù)分紅頻率如何？分紅是否可以持續(xù)？

苗曉霖：根據指引要求，基金的收益分配在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。從投資人利益的角度出發(fā)，我們會盡快將可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資人，努力提升分配頻率，讓投資人及時享受到項目發(fā)展的紅利。今年上半年可分配金額里面包括了期初現(xiàn)金，在合理預留后，我們希望盡快將現(xiàn)金分派給投資人。

可分配能否持續(xù)是跟經營業(yè)績掛鉤的，一般從行業(yè)與業(yè)務的角度來看，1季度是平季，2-3季度是旺季，4季度是淡季。今年上半年，泗涇與東經兩個項目新簽租賃合同總量分別為973間跟1,159間，下半年到期總量分別是702間及593間，從現(xiàn)有數據上看去化會是非常健康的，旺季的新簽租約也會促進新簽租金市場化的調整。綜上，我們對未來業(yè)績的可持續(xù)穩(wěn)步增長還是比較有信心的。

底層資產經營穩(wěn)健 業(yè)績穩(wěn)步增長可期

華夏基金華潤有巢REIT項目底層資產是由華潤置地旗下有巢住房租賃（深圳）有限公司開發(fā)經營的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區(qū)項目。兩個資產在區(qū)位、配套、價格保障等方面均具備顯著優(yōu)勢。

從經營情況來看，截至2023年6月30日，兩個項目具有較高的出租率。其中泗涇項目于2021年3月開業(yè)，房間數為1,264間，租賃住房的出租率為96.52%；東經項目于2021年4月開業(yè)，房間數為1,348間，租賃住房的出租率96.36%。出租率相較產品發(fā)行時穩(wěn)中有升，整體運營保持穩(wěn)定。

有巢住房租賃(深圳)有限公司總經理陳嘉就項目經營境況和未來規(guī)劃做了詳細分析。

問題：華夏基金華潤有巢REIT下半年出租率及租金水平是否穩(wěn)定可持續(xù)？到期房間的續(xù)租意愿如何？

陳嘉：兩個基礎設施項目均位于上海市松江區(qū)長三角G60科創(chuàng)走廊核心區(qū)域，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。隨著區(qū)域經濟持續(xù)發(fā)展，產業(yè)結構不斷優(yōu)化，長三角G60科創(chuàng)走廊將逐步建成具有重要國際影響力的科創(chuàng)策源地、具有世界競爭力的高科技產業(yè)集聚帶、產城深度融合的世界級科創(chuàng)走廊，松江區(qū)將成為上?？萍紕?chuàng)新的產業(yè)龍頭聚集地，中高端租賃需求將持續(xù)旺盛。

兩項目自開業(yè)以來，客戶基數充足、客源穩(wěn)定、承租能力強，且通過華潤有巢的標準化管理及優(yōu)質服務實現(xiàn)較高的客戶滿意度和超50%的續(xù)租水平。預計兩項目下半年量價、續(xù)租率仍可保持相對樂觀預期。

問題：華夏基金華潤有巢REIT周邊保租房的供給情況，有無對出租率產生影響的潛在因素？

陳嘉：首先，從整體市場情況來看，隨著長三角一體化以及人口持續(xù)流入，預計上海市未來租賃需求將進一步增加，整體看供需不均衡的矛盾仍將持續(xù)存在，高品質與高性價比的保租房項目將長期受到市場青睞。

其次，從項目本身來看，兩項目均已成熟運營2年以上，已在片區(qū)市場內建立了一定的品牌口碑和市場領先地位，并與項目周邊園區(qū)、地鐵沿線多家企業(yè)建立了成熟的合作關系，租客結構穩(wěn)定，不易受到新開項目影響。

此外，從產品角度看，華潤有巢基于華潤高品質基因，基于對不同客群的分析，定制化設計產品功能，打造高度適配新市民、青年人租住需求的項目。東涇項目還榮獲了上海市房地產協(xié)會“規(guī)劃建筑獎”和“住宅產業(yè)化獎”，體現(xiàn)了業(yè)內對項目產品的認可。

最后，從運營能力看，作為行業(yè)領先的租賃住房運營商，華潤有巢具備豐富的項目運營管理經驗，形成了全面成熟的招租渠道及運營管理體系，配備有便捷完善的信息管理及服務系統(tǒng)。

問題：華夏基金華潤有巢REIT如何在保租房的“保障”功能和資本回報率水平之間取得平衡？

陳嘉：華潤有巢致力于保障新市民、青年人的租住需求，創(chuàng)新租住體驗、提升租住品質、引領租住生活方式。保租房的保障功能意味著面向新市民、青年人群體、70平以下小戶型產品以及低于同品質、同地段的市場化租金水平，同時也意味著保租房有著最廣闊需求的群體基礎、更經濟合適的產品屬性以及更快滿租和更穩(wěn)定的出租水平，而這些都是回報持續(xù)穩(wěn)定的基礎。

作為首單市場化機構運營的保租房REIT，依托華潤有巢專業(yè)化、市場化的運營能力，華潤有巢能助力保租房項目持續(xù)提質增效，保障投資人良好的收益水平。具體主要體現(xiàn)在出租效能、成本管理及數字化管理三個方面：

第一，出租效能高。華潤有巢智能定價系統(tǒng)在滿足政府租金管理要求的前提下，能根據樓層、朝向、戶型、面積等因素，輸出項目靜態(tài)“一房一價”；同時根據空置率、租約結構和市場競爭情況，運用大數據智能AI調價模型，實現(xiàn)動態(tài)調價，最大程度減少空置，提升項目整體回報水平。此外，華潤有巢搭建了完善的招租渠道矩陣。以自有渠道與外部渠道相結合，積極拓展屬地政府、企業(yè)客戶、G60科創(chuàng)走廊人才等客戶資源，拓客、儲客、續(xù)客效能保持高效。

第二，實現(xiàn)運營成本精細化管理。華潤有巢依托華潤集團、華潤置地成本管理體系和戰(zhàn)略采購、集中采購資源，建立了標準化的運營成本管控體系，能夠實現(xiàn)基礎設施項目運營成本精細化管控和全價值鏈管理。

第三，數字化管理能力強。華潤有巢獨創(chuàng)的“3i體系”數字運營平臺能為租賃住房項目提供全覆蓋的智能化解決方案。數字運營平臺還可實現(xiàn)租房業(yè)務全場景線上化和自助化，實現(xiàn)基金管理人等REITs管理機構的數據化接入等，提升溝通和管理。

看好保租房REITs前景 基金未來擴募潛力可期

華夏基金華潤有巢REIT是首只由中央企業(yè)發(fā)行的保障性租賃住房公募REITs產品，也是首單由市場化機構運營的保障性租賃住房REITs產品。其上市以來的業(yè)績表現(xiàn)也讓其成為保租房REITs中的績優(yōu)代表。關于保租房REITs的發(fā)展前景和對基金未來發(fā)展規(guī)劃，陳嘉也做了詳細解答。

問題：作為原始權益人和運營管理機構的華潤有巢，如何看待保租房公募REITs板塊的發(fā)展前景？

陳嘉：一是具有良好的政策環(huán)境。中國租賃住房行業(yè)經歷了2017-2018年的快速發(fā)展期、2019-2020年的重整期、以及2021-2022年起的保租房及公募REITs時代，租賃住房是受政策大力支持的房地產細分行業(yè)，我國的保租房市場也正逐步走向成熟。發(fā)展保租房也是貫徹“房住不炒”、助力實現(xiàn)“住有所居”的具體實踐。二是具備廣闊的市場潛力。目前已有4單保租房REITs上市，合計市值約50億元人民幣。參考發(fā)達國家市場的公募REITs，例如美國市場已上市公寓REITs市值合計超千億美元，其中單只頭部REIT市值即超200億美元，我國保租房公募REITs未來市場規(guī)模潛在發(fā)展空間巨大。

隨著國家對租賃住房市場的持續(xù)大力支持，預計保租房公募REITs將進入常態(tài)化發(fā)行及擴募階段，中國保租房公募REITs市場規(guī)模將進一步增長，租賃住房資產穿越周期的價值將得到充分釋放，行業(yè)將實現(xiàn)高質量的發(fā)展。

問題：作為原始權益人和運營管理機構，華潤有巢未來的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？未來在擴募方面有哪些計劃和安排？

陳嘉：華潤有巢基于REIT上市平臺，將戰(zhàn)略定位為——服務大國民生，實現(xiàn)質量增長，助力新市民、青年人“住有所居”的行業(yè)領先的公寓資管商。在Pre-REITs、項目擴募上將持續(xù)發(fā)力，實現(xiàn)從“培育孵化租賃住房資產”到“運營成熟裝入有巢REIT”，再到“REIT滾動投資，做大資管規(guī)?！钡牧夹匝h(huán)。

華潤有巢已從存量和增量兩個方面，規(guī)劃了可持續(xù)的擴募計劃。做優(yōu)存量方面，從持有的保租房項目中初步選定了計劃擴募項目，待相關項目達到穩(wěn)定經營狀態(tài)，且符合監(jiān)管要求之后，將盡快啟動擴募籌備。做實增量方面，華潤有巢的投資戰(zhàn)略將聚焦于一線、強二線等人口凈流入城市中有產業(yè)支撐、有交通配套的可擴募資產，近期也在積極關注并獲取相關保障性租賃住房項目，提升潛在擴募資產池的規(guī)模。未來，華潤有巢將不斷提高優(yōu)質資產獲取能力，賦予華夏基金華潤有巢REIT高質量發(fā)展的生命力。

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