網(wǎng)易研究局NO.546

作者|嚴(yán)躍進(jìn)（易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān) 網(wǎng)易研究局專欄作家）

近期關(guān)于套內(nèi)面積政策的討論非常熱烈，這既是老百姓購(gòu)房的痛點(diǎn)，也是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的焦點(diǎn)。購(gòu)房按照套內(nèi)面積方式計(jì)價(jià)，即是建筑技術(shù)層面的問(wèn)題，也是市場(chǎng)交易和民生的問(wèn)題。老百姓關(guān)心“套內(nèi)面積”的概念，其實(shí)本質(zhì)上也是希望房屋買賣更踏實(shí)、更穩(wěn)妥。

一、房屋買賣存在諸多不踏實(shí)

2019年2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》。該政策明確提出,住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。此類政策一發(fā)布，市場(chǎng)討論很多。絕大多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，該政策和此前市場(chǎng)熱議的公攤面積矛盾有關(guān)聯(lián)。

這里提及的公攤面積矛盾，指的是什么呢?通俗來(lái)說(shuō)，在2018年曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)“買100平方米只得70平方米”的討論，即所謂“公攤擠壓住房面積”的討論。從深層次原因看，其實(shí)是老百姓對(duì)于公攤面積本身存在不信任或各類質(zhì)疑。這些問(wèn)題最終反映在購(gòu)房者心理上，即不踏實(shí)的感受。具體來(lái)看，圍繞“套內(nèi)面積”概念，大體上有以下幾種不踏實(shí)。

第一、得房率太低，進(jìn)而引發(fā)怨言。

對(duì)于絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，省吃儉用買下一套住房，經(jīng)濟(jì)壓力很大。但到了交付房屋后，卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際入住的面積和購(gòu)房合同有很大差異，這自然會(huì)很惱火。而且部分戶型設(shè)計(jì)比較糟糕，最終實(shí)際可利用的面積將更少。

第二、公攤面積難以精準(zhǔn)測(cè)量。

雖然在購(gòu)房合同中會(huì)寫到購(gòu)房者需要分?jǐn)偟墓餐课幻娣e大小，但現(xiàn)實(shí)中很難對(duì)這部分面積進(jìn)行測(cè)量。更多的時(shí)候，基本上是開發(fā)商自己計(jì)算和填報(bào)到合同中。往往購(gòu)房者對(duì)于此類公攤面積都有懷疑和不信任的想法。

第三、公攤面積相關(guān)成本和收益處理思路不清晰。

這個(gè)也是此前討論較多的問(wèn)題。從成本上看，爭(zhēng)議最多的就是公共停車位。很多購(gòu)房者會(huì)質(zhì)疑，既然公攤面積費(fèi)用已支付，那么小區(qū)停車位為什么會(huì)重復(fù)收費(fèi)。而從收益上看，類似電梯等既然已算為公攤，那么電梯廣告經(jīng)營(yíng)收入就應(yīng)歸于業(yè)主，而非物業(yè)公司。

二、套內(nèi)面積計(jì)價(jià)讓購(gòu)房者更踏實(shí)

對(duì)于此類套內(nèi)面積方式計(jì)價(jià)的交易模式，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然會(huì)更為踏實(shí)。在具體的買房交易中，購(gòu)房者一般對(duì)于合同條款不會(huì)看太仔細(xì)，往往合同簽訂都是急匆匆的。這個(gè)時(shí)候忽視了細(xì)節(jié)性內(nèi)容，往往在房屋交付的時(shí)候會(huì)有各類糾紛和爭(zhēng)議。而類似套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方式，可以減少各類交易風(fēng)險(xiǎn)。

套內(nèi)面積和實(shí)際使用面積是兩個(gè)不同的概念。套內(nèi)面積包括了墻面地基的1/2（另外一半墻面是你的鄰居在承擔(dān)）、屋內(nèi)承重墻的面積、實(shí)際可使用的面積等。換而言之，部分墻面面積也是屬于套內(nèi)面積的。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，類似套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，其實(shí)就是“所買即所得”?；ㄙM(fèi)的錢就可以買到真實(shí)的、“不摻假”的面積，這樣交易自然就更為踏實(shí)，相關(guān)的公攤面積的問(wèn)題也不大會(huì)出現(xiàn)。當(dāng)然這里面要提個(gè)醒，或者強(qiáng)調(diào)一個(gè)概念，即

采取了套內(nèi)面積方式計(jì)價(jià)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，就不用太關(guān)心所謂的得房率問(wèn)題。這個(gè)時(shí)候也不用擔(dān)心營(yíng)銷人員的各類虛假營(yíng)銷做法。過(guò)去確實(shí)存在人為夸大得房率的概念，進(jìn)而慫恿購(gòu)房者入市的做法。但按照現(xiàn)在這種模式，此類得房率的提法就沒(méi)有了意義。

從具體交易的角度看，采取了套內(nèi)面積計(jì)算，房屋買家的部分潛在成本也會(huì)減少。很多入住的成本其實(shí)都是基于建筑面積進(jìn)行的。比如說(shuō)過(guò)去討論的精裝修成本，就有購(gòu)房者會(huì)質(zhì)疑，即為什么要按照建筑面積來(lái)計(jì)算，而不是套內(nèi)面積?畢竟從精裝修的角度看，公攤面積是不涉及精裝修概念的，或者說(shuō)業(yè)主沒(méi)理由來(lái)承擔(dān)。

三、多解決問(wèn)題，讓購(gòu)房更踏實(shí)

套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的事，讓購(gòu)房者相對(duì)更為踏實(shí)，但針對(duì)此類征求意見稿，近期又形成了很多新的疑惑，這也是購(gòu)房者相對(duì)關(guān)心的內(nèi)容。此類問(wèn)題是后續(xù)包括國(guó)土、房管、交易、工商、稅務(wù)等部門所需要關(guān)心和解決的，這樣才可以讓購(gòu)房者購(gòu)房更為踏實(shí)。

第一、要防范開發(fā)商隨意做低公攤面積的風(fēng)險(xiǎn)。

如果是按照套內(nèi)面積計(jì)算，那么公攤面積的成本誰(shuí)來(lái)承擔(dān)呢?這個(gè)問(wèn)題不解決好，那么接下來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商隨意降低公攤面積的做法，最典型的就是小區(qū)的電梯會(huì)越做越小、小區(qū)綠化工作也會(huì)更加粗糙等，這顯然也會(huì)影響小區(qū)的品質(zhì)。

第二、要積極研究新的購(gòu)房交易合同。

當(dāng)前政策其實(shí)是關(guān)注建筑設(shè)計(jì)的層面，但是后續(xù)房屋如何交易，尤其是部分二手房如何交易等，這都是購(gòu)房者比較關(guān)心的。所以住房交易部門應(yīng)該基于此類建筑規(guī)劃，積極研究交易新模式。

第三、房?jī)r(jià)是否會(huì)上漲，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房成本中來(lái)？

這個(gè)問(wèn)題是購(gòu)房者比較關(guān)心的。所以從監(jiān)管部門的角度看，積極做好此類政策的宣傳、防范政策變味也很關(guān)鍵。要防范出現(xiàn)所謂“羊毛出在羊身上”的問(wèn)題，進(jìn)而打消購(gòu)房者顧慮，這樣才會(huì)更加支持此類政策的改革。

關(guān)鍵詞： 公攤面積 停車位