經(jīng)歷了長期去庫存進程的房地產(chǎn)業(yè)，正在悄然進入補庫存的階段。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至今年上半年末，110家A股上市房企的存貨為4.77萬億元，比上年末增長4300億，增幅約為9%。其中，大中型房企的存貨規(guī)模有明顯提升。

在城市層面，作為昔日去庫存“重鎮(zhèn)”的呼和浩特，近日發(fā)文強調(diào)“全面停止去庫存調(diào)控措施”。長春也于8月29日發(fā)布通知，取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數(shù)量的回遷安置住房。這些措施均反映出部分城市庫存不足的現(xiàn)狀。

經(jīng)過兩年的去庫存進程，樓市整體庫存規(guī)模出現(xiàn)大幅下降。作為重要的市場主體，房企和地方政府都開始意識到這一變化。分析人士認為，補庫存進程的開啟，意味著一個新的市場周期開始醞釀。不同的是，在經(jīng)過嚴厲調(diào)控之后，如今市場各方都已趨于冷靜。

住宅去庫存轉(zhuǎn)向

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至今年7月末，全國商品房待售面積為54428萬平方米。不僅創(chuàng)下近48個月的新低，與最高點時(超過7億平方米)相比，下降了近3成。

其中，住宅待售面積僅為26869萬平方米。新城控股高級副總裁歐陽捷認為，這一規(guī)模僅相當于2017年商品住宅銷售面積的18.6%。“換句話說，按待售面積計算，住宅庫存去化周期只有2.2個月。”

歐陽捷說，就全國整體來看，商品住宅去庫存策略需要調(diào)整并且正在調(diào)整為補庫存了。

在始于2015年末的這輪“去庫存”中，棚改貨幣化安置也是重要手段。就在長春取消棚改貨幣化安置之前，中國人民銀行武漢分行行長王玉玲已經(jīng)撰文指出這一問題。

王玉玲的文章發(fā)表在《中國金融》上，文章稱，“從H省79個市、縣目前商品住房平均消化周期的情況看，已不存在去庫存壓力。2018年5月末，79個市、縣中，平均消化周期低于12個月的城市有73個，高于12個月的只剩下6個，且?guī)缀醵荚谄h山區(qū)。”她還建議，貨幣化安置作為本輪去庫存的一種手段，其任務已基本終結(jié)，應考慮適時退出。

房企是此輪去庫存進程的最大受益者。2016年和2017年，全國商品房銷售規(guī)模連續(xù)兩年創(chuàng)歷史新高。多數(shù)上市房企也實現(xiàn)了銷售業(yè)績的大幅增長，行業(yè)平均利潤率也有所提升。

但一個相悖在于，在行業(yè)的庫存規(guī)模下滑的同時，上市房企的存貨規(guī)模卻在增長。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至今年上半年，110家A股上市房企的存貨為4.77萬億元，比上年末增長4300億，增幅約為9%。與2016年末的水平相比，增幅約為28%。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這種反差并不矛盾。國家統(tǒng)計局以“待售面積”作為庫存的統(tǒng)計口徑，意指已竣工但未銷售的部分。而A股的“存貨”指標，既包括土地儲備，也包括已開工和竣工未售部分。因口徑不同，兩者并不具備可比性。但這也側(cè)面反映出房企補庫存的積極性很高。

但他同時表示，上市房企的存貨水平能否反映出行業(yè)現(xiàn)狀還有待商榷。因為上市房企多為行業(yè)里的頭部企業(yè)，隨著行業(yè)集中度的提高，頭部房企實現(xiàn)規(guī)模和市占率的提高并不意外。

事實上，在納入統(tǒng)計的110家A股房企中，分化現(xiàn)象已經(jīng)存在。截至今年上半年，有45家房企的存貨規(guī)模低于去年年末的水平，其中以中小企業(yè)為主。

補庫存時機趨于成熟

無論規(guī)模大小，對于任何一家有業(yè)績訴求的房企來說，補庫存都是重要的戰(zhàn)略。

8月28日，合景泰富在香港舉行中期業(yè)績會。集團主席孔健岷表示，現(xiàn)在是拿地的好時機。“因為現(xiàn)在拿地相對來講比較劃算，很多是底價成交。”合景泰富地產(chǎn)業(yè)務首席執(zhí)行官蔡風佳進一步補充道，“以前都是搶地，現(xiàn)在變成選地。”

無獨有偶，大悅城地產(chǎn)財務總監(jiān)許漢平也在此前的業(yè)績會上透露，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，當前是拿項目的好時機。

隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈，對規(guī)模的追求再度成為行業(yè)主旋律。易居克而瑞統(tǒng)計，截至目前，有超過六十多家的房企提出了近一兩年內(nèi)實現(xiàn)千億的計劃，多為中型規(guī)模房企。

部分企業(yè)已經(jīng)著手補充庫存。如新城控股在2016年末的存貨規(guī)模為395億元，到2017年末就增至764億元，增幅接近100%。截至今年上半年末，新城控股的存貨規(guī)模再度躍升到1054億元。

相比之前，如今的補庫存時機似乎更為成熟。

與合景泰富管理層的觀點類似，歐陽捷也認為“現(xiàn)在正是淘好地的季節(jié)”。原因在于，樓市調(diào)控的持續(xù)深入，正在倒逼土地價格下調(diào)。而在經(jīng)過“大浪淘沙”后，實力不足的中小房企被擋在門外，品牌大房企則迎來“有序競爭、理性拿地”的最好機會。

有統(tǒng)計顯示，截至今年7月，一線城市流拍土地11宗，二線城市流拍102宗，三線城市流拍315宗，數(shù)量均高于去年同期。分析人士普遍認為，這一方面是由于土地出讓條件愈加苛刻，另一方面則在于企業(yè)正趨于理性。

歐陽捷認為，企業(yè)的理性還體現(xiàn)在區(qū)域選擇上。對于如何“淘好地”，他認為，一線城市特別要謹慎;二線城市冷靜尋機會;三四線城市看準做深耕。

恒大則選擇回避四線城市。恒大集團董事局副主席、總裁夏海鈞在業(yè)績會現(xiàn)場表示，恒大的土地儲備目標主要是覆蓋中國的一二線城市以及部分三線城市，四線不準備去，保證項目的穩(wěn)定增長。

嚴躍進認為，除土地招拍掛市場外，并購市場也會繼續(xù)活躍，從而為企業(yè)提供更多的擴張機會。

他表示，除房企外，很多城市也將進入補庫存階段，包括積極供地和進行限購等措施都會陸續(xù)出臺。補庫存進程的開啟，意味著一個新的市場周期開始醞釀。在市場各方都趨于冷靜的情況下，這個過程會相對平穩(wěn)。

關鍵詞： 存貨 庫存 房企