房企半年報(bào)發(fā)布已經(jīng)接近尾聲，從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)行業(yè)迎來財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)最好的半年。數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的126家A股上市房企中，凈利潤同比翻倍的企業(yè)占到39家，占比高達(dá)31%。

其中，包括世榮兆業(yè)、中交地產(chǎn)、國創(chuàng)高新、我愛我家、萬通地產(chǎn)、長春經(jīng)開、廣宇發(fā)展、合肥城建、中洲控股、首開股份、廣宇集團(tuán)、新光圓成、中糧地產(chǎn)、浙江廣廈、光明地產(chǎn)、陽光城以及新湖中寶這17家企業(yè)上半年凈利潤漲幅高達(dá)200%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，利潤上漲部分因素和會計(jì)計(jì)算方式有關(guān)，由于房地產(chǎn)采取預(yù)售制度，銷售收入反映到報(bào)表上具有一定滯后性，當(dāng)前利潤上漲更多反映的是前期市場銷售情況。前期尤其是2017年房地產(chǎn)項(xiàng)目在今年上半年進(jìn)行銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入，對2018年房企年中報(bào)產(chǎn)生一定影響。

張波認(rèn)為，調(diào)控背景之下，房企利潤上漲并不奇怪。行業(yè)的集中度不斷提升也導(dǎo)致頭部房企的利潤上升明顯，碧桂園、恒大、萬科、保利等頭部房企的凈利潤都得到明顯提升，其中碧桂園的凈利潤接近翻番。利潤上升也和房企的加塊周轉(zhuǎn)有關(guān)，受融資不斷收緊影響，為了應(yīng)對資金成本不斷上漲、現(xiàn)金流短缺等問題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金回流。

“過去有一種說法，即房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代過去了。但這兩年一個(gè)新變化是，很多中小城市房價(jià)起來了，很多都是翻倍上漲，所以銷售方面的表現(xiàn)非常好。做個(gè)最簡單的對比，這幾年很多城市房價(jià)至少上漲了3000元以上，這部分其實(shí)都帶來很大的利潤。很多布局中小城市的房企，類似全國型和區(qū)域型的，其實(shí)都享受了這一波紅利。另外，房地產(chǎn)營銷的成本是降低的，現(xiàn)在基本上不愁客戶，所以從營銷成本開支來算，有部分費(fèi)用是完全可以壓縮。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大趨勢看，房地產(chǎn)市場仍有空間，但也有負(fù)面因素。限價(jià)等政策會適當(dāng)壓縮此類盈利內(nèi)容的。

從未來看，張波認(rèn)為，2018年房企利潤上漲還或?qū)⒊掷m(xù)，尤其是龍頭房企的利潤上漲的動力依然較強(qiáng)。不過，2018年下半年，房企日子并不好過，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不會放松，房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管依然趨緊。作為資金密集型行業(yè)，房企資金成本壓力依然很大。因此，張波判斷，下半年房企推盤會更加積極，高周轉(zhuǎn)依然會是眾多房企不得不采用方式。

他指出，“行業(yè)分化持續(xù)，中小房企未來的利潤下行壓力會明顯增大。由于資金壓力的影響，銀行表內(nèi)資金依然會優(yōu)先給予‘名單內(nèi)’房企，而這類房企往往就是品牌房企，排名靠后的房企很難獲得銀行的開發(fā)貸款支持，更多中小房企不得不通過承擔(dān)更高資金成本方式獲得資金，高企的融資成本或?qū)矸科蠼杩罾⒌蓉?cái)務(wù)費(fèi)用明顯增長，同樣會影響到房企凈利潤水平。”

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌也在業(yè)績會上表示，未來房企分化會非常嚴(yán)重。他表示，“當(dāng)前房企比較焦慮，主要有兩方面原因：一是布局問題。如果房企布局了四五線城市，但現(xiàn)在市場又冷得比較快，開發(fā)商的壓力可能就比較大;二是限價(jià)問題。限價(jià)以后，開發(fā)商去年買的地或前年買的地，按照限價(jià)賣的話是虧錢的。”

( 王營)

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