來源：《財經(jīng)》雜志

截至8月25日，美國10年期國債名義利率也已突破4.31%，中國10年期國債收益率下破2.6%，中美利差已進(jìn)一步擴(kuò)大至170個基點以上

“最近半年來，來問詢美國樓市的中國買家越來越多，有些時候險些變成了搶房大戰(zhàn)?！泵绹康禺a(chǎn)公司Centermac realty經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)沁說道，“有些人在房屋開放日前一天就早早蹲點，有人不斷提高購房現(xiàn)金比例，有人甚至為賣家手寫‘購房情書’以表誠意?？傊?，大家為了買房真是花式百出?！?/p>

(資料圖片僅供參考)

中國買家在美置業(yè)的需求增大，也讓嚴(yán)沁的工作時間不斷拉長。不僅如此，他業(yè)務(wù)覆蓋的地區(qū)也不斷擴(kuò)大?！跋裎抑爸饕?fù)責(zé)洛杉磯老華人區(qū)，但現(xiàn)在業(yè)務(wù)范疇都要擴(kuò)展到整個加州了。最近有一次我?guī)Э蛻艨捶?，甚至都有點像帶客戶來加州觀光旅游。來問詢的人多了，需求也自然多種多樣，有購置資產(chǎn)安家的，有純粹為了投資的，這需要我們提供盡可能多的房產(chǎn)投資策略?！彼f。

這僅是中國買家在美購房激增的縮影。美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會（NAR）的最新數(shù)據(jù)顯示，2022年4月到2023年3月，大中華地區(qū)（即中國內(nèi)地、中國香港和中國臺灣）再次成為美國樓市購房者的最大海外來源地。在所有海外買家中，購房量占比達(dá)13%，較一年前提高了一倍多。這也是時隔三年后，中國買家再度重回購房量首位。

截至8月25日，美元指數(shù)已連續(xù)多日站上103關(guān)口，去年10月曾逼至113高位；美國10年期國債實際利率已接近2009年以來的最高水平。

強美元、高利率環(huán)境下，中國買家卻重返美國樓市。

從購房總額方面來看，2022年4月到2023年3月，大中華地區(qū)仍是美國樓市最大的海外買家，購買總額達(dá)136 億美元。不僅如此，大中華地區(qū)買家購買房屋的中位數(shù)（即將某個地區(qū)的房價按照從小到大的順序排列，取中間價位的房價作為中位數(shù)）價格為72.32萬美元，幾乎是美國房屋中位數(shù)價格的兩倍。大中華地區(qū)買家購買房屋的平均數(shù)價格123.45萬美元。

這與外國人在美國購房的走勢相悖。上述數(shù)據(jù)還顯示，在截至3月的12個月內(nèi)，外國買家購買的美國住宅額達(dá)533億美元，同比下降9.6%。外國買家在美國購房量降至2009年以來最低。

美國金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武認(rèn)為，住房市場是最直接受到美聯(lián)儲高利率政策影響的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，高利率環(huán)境挫傷了美國樓市需求，但同時也減少了美國樓市供給，進(jìn)而導(dǎo)致美國房價小幅調(diào)整。美國樓市和美聯(lián)儲政策是一個互為影響的關(guān)系，一旦美國樓市使美國經(jīng)濟(jì)衰退跡象加劇，或威脅金融穩(wěn)定，美聯(lián)儲的貨幣政策將會有所放松?！叭绻串?dāng)前市場環(huán)境推算，美聯(lián)儲或在2024年初開啟降息周期，房貸利率將從高處回落，這將有望帶動美國房地產(chǎn)市場回暖?！彼f。

在洛杉磯居住了20年的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、Re/Max（瑞麥地產(chǎn)）的蕭蘭（Gloria Xiao）表示，美聯(lián)儲加息、降息對樓市影響很大。與此同時，也應(yīng)關(guān)注美國經(jīng)濟(jì)對樓市的影響，如果衰退來臨，則有可能引發(fā)斷供潮。不過，整體來看，由于銀行給房屋貸款都設(shè)了若干的限制，目前再次出現(xiàn)大規(guī)模次貸危機(jī)發(fā)生的可能性比較小。

中國買家激增

橫向?qū)Ρ龋?022年4月到2023年3月，從購房數(shù)量角度來看，中國買家在外國買家的購房量占比約為13%，高于與美國接壤的墨西哥（11%）和加拿大（10%）。不僅如此，如果與中國人口數(shù)量相近的印度比較，中國買家的這一比例要比印度買家高出6個百分點。其他外國買家的占比均不超過3%。

縱向?qū)Ρ?，這也是中國買家在2020年后重新成為美國樓市的最大買家。2021年、2022年，在外國買家中，中國買家在外國買家的購房量占比僅為6%。如果拉長時間軸來看，中國買家占比最高值出現(xiàn)在2014年-2015年，達(dá)16%。在2020年后，這一比例逐年下滑。

從購房價格角度來看，中國買家在美購房的平均數(shù)與中位數(shù)價格均為海外買家中最高，分別達(dá)123.45萬美元和72.32萬美元。相較而言，墨西哥買家在美購房的平均數(shù)與中位數(shù)價格僅為44.88萬美元27.81萬美元。

從價格指標(biāo)上來看，2022年4月到2023年3月，中國買家在美國的購房總額達(dá)136 億美元，約是去年及前年同期的2倍、3倍。不過，仍較2017年的317億美元峰值有不小距離。

不僅如此，近年來，中國買家在美購房的平均數(shù)與中位數(shù)價格亦逐漸走高。2020年-2022年，中國買家在美購房的平均價格分別約為62萬美元、71萬美元和101萬美元。以此估算，目前中國買家在美購房的平均數(shù)約是2020年同期的兩倍。2020年-2022年，中國買家在美購房的中位數(shù)價格約在45萬美元-47萬美元之間，是當(dāng)前中位數(shù)的六成左右。

在嚴(yán)沁看來，中國疫情政策優(yōu)化后，問詢在美置業(yè)的中國人的確越來越多了。他經(jīng)營的“諾亞-加州洛杉磯房地產(chǎn)Noah”的微信視頻號的粉絲量便是例證。僅過去一年，就增長了80%。

加利佛尼亞州成了中國人在美國購房浪潮中的最大受益者，它仍然是中國買家最喜歡的購房目的地。數(shù)據(jù)顯示，33%的中國購房者將購房地選擇在了這里。佛羅里達(dá)州、得克薩斯州、紐約緊隨其后，分別達(dá)16%、8%、6%。

不僅如此，搶購新房——中國買家這一傳統(tǒng)熱情亦沒有被擊退。“中國買家很喜歡買新房，一些2000年以前建的房子他們都不太看了。在美國，2000年以后建的房子其實并不多，這些都可以被看作次新房了。美國很多房子都是上世紀(jì)30年代-40年代建的，大約都有100多年歷史。”嚴(yán)沁說道。

值得注意的是，剛需代替投資，是中國買家需求的一大轉(zhuǎn)變。“每10個中國買家中只有1個是純粹作為投資而購房的，這與21世紀(jì)10年代中期的情況大不相同，在2023年，典型的中國買家不是來自海外的投資者?！笨偛吭诩∑碌膩喼薹慨a(chǎn)科技集團(tuán)的居外IQI聯(lián)合創(chuàng)始人兼集團(tuán)首席執(zhí)行官安薩里（Kashif Ansari）說道，“大多數(shù)中國買家都是為自用而購房，無論是主要住宅、度假屋還是學(xué)生公寓?！?/font>

現(xiàn)金買房占比提升

截至8月25日，美元指數(shù)已連續(xù)多日站上103關(guān)口，去年10月曾逼至113高位。截至當(dāng)日收盤，在岸市場人民幣兌美元即期官方收盤價報7.2884，較今年年初貶值4.62%。離岸人民幣CNH即期報7.294，亦較年初以來大幅波動。進(jìn)入5月，在岸、離岸人民幣再度開啟貶值行情，且已跌破7.3的整數(shù)關(guān)口。

截至8月25日，美國10年期國債實際利率已接近2009年以來的最高水平。美國10年期國債名義利率也已突破4.31%，系2007年11月以來首次。中國央行二次降息后，中國10年期國債收益率迅速下破2.6%。截至8月25日，中美利差已進(jìn)一步擴(kuò)大至170個基點以上。

強美元、高利率環(huán)境下，中國買家為何重返美國樓市？

以利率為例，在美國房貸利率上升，為買家增添了多少負(fù)擔(dān)？嚴(yán)沁對此算了一筆賬。如果買家目前想購買一套總價100萬美元的房子，以20%的首付金額、7%的房貸利率計算，每月大約還款5300美元。如果算上地稅、保險等額外成本，每個月供房的成本要升至6300美元左右。相較而言，當(dāng)美國房貸利率低至2.5%時，同樣一套房（即總價和首付比例相同），每月還房貸成本僅在3000美元左右，加上額外成本約為4000美元。

一位中國買家說道，美國樓市的中國買家激增，一大原因在于美國房價回調(diào)較為嚴(yán)重，這為海外買家提供了“進(jìn)場”的機(jī)會?！岸嗄陙?，美國房價一路走高?，F(xiàn)在好不容易回調(diào)，一旦出手，就是買在低點?！?/p>

“南加州地區(qū)是這一年來美國房價下跌最多的地方，平均跌幅達(dá)10%-15%。從美國整體房價來看，2022年3月是歷史高點，這樣的高位差不多維持到當(dāng)年5月。此后，漲幅不斷縮小，且逐漸形成跌勢。”嚴(yán)沁說道。

2023年5月，美國平均房價同比下降0.5%，西雅圖，舊金山、拉斯維加斯同比下降11%、11%和8%。

2022年下半年以來，衡量美國房價的標(biāo)普凱斯席勒指數(shù)漲勢亦逐漸趨緩。今年4月，該指數(shù)同比下跌0.2%，為2012年4月以來首次出現(xiàn)同比下降。

美聯(lián)儲加息是其背后的主要推手。2022年3月至今，美聯(lián)儲已累計加息幅度達(dá)525個基點，將聯(lián)邦基金利率目標(biāo)區(qū)間推升至5.25%-5.5%的22年來歷史高點。反映到房貸利率方面，美國房貸巨頭聯(lián)邦住房貸款抵押公司——房地美8月24日的數(shù)據(jù)顯示，美國平均房貸利率已升至7.09%，為20多年來的最高水平。

在嚴(yán)沁看來，從整體買家而非中國買家角度來看，相較于一年前美國樓市火爆態(tài)勢而言，大家的態(tài)度比較冷靜了?！皩τ诋?dāng)前持有美國房產(chǎn)的大多數(shù)買家而言，他們目前供房的固定利率都是在3%左右。大家不太可能放棄這么低的月供利率，轉(zhuǎn)手買一套房貸利率在6%-7%的新房?！?/p>

NAR數(shù)據(jù)顯示，6月，美國成屋銷售總數(shù)年化416萬戶，環(huán)比下跌3.3%，創(chuàng)2009年6月以來的最低迷銷售。7月，美國成屋銷售量環(huán)比下跌2.2%，至407萬戶的六個月低點。

當(dāng)然，房貸還要和收入相比，才能更衡量房貸成本的變動。一般而言，美國房貸貸款專員每月放貸額度不超過購房者收入的48%。如果粗略按照50%計算，房貸者的月供要達(dá)到6000美元，其月收入則需達(dá)12000美元。“很多美國人的收入是達(dá)不到這個值的，這樣就將很多人排除在美國樓市之外了?！眹?yán)沁說。美國勞工統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2023年7月，美國居民平均工資上漲至28.96美元/小時，也就是4633.6美元/月。

在嚴(yán)沁看來，高利率環(huán)境下的美國樓市，中國買家不降反增的另一大原因在于，一些中國買家現(xiàn)金流充沛，不易受加息影響，“中國買家一般不太愿意使用大量貸款買房。一是在于外國人在國外貸款比較麻煩，二是在于在美華人有更多儲蓄。美國本土買家也不愿背負(fù)太重房貸，他們一般僅愿用20%-30%左右的收入還房貸?！?/p>

“現(xiàn)在美國房貸利率利率這么高，我實在沒有必要去借款買房?！鼻笆鲋袊I家說道，“我現(xiàn)在要做的是去美元杠桿?！?/p>

NAR的數(shù)據(jù)顯示，2022年4月到2023年3月，47%的中國買家用全現(xiàn)金在美國買房，而美國整體市場的這一比例僅為26%。墨西哥、印度買家的這一比例則為35%和15%。歷史來看，中國買家現(xiàn)金買房占比亦較往年提升。2020年，僅有40%的中國買家用全現(xiàn)金在美國買房。

NAR并未披露近一年中國買家在美用貸款購房比例，但從往年數(shù)據(jù)來看，在美國本土貸款，是中國買家僅次于使用全現(xiàn)金買房的方式。

從銀行角度來看，大型銀行的房貸放款步伐亦有所放緩。路透援引最新調(diào)查顯示，截至目前，美國抵押貸款申請量降至28年來最低點。美國銀行監(jiān)管文件的數(shù)據(jù)顯示，2022年，花旗銀行僅發(fā)放了全美抵押貸款的0.3%。摩根大通首席執(zhí)行官杰米戴蒙則在近日投資者的電話會議上表示：“我們不會在賬簿上發(fā)放大量廉價的抵押貸款?！?/font>

在美置業(yè)風(fēng)險幾何？

在美購房置業(yè)，是一筆好的生意嗎？在一些中國買家眼里，這很大程度取決于美國房價走勢?！霸S多海外投資者還是認(rèn)為美國的房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，主要的考量還有現(xiàn)金持有量，回報率以及房屋管理等諸多方面的因素。”蕭蘭說道。

“美國貸款利率高企背景下，貸款買房是否劃算，要根據(jù)房價下滑比例、貸款比例來看。”一位中國買家說，“即便貸款買房，我們也不會全額貸款，還是要采用一定比例現(xiàn)金購房。況且，華人最喜歡的加州地區(qū)房價跌幅較大，即便采用一些貸款也具有低成本優(yōu)勢。匯率雖然面臨壓力，但準(zhǔn)備買房的人肯定不會現(xiàn)在換匯，他們本身也有一些美元資產(chǎn)，這部分風(fēng)險相對可控?！?/p>

此外，亦有美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，目前，在美國買房貸款利率雖然升至7%以上，但對于信用分好的買家，仍有可能獲得6.5%的利率貸款。此外，美國本土亦有重置抵押貸款的操作?！氨热?，現(xiàn)在一些買家雖然以較高的利率貸款，但過兩年可以在銀行重新再做一個。美聯(lián)儲不會一直保持高利率水平，當(dāng)利率降下來后，買房者的還貸成本也就降下來了?！?/p>

目前，已有諸多機(jī)構(gòu)看好美國樓市。CoreLogic預(yù)測2023年美國平均房產(chǎn)價格將上漲3.7%，北卡羅來納州、亞特蘭大、達(dá)拉斯等地區(qū)的房價在2023年將上漲大約5%-10%。高盛則將2023年美國全年房價預(yù)測上調(diào)至上漲1.8%，此前為-2.2%。

一些大基金也在積極加倉美國地產(chǎn)行業(yè)，巴菲特旗下伯克希爾·哈撒韋公司披露的13F報告顯示，巴菲特二季度新建倉的三只股票都來自房地產(chǎn)行業(yè)，分別是美國銷量最大的房屋建筑商DR Horton，以及房屋建筑商NVR、LENNAR。

在陳躍武看來，從上世紀(jì)80年代至今，美國人口增長了近60%。這意味著，美國樓市需求也應(yīng)增加相應(yīng)比例。不過，近幾年，美國新房建成量增長緩慢，這為美國房地產(chǎn)市場帶來了一定供給缺口。

NAR數(shù)據(jù)顯示，目前，美國二手房庫存約為100萬套，而疫情前二手房庫存接近200萬套。美國人口普查局的數(shù)據(jù)顯示，7月該國獨立屋新屋開工量環(huán)比增長6.7%，但竣工量增幅較小。

此外，從中長期來看，在美置業(yè)的一大風(fēng)險在于，當(dāng)前高利率環(huán)境是否會令美國樓市承壓，并加大美國經(jīng)濟(jì)衰退的可能性。與此同時，是否會影響美國的金融穩(wěn)定。

此前，鮑威爾便坦言，房地產(chǎn)的確也是影響美聯(lián)儲貨幣政策的一個很大的方面。不過，他也表示，當(dāng)前美國樓市環(huán)境可能不會影響該國金融穩(wěn)定?！芭c上一輪次貸危機(jī)相比，我們在這個周期內(nèi)并未看到大規(guī)模的不良信貸?，F(xiàn)在的貸款機(jī)構(gòu)對住房信貸的管理要謹(jǐn)慎得多。所以當(dāng)前的情況是完全不同的，目前看來不存在金融穩(wěn)定性的問題。”他說。

陳躍武也認(rèn)為，上次次貸危機(jī)的問題在于，低利率環(huán)境催生了美國樓市本來沒有的需求，當(dāng)金融環(huán)境變化后，就催生了較多的不良貸款。從當(dāng)前美國樓市的情況來看，高利率目前僅出清了投資客。從整體環(huán)境而言，美國樓市仍是健康的，并不對金融穩(wěn)定構(gòu)成挑戰(zhàn)。

“現(xiàn)在美國銀行向購房者貸款還是非常謹(jǐn)慎的，在硅谷銀行倒閉后，銀行放貸的趨勢是收緊而不是放松。他們要查你的收入、信用分，還要做背景調(diào)查。只有這些都合格后，銀行才會發(fā)放30年期固定利率貸款。”嚴(yán)沁說道，“2008年的時候，很多銀行把貸款給了信用分很差的人，形成了很多壞賬。當(dāng)時還是浮動利率，因此購房者還款金額很受美聯(lián)儲貨幣政策影響。但現(xiàn)在的環(huán)境和2008年差別較大?！?/p>

今年二季度，美國銀行業(yè)報告了189億美元的貸款損失。該數(shù)值較往年有所上升，其背后的推手并非居住地產(chǎn)行業(yè)。最新數(shù)據(jù)顯示，美國銀行業(yè)一半的貸款損失來自信用卡，達(dá)107億美元。

不僅如此，從最新財報數(shù)據(jù)來看，今年二季度，受息差空間較高因素推動，美國頭部銀行業(yè)績還超過預(yù)期。摩根大通、美國銀行、富國銀行的營收分別同比上升34.48%、11%、20.49%，僅花旗集團(tuán)的營收略有下跌。本輪加息周期中，美國銀行業(yè)的凈息差已經(jīng)從2022年一季度的2.54%大幅升至今年一季度的3.31%附近。

（作者為《財經(jīng)》記者）

題圖來源| pexels

版面編輯 | 李郝鈺