核心觀點(diǎn)：

銷售端：5月，全國商品房銷售面積為8804.1萬平方米，同比下降3.0%，環(huán)比增長14.5%；全國商品房銷售額為10036.2億元，同比增長6.8%，環(huán)比增長9.0%。樓市表現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)弱，全國商品房銷售面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，30大中城市日均成交套數(shù)與上月基本持平；新建商品住宅價格上漲乏力，二手住宅價格下跌趨勢已現(xiàn)。

投資端：5月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為10187.0億元，同比下降10.5%，投資增速降幅持續(xù)擴(kuò)大；全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積和竣工面積分別為8502.8萬平方米、8235.4萬平方米和4148.2萬平方米，新開工面積和施工面積同比分別下降27.3%和41.2%，竣工面積同比增長24.4%。新開工面積和施工面積保持同比雙位數(shù)的大幅負(fù)增，竣工面積增速略有下降但絕對水平較為穩(wěn)定，“保交樓”持續(xù)推進(jìn)；土地市場供大于求，但二三線城市成交情況有所好轉(zhuǎn)。

(資料圖片)

政策端：二季度以來經(jīng)濟(jì)修復(fù)動力穩(wěn)中偏弱，樓市也再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱勢頭。在此背景下，6月20日，央行下調(diào)5年期LPR報價，是繼2022年8月以來LPR的首次調(diào)整。我們認(rèn)為，在當(dāng)前市場環(huán)境下，下調(diào)LPR報價具有較強(qiáng)的信號意義，有利于提高購房意愿、提振市場信心，對下一步樓市回暖形成利好。

我們判斷，在二季度樓市轉(zhuǎn)弱的情況下，下半年政策會持續(xù)寬松，為樓市回暖積蓄力量。高頻數(shù)據(jù)顯示，6月1日-24日30大中城市單日平均商品房成交套數(shù)為3131套，去年同期為4968套，二季度銷量轉(zhuǎn)弱的局勢已基本確定。伴隨5年期LPR報價的下調(diào)，預(yù)期下半年對樓市的扶持政策會有所加強(qiáng)。整體來看，本輪樓市回暖進(jìn)程有所拉長，但下半年重回趨勢性回暖進(jìn)程仍值得期待。

報告正文：

銷售端：5月樓市表現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)弱。全國商品房銷售面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，30大中城市日均成交套數(shù)與上月基本持平；新建商品住宅價格上漲乏力，二手住宅價格下跌趨勢已現(xiàn)。

1.銷售情況

5月，全國商品房銷售面積為8804.1萬平方米，同比下降3.0%，環(huán)比增長14.5%；全國商品房銷售額為10036.2億元，同比增長6.8%，環(huán)比增長9.0%。我們認(rèn)為，銷售面積和銷售額的環(huán)比數(shù)據(jù)由負(fù)轉(zhuǎn)正主要系4月基數(shù)較低所致，并不代表5月銷售情況有所提升；銷售額同比保持正增長，主要是全國商品房銷售均價同比提升10.1%所帶來的影響；銷售面積同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，表明5月真實(shí)銷售情況并不樂觀。此外，從絕對水平來看，5月銷售面積也處于較低水平。

圖表1-2： 2021年-2023年5月全國商品房銷售面積（左圖）和30大中城市商品房日均成交套數(shù)（右圖，單位：套）是

數(shù)據(jù)來源： Wind，東方金誠整理

從30大中城市商品房成交數(shù)據(jù)來看，5月30大中城市商品房日均成交套數(shù)為3776套，同比增長18.6%（去年同期為3184套），但環(huán)比下降0.3%（4月為3764套），絕對水平仍保持低位。整體來看，5月樓市有明顯轉(zhuǎn)弱的跡象。

2.價格表現(xiàn)

5月，70城新建商品住宅價格環(huán)比下降城市數(shù)量有明顯增多，環(huán)比增速有所放緩。70大中城市中價格環(huán)比上漲城市數(shù)量由4月的62個減少至46個，環(huán)比下降城市數(shù)量由7個增至24個。具體看，5月70城新建商品住宅價格同比下降0.5%，降幅較4月收窄約0.3個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.1%，漲幅較上月收窄約0.2個百分點(diǎn)。分城市能級看，一二線城市5月價格環(huán)比分別上漲0.1%和0.2%，均已連續(xù)上漲5個月，但漲幅較上月分別縮小0.3個百分點(diǎn)和0.2個百分點(diǎn)，三線城市價格與上月持平。整體來說，5月新建商品住宅價格上漲壓力持續(xù)加大，各能級城市出現(xiàn)了不同程度的上漲乏力。

圖表3-4：2021年-2023年5月70大中城市新建商品住宅價格同比和環(huán)比變化（左圖為同比，右圖為環(huán)比）

數(shù)據(jù)來源： iFind，東方金誠整理

二手房住宅價格下降趨勢明顯，價格環(huán)比下降的城市占據(jù)主流。5月環(huán)比下降城市數(shù)量由上月的34個增至55個，環(huán)比上漲城市數(shù)量由上月的36個降至15個。具體看，5月70城二手住宅價格同比下跌2.55%，已連續(xù)下跌16個月，跌幅較上月收窄約0.15個百分點(diǎn)；5月價格環(huán)比下跌0.23%，其中一線城市5月價格環(huán)比下跌0.4%（上月為環(huán)比增長0.2%），二三線城市價格環(huán)比分別下跌0.3%和0.2%（上月均為環(huán)比持平）。整體來看，受二季度以來樓市轉(zhuǎn)弱的影響，二手房住宅價格出現(xiàn)下跌勢頭。

圖表5-6：2021年-2023年5月70大中城市二手住宅價格同比和環(huán)比變化（左圖為同比，右圖為環(huán)比）

數(shù)據(jù)來源：iFind，東方金誠整理

二、投資端：樓市轉(zhuǎn)弱，帶動投資信心下降，5月投資增速降幅持續(xù)擴(kuò)大。新開工面積和施工面積保持同比雙位數(shù)的大幅負(fù)增，竣工面積增速略有下降但絕對水平較為穩(wěn)定，“保交樓”持續(xù)推進(jìn)；土地市場供大于求，但二三線城市成交情況有所好轉(zhuǎn)。

5月投資增速持續(xù)下降。當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為10187.0億元，同比下降10.5%，降幅較上月擴(kuò)大3.3個百分點(diǎn)，帶動1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比跌幅擴(kuò)大至7.2%（1-4月為6.2%）。

圖表7：2021年至2023年5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及同比變化

數(shù)據(jù)來源：Wind，東方金誠

1.開工情況

5月全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積和竣工面積分別為8502.8萬平方米、8235.4萬平方米和4148.2萬平方米，新開工面積和施工面積同比分別下降27.3%和41.2%，竣工面積同比增長24.4%。具體看，新開工面積降幅與上月基本持平，施工面積降幅較上月擴(kuò)大4.9個百分點(diǎn)，竣工面積增速較上月縮小約17.6個百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，二季度以來樓市轉(zhuǎn)弱，投資信心受到負(fù)面影響，是導(dǎo)致新開工面積和施工面積增速保持同比雙位數(shù)的大幅負(fù)增的主要原因之一；5月竣工面積增速雖然有所下降，但絕對水平與上月相差不大，整體來看，“保交樓”工作仍在正常推進(jìn)。

圖表8：2021年-2023年5月全國房屋新開工、施工和竣工面積單月同比變化（單位：%）

數(shù)據(jù)來源：iFind，東方金誠

2.土地市場

土地市場表現(xiàn)為供大于求，但土地成交數(shù)量有顯著增長。我們跟蹤了100大中城市土地供應(yīng)和成交情況，5月100大中城市供應(yīng)土地516宗，成交土地452宗，土地供地數(shù)量與上月基本持平，但成交數(shù)量有顯著提升。具體看，一二三線城市供應(yīng)數(shù)量分別為9宗、144宗和363宗，一線城市和三線城市環(huán)比增長50%和5%，二線城市環(huán)比下降16%；一二三線城市成交土地數(shù)量分別為4宗、149宗和299宗，其中二三線城市土地成交數(shù)量有顯著增長。

圖表9：2021年-2023年5月100大中城市土地供應(yīng)和成交情況（單位：宗）

數(shù)據(jù)來源：Wind，東方金誠

三、政策端：二季度以來經(jīng)濟(jì)修復(fù)動力穩(wěn)中偏弱，樓市也再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱勢頭。在此背景下，6月20日，央行下調(diào)5年期LPR報價，是繼2022年8月以來LPR的首次調(diào)整，對樓市形成利好。

6月20日，央行公布貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.55%，下調(diào)10個基點(diǎn)，5年期以上LPR為4.20%，同樣下調(diào)10個基點(diǎn)。這是繼2022年8月以來LPR的首次調(diào)整。我們認(rèn)為，本次LPR報價下調(diào)的宏觀背景是二季度以來經(jīng)濟(jì)修復(fù)動力穩(wěn)中偏弱，樓市也再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱勢頭，需要宏觀政策適度加大逆周期調(diào)節(jié)力度，其中引導(dǎo)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本下調(diào)，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)行業(yè)支持力度，是當(dāng)前提振經(jīng)濟(jì)修復(fù)動能的一個重要發(fā)力點(diǎn)。此次LPR報價下調(diào)，將帶動企業(yè)和居民貸款利率、特別是居民房貸利率更大幅度下行。在當(dāng)前市場環(huán)境下，有較強(qiáng)的信號意義，有利于提高購房意愿、提振市場信心，對下一步樓市回暖形成利好。

我們判斷，在二季度樓市轉(zhuǎn)弱的情況下，下半年政策會持續(xù)寬松，為樓市回暖積蓄力量。高頻數(shù)據(jù)顯示，6月1日-24日30大中城市單日平均商品房成交套數(shù)為3131套，去年同期為4968套，二季度銷量轉(zhuǎn)弱的局勢已基本確定。伴隨5年期LPR報價的下調(diào)，預(yù)期下半年對樓市的扶持政策會有所加強(qiáng)。整體來看，本輪樓市回暖進(jìn)程有所拉長，但下半年重回趨勢性回暖進(jìn)程仍值得期待。

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