8月23日電 (吳亦涵)近日，萬(wàn)科A披露上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，半年報(bào)顯示，今年上半年，萬(wàn)科A的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到1060億元，同比增長(zhǎng)51.8%，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為91.2億元，同比增長(zhǎng)24.9%。而一直被視為未來(lái)利潤(rùn)蓄水池的預(yù)收款項(xiàng)，卻出現(xiàn)了大幅的下降，對(duì)此萬(wàn)科A回應(yīng)稱(chēng)，上半年預(yù)收款項(xiàng)大幅下降是因?yàn)闀?huì)計(jì)政策的變更。而如果忽略會(huì)計(jì)政策的變更，萬(wàn)科A的預(yù)收款項(xiàng)實(shí)際上也獲得了不錯(cuò)的增幅。

值得注意的是，從去年北京3·17新政以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)多輪調(diào)控，為何在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼的背景下，今年上半年萬(wàn)科A仍然能夠取得不錯(cuò)的業(yè)績(jī)和預(yù)收款項(xiàng)的增長(zhǎng)呢?有業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)往往存在1到2年的滯后性，此次萬(wàn)科A半年報(bào)業(yè)績(jī)的大幅增長(zhǎng)，反應(yīng)的其實(shí)是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱時(shí)期公司的經(jīng)營(yíng)情況。

萬(wàn)科A預(yù)收類(lèi)款項(xiàng)名減實(shí)增，為何?

預(yù)收款項(xiàng)是指企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的款項(xiàng)，該項(xiàng)負(fù)債需用合同約定的商品或者勞務(wù)償付。企業(yè)財(cái)報(bào)中的預(yù)收款項(xiàng)項(xiàng)目反映一家企業(yè)期末尚未償付的預(yù)收賬款的余額。盡管企業(yè)已收到這些款項(xiàng)，但企業(yè)產(chǎn)品和勞務(wù)均未提供，故不能確認(rèn)收入，只能作為一項(xiàng)負(fù)債。對(duì)于房企而言，由于目前國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售采取的是期房預(yù)售制度，因此預(yù)收款項(xiàng)一般被認(rèn)為是判斷房企未來(lái)收入的重要指標(biāo)。

值得注意的是，在此次的半年報(bào)中，萬(wàn)科A的預(yù)收款項(xiàng)出現(xiàn)了大幅下降。半年報(bào)顯示，萬(wàn)科A在2018年上半年預(yù)收款項(xiàng)為23.77億元，而在2017年同期為3579.31億元，同比大幅下降99.34%。半年報(bào)披露之初，這一下滑一度被一些媒體解讀成公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)放緩的體現(xiàn)，但是事實(shí)上，無(wú)論是在半年報(bào)中還是在對(duì)媒體的回應(yīng)中，萬(wàn)科A都表示此次預(yù)收款項(xiàng)的大幅減少，是由于公司執(zhí)行了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所致。

自2018年1月1日起，萬(wàn)科按新收入準(zhǔn)則及財(cái)政部對(duì)A+H上市公司的要求，執(zhí)行新的會(huì)計(jì)政策，并調(diào)整了會(huì)計(jì)報(bào)表的科目。執(zhí)行新收入準(zhǔn)則后，公司預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目收取的款項(xiàng)在2018年資產(chǎn)負(fù)債表列示為“合同負(fù)債”。也就是說(shuō)，在半年報(bào)中，屬于合同負(fù)債項(xiàng)目?jī)?nèi)的金額，就是此前萬(wàn)科A預(yù)收款項(xiàng)的一部分。

萬(wàn)科A“合同負(fù)債”達(dá)5142.85億元，圖片截自萬(wàn)科A半年報(bào)

而半年報(bào)顯示，萬(wàn)科A的“合同負(fù)債”為5142.85億元，2018年中期末加上合同負(fù)債的所有預(yù)收類(lèi)款項(xiàng)總額為5166.63億元，這一數(shù)據(jù)事實(shí)上較2017年同期增長(zhǎng)了44.3%，較2017年末4077.06億元的預(yù)收款項(xiàng)亦增長(zhǎng)了26.7%。

房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，萬(wàn)科A未來(lái)如何?

那么為什么在近期房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的背景下，萬(wàn)科A的業(yè)績(jī)?nèi)匀豢梢詫?shí)現(xiàn)不錯(cuò)的增長(zhǎng)，被視為未來(lái)利潤(rùn)“蓄水池”的預(yù)收類(lèi)款項(xiàng)名減實(shí)增呢?

事實(shí)上，這與房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)報(bào)的特點(diǎn)有關(guān)，一位不愿具名的券商人士向中新經(jīng)緯客戶(hù)端(微信公眾號(hào)：jwview)表示，由于房地產(chǎn)企業(yè)一般是先收款，再交房，而財(cái)報(bào)的營(yíng)業(yè)收入只有在公司交完房后才能確認(rèn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入往往具有滯后性的特點(diǎn)。

“也就是說(shuō)，萬(wàn)科A今年交完房后所確認(rèn)的營(yíng)業(yè)收入，可能是2016年和2017年就已經(jīng)賣(mài)出去的房子，而預(yù)收款項(xiàng)亦可能是此前已經(jīng)銷(xiāo)售出去但是尚未交房的那部分收入。因此無(wú)論是營(yíng)業(yè)收入還是預(yù)收款項(xiàng)，反應(yīng)的更多是公司此前的銷(xiāo)售情況。” 該券商人士說(shuō)道。

事實(shí)上，今年1月中旬以來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，A股持續(xù)下跌的背景下，房地產(chǎn)板塊股價(jià)也一路下滑，作為地產(chǎn)板塊的龍頭股，萬(wàn)科A自然也難以幸免。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月22日收盤(pán)，萬(wàn)科A的股價(jià)已經(jīng)較今年1月的高位跌去43.37%。不過(guò)近日，在地產(chǎn)股跌幅已深，萬(wàn)科A半年報(bào)錄得不錯(cuò)業(yè)績(jī)的情況下，不少券商紛紛發(fā)布研報(bào)看好萬(wàn)科A未來(lái)的股價(jià)表現(xiàn)。

國(guó)信證券在7月底的研報(bào)里表示，壓制地產(chǎn)A股估值進(jìn)一步下行的不利因素下半年將有望逐步緩解，且上半年股價(jià)跌幅已相當(dāng)程度反映了這些不利因素。投資A股優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)股“最壞的時(shí)間窗口”或已過(guò)去，未來(lái)一年左右，A股優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)股或?qū)⒂瓉?lái)一大波類(lèi)似于2009年上半年、2012年、2014年2-4季度那樣“賺估值的錢(qián)”的大級(jí)別行情。

天風(fēng)證券指出，半年報(bào)顯示萬(wàn)科A業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)穩(wěn)定，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，凈負(fù)債率低，考慮到地產(chǎn)企業(yè)下半年推盤(pán)量往往高于上半年，預(yù)計(jì)公司全年銷(xiāo)售額有望突破6300億元。而在(房地產(chǎn))行業(yè)集中度提升的大背景下，公司在拿地、融資等方面的優(yōu)勢(shì)日益明顯。

國(guó)泰君安則看好萬(wàn)科A多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的方向，其指出，上半年公司在物流、租賃等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面則有較大幅度增長(zhǎng)，而多元發(fā)展是當(dāng)前政策格局下的出路，因此看好萬(wàn)科A未來(lái)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)科 賬款 特點(diǎn)