黃瓊

截至今年11月底，北京二手住宅成交量創(chuàng)2015年以來(lái)同期最低值;新房市場(chǎng)上，限競(jìng)房在北京商品房供應(yīng)端占比達(dá)50%。

廣州的二手房?jī)r(jià)同樣不容樂(lè)觀，除7、8月份之外，今年下半年一直呈現(xiàn)環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期發(fā)布的11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月新建住宅城市價(jià)格上漲的城市數(shù)量連續(xù)6個(gè)月下滑，價(jià)格上漲的城市有44個(gè)，是最近2年的市場(chǎng)最低點(diǎn)。截至11月末，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，僅近七成房企的目標(biāo)完成率已達(dá)到90%以上。

與此同時(shí)，深圳在先行示范區(qū)、“豪宅線”調(diào)整等系列政策的利好下，樓市一片火熱。

實(shí)際上，“房住不炒”的主要基調(diào)仍未變，深圳部分樓盤(pán)火熱屬少數(shù)情況，仍無(wú)法改變今年全國(guó)樓市趨冷、看空的事實(shí)。

近日召開(kāi)的2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中針對(duì)房地產(chǎn)也一再?gòu)?qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位，雖然近期部分城市“因城施策”，出現(xiàn)了微調(diào)，但從整體來(lái)看，堅(jiān)持“房住不炒”，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的目標(biāo)十分明確。

“房住不炒”下全國(guó)樓市趨冷

在今年12月10日至12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，重申“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”后，近日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議部署細(xì)節(jié)，明確將長(zhǎng)期堅(jiān)持這一定位。

年末雖然各地頻出“因城施策”的政策微調(diào)，在市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控可能有所放松的臆測(cè)下，“房住不炒”在12月份也被強(qiáng)調(diào)了兩次。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫明顯，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年下半年以來(lái)，除7月環(huán)比上漲0.4%，8月環(huán)比持平外，廣州二手房房?jī)r(jià)一直呈環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。

廣州業(yè)主陳先生越發(fā)感覺(jué)自己的這套二手房難以出手。臨近年底，廣州多區(qū)放松人才購(gòu)房政策，新盤(pán)加推、價(jià)格優(yōu)惠的情況下，更是降低了二手房市場(chǎng)的熱度。陳先生向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，自己這套位于天河區(qū)的房子，位置還可以，雖然真心想買(mǎi)的人不多，但是價(jià)格方面現(xiàn)在還不會(huì)降價(jià)。陳先生了解了一番身邊情況后，向記者表示，中心區(qū)的二手房?jī)r(jià)格還能保持，而像南沙、花都等地的二手房，就只能降價(jià)出售了。

年關(guān)將至，超過(guò)30座城市房?jī)r(jià)加入到下跌隊(duì)伍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，11月70個(gè)大中城市中，新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比下降者21個(gè)，較前一個(gè)月增加了4個(gè)，創(chuàng)近一年多來(lái)新高;二手房降溫明顯，價(jià)格下跌者33個(gè)，連續(xù)2個(gè)月超30城二手房?jī)r(jià)格下調(diào)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)就此表示，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上以降溫為特征，呈現(xiàn)了不卑不亢的狀態(tài)。部分?jǐn)?shù)據(jù)即便是降溫了，但也沒(méi)有預(yù)期的大幅度或斷崖式下跌的現(xiàn)象，這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上有韌性，這也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的導(dǎo)向。

2020年樓市：穩(wěn)定之下分化加劇

同時(shí)，“房住不炒”穩(wěn)定樓市的背景下，全國(guó)一二三四線城市新房成交情況分化加劇。上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年11月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)29%，目前成交面積絕對(duì)值處于2014年以來(lái)的平均水平;18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)10%，同比下降7%;18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降13%，同比下降19%。

2019年初，三四線市場(chǎng)整體下行，房企回歸一二線城市成了多數(shù)房企的一致性選擇。而就土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)土地市場(chǎng)總體上以降溫為主要特征，其中一二線城市表現(xiàn)還不錯(cuò)，而三四線城市受住宅庫(kù)存壓力影響，土地市場(chǎng)降溫最明顯，這也拖累了全國(guó)土地交易行情。

在“房住不炒”的政策基調(diào)下，作為“調(diào)控趨緊”的一二線市場(chǎng)逐漸回歸理性，而三四線市場(chǎng)受多重因素影響，市場(chǎng)不確定性因素在逐步增加。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，從2020年趨勢(shì)來(lái)看，由于調(diào)控政策并不會(huì)采取“一刀切”手段，“因城施策”依然是調(diào)控政策的前置性條件，因此總體來(lái)看，2020年二手房市場(chǎng)整體波動(dòng)性將繼續(xù)減小，春節(jié)前量?jī)r(jià)難有大起色，一線城市房?jī)r(jià)下行的空間較小，而不少二三線城市房?jī)r(jià)下探的空間依然較大。

而對(duì)于明年“因城施策”政策落實(shí)情況，張波表示，一線城市和熱點(diǎn)二線城市放松難度較大，但更多三四線城市將由前期的房?jī)r(jià)上漲向下行壓力增大轉(zhuǎn)化。另外三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線城市，在供應(yīng)量持續(xù)但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會(huì)有所提升。值得關(guān)注的是，三四線調(diào)控放松的節(jié)奏會(huì)較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場(chǎng)體現(xiàn)出來(lái)。

關(guān)鍵詞： 2020年樓市