【機(jī)會(huì)僅一次!央行給房貸族出的選擇題 怎么選合適?】“一年一變”還是“一成不變”?這的確是個(gè)問題。前天，央行發(fā)布公告，2020年3月1日起，將開展浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作?？蛻艨膳c金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定是換成與LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)為“錨”的浮動(dòng)利率，還是轉(zhuǎn)為固定利率。不過，這個(gè)選擇機(jī)會(huì)只有一次，定下來就不能變了。

“一年一變”還是“一成不變”?這的確是個(gè)問題。前天，央行發(fā)布公告，2020年3月1日起，將開展浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作?？蛻艨膳c金融機(jī)構(gòu)協(xié)商決定是換成與LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)為“錨”的浮動(dòng)利率，還是轉(zhuǎn)為固定利率。不過，這個(gè)選擇機(jī)會(huì)只有一次，定下來就不能變了。

值得注意的是，公積金個(gè)人住房貸款不用轉(zhuǎn)換。這項(xiàng)工作只針對(duì)商業(yè)性個(gè)人房貸。如果選擇浮動(dòng)利率，意味著今后的利率可能會(huì)“一年一變”。如果選擇了固定利率，就是“一成不變”，無論市場(chǎng)利率怎么變，利息支出都不變。當(dāng)然，市場(chǎng)利率下降時(shí)，你占不了便宜;市場(chǎng)利率上升時(shí)，也可以偷著樂。

轉(zhuǎn)換時(shí)最新利率無變化

根據(jù)央行公告，無論選浮動(dòng)利率還是固定利率，轉(zhuǎn)換時(shí)的利率都跟原合同最近的利率一樣。選固定利率的客戶，如果合同還剩十五年，未來十五年都會(huì)是這個(gè)利率。而選浮動(dòng)利率的客戶，由于重新定價(jià)周期不少于一年，一般也都是在每年1月1日才重新定價(jià)，所以明年的利率也會(huì)不變，但是到2021年1月1日那天很可能就要有變化。具體變不變，得看明年12月20日公布的LPR是什么情況。

所以，這次定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換工作只是調(diào)整了房貸利率的計(jì)算方式，不是加息也不是降息。未來房貸利率怎么變化，取決于客戶選擇固定利率還是浮動(dòng)利率，選了浮動(dòng)利率的則取決于未來LPR的走勢(shì)。

選擇前先判斷利率走勢(shì)

長期以來，大家的房貸利率都是以央行貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)上下浮動(dòng)。有的人能打7折，現(xiàn)在的利率只有3.43%，有的人能打9折，有的人不僅不打折還會(huì)上浮10%，利率已經(jīng)是5.39%。那么是不是現(xiàn)在利率低的人該選固定利率把低利率固定下來，而現(xiàn)在利率高的人就應(yīng)該選浮動(dòng)利率，享受未來降息的好處?

答案是否定的。因?yàn)椴徽撃悻F(xiàn)在的利率水平如何，選了浮動(dòng)利率，未來都可能變低或走高。如果LPR繼續(xù)走低，現(xiàn)在的3.43%以后有可能就變成3%，要是選了固定利率，就不能享受降息的實(shí)惠。同樣，如果因?yàn)榕吕世^續(xù)走高而選了浮動(dòng)利率，誰也不能保證未來這么多年不會(huì)加息，加息之后利率只會(huì)更高。

所以，如何選擇，與現(xiàn)在的利率高低沒有關(guān)系，只與未來的利率走勢(shì)有關(guān)。如果認(rèn)為中國今后大概率是降息周期，選擇浮動(dòng)利率就劃算;如果覺得未來會(huì)進(jìn)入加息周期，那還是選固定利率省錢。如果覺得利率高低無所謂，但希望每月可以按固定月供安排支出，選固定利率顯然更省心。

利率不太可能逆勢(shì)上行

房貸合同大部分都在10年以上，最長的能到30年。如此漫長的周期里要準(zhǔn)確判斷市場(chǎng)利率的走勢(shì)，這紙公告無疑給成千上萬房貸客戶出了一道棘手的選擇題。

業(yè)內(nèi)人士建議大家關(guān)注一下其他國家的利率情況。世界各國尤其是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，早就進(jìn)入低利率時(shí)代。目前，發(fā)達(dá)國家利率水平一般在1%多一些，全部在2%之下，有些國家甚至是負(fù)利率。相比之下，中國等金磚國家利率較高。但今年以來，幾乎所有國家都下調(diào)了利率。

央行行長易綱9月底曾表示，目前我國利率水平應(yīng)當(dāng)是一個(gè)適度的利率水平，我國央行并不急于像其他一些國家央行所做的那樣，有一些比較大的降息和量化寬松的政策。他還多次強(qiáng)調(diào)，要“珍惜正常的貨幣政策空間，使得我國能夠在正常的貨幣政策空間中，盡量長地延續(xù)正常的貨幣政策”。

12月1日，易綱在《求是》雜志發(fā)表《堅(jiān)守幣值穩(wěn)定目標(biāo)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策》的署名文章。文章寫道：“即使世界主要經(jīng)濟(jì)體的貨幣政策向零利率方向趨近，我們也應(yīng)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、精準(zhǔn)發(fā)力，不搞競爭性的零利率或量化寬松政策。”

從易綱的表述看，至少在近期，我國利率雖然不會(huì)快速大幅下降，但也不太可能逆勢(shì)上行。如果房貸合同沒剩幾年，選浮動(dòng)利率更有勝算。

專家：對(duì)多數(shù)人選浮動(dòng)利率更合適

北京青年報(bào)記者注意到，大部分業(yè)內(nèi)人士和專家都認(rèn)為中國市場(chǎng)利率處于下行通道，浮動(dòng)利率可能對(duì)房貸客戶更有利。

新網(wǎng)銀行首席研究員、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，未來一段時(shí)間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協(xié)商，采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)(浮動(dòng)利率)將可能是普遍的方式，這對(duì)借款人是相對(duì)有利的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年11月20日5年期LPR首次降低，引導(dǎo)社會(huì)資金成本走低。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，預(yù)計(jì)房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢(shì)。

“我們認(rèn)為低利率甚至零利率是長期趨勢(shì)，若選擇固定利率，未來恐將長期多付利息。選擇跟隨LPR動(dòng)態(tài)調(diào)整的浮動(dòng)利率，或是更好選擇。”中泰證券宏觀首席分析師梁中華表示，“我們認(rèn)為中國的降息周期才剛剛開始，后續(xù)仍會(huì)頻繁看到降息降準(zhǔn)的操作。隨著存量房貸轉(zhuǎn)換工作的陸續(xù)推進(jìn)完成，明年5年期LPR進(jìn)一步下調(diào)的空間也在慢慢真正打開，以引導(dǎo)高估的房貸利率進(jìn)一步下行。”

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