下半年以來，全國土地流拍頻繁，房企資金壓力開始凸顯。密集發(fā)債同時(shí)，部分房企甚至開始裁員瘦身，并主動降低負(fù)債率，不少上市房企則加速轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整進(jìn)行時(shí)。

樓市調(diào)控持續(xù)，房企開啟新一波“自救”操作。

下半年以來，全國土地流拍頻繁，房企資金壓力開始凸顯。密集發(fā)債同時(shí)，部分房企甚至開始裁員瘦身，并主動降低負(fù)債率，不少上市房企則加速轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整進(jìn)行時(shí)。

土地流拍規(guī)模將達(dá)歷史峰值

下半年以來，全國土地流拍明顯增加，土地溢價(jià)率也隨之下行，調(diào)控政策顯現(xiàn)成效。

華夏時(shí)報(bào)援引中原地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，全國房地產(chǎn)市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高。

如計(jì)入8月份以來浙江嘉興、山西太原等地的土地流拍數(shù)據(jù)，今年以來，全國房地產(chǎn)市場土地流拍已超800宗。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份全國100大中城市住宅用地成交面積為2032.70萬平方米，同比去年增幅10.90%，年內(nèi)增幅僅高于2月份(春節(jié)因素)、6月份，其中6月份住宅出讓面積同比去年甚至出現(xiàn)下滑。

成交金額方面，7月份全國100大中城市住宅用地成交金額2237.31億元，同比去年下滑7.2%，已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長，且有降幅擴(kuò)大的趨勢。

中信建投研報(bào)認(rèn)為，今年土地市場供需分歧加大，流拍率甚于2014年。

報(bào)告統(tǒng)計(jì)，以土地宗數(shù)為口徑，今年前7月流拍率約6%，二季度以來，流拍率均值為7%。流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年，當(dāng)時(shí)平均流拍率也僅為4%。尤其是一線城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。從整體流拍規(guī)模來看，今年將達(dá)到歷史峰值。

數(shù)據(jù)顯示，2014年是近年來流拍量最高的一年，總流拍宗數(shù)為345宗，較15-17年分別高出23%、219%和13%，但今年前7月300城總流拍宗數(shù)達(dá)258宗，與2014年同期相比高出59%。

報(bào)告認(rèn)為，此次流拍的動因與上一輪不同，2014年是因?yàn)殇N售市場低迷導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱，然而這一輪，銷售市場穩(wěn)定，今年全國熱點(diǎn)地區(qū)土地市場整體降溫，流拍現(xiàn)象的蔓延主要是房企基于利潤率以及去杠桿下的理性選擇。

成交增速下行同時(shí)，住宅用地溢價(jià)率也明顯下滑。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份住宅用地成交溢價(jià)率為14.04%，創(chuàng)2015年4月份以來新低。

華創(chuàng)證券研報(bào)認(rèn)為，下半年流拍現(xiàn)象增多，從另一方面反映出在行業(yè)資金趨緊房企拿地意愿逐漸減弱，同時(shí)考慮到在降杠桿背景下政府財(cái)政壓力更為凸顯，下半年土地供給意愿仍強(qiáng)。預(yù)計(jì)下半年土地市場的供需關(guān)系改善將進(jìn)一步推動掛牌均價(jià)及成交溢價(jià)率走低。

不過，得益于上半年土拍勢頭，年內(nèi)住宅供應(yīng)及成交數(shù)量依舊維持同期高位。

Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，2018年以來全國100大中城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量達(dá)3232宗，創(chuàng)2014年以來同期新高，同比去年增26.20%。其中二線城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量113宗，同比去年增20.98%，三線城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量1842宗，同比去年增33.00%。

成交方面，年初至今，100大中城市住宅用地成交數(shù)量達(dá)2769宗，為2015年以來新高。

企業(yè)忙裁員“瘦身”

市場分析，土地流拍增多，土地溢價(jià)率下行，說明房企資金承壓。而近期關(guān)于房企“瘦身”的消息也開始逐漸增加。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，近日，包括泰禾集團(tuán)、綠地、華夏幸福、長江實(shí)業(yè)上海公司等接連被曝出部分地區(qū)的“瘦身”計(jì)劃。而這場“名義上不會大張旗鼓，實(shí)際上數(shù)量可觀”的人才調(diào)整正在逐漸蔓延且持續(xù)深入。

新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“市場擴(kuò)張時(shí)，企業(yè)拓展區(qū)域擴(kuò)張、人員擴(kuò)張、財(cái)務(wù)擴(kuò)張;市場受限時(shí)，企業(yè)收縮項(xiàng)目拓展、人員規(guī)模、債務(wù)負(fù)擔(dān)。目前市場分化極為嚴(yán)重，在一些較好的區(qū)域市場，企業(yè)可能還在繼續(xù)擴(kuò)張，但在調(diào)控嚴(yán)格的一二線城市及周邊地區(qū)，量縮價(jià)穩(wěn)，固守在這樣區(qū)域只能收縮。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，“裁員只是初步表現(xiàn)，接下來就是市場深度調(diào)整，市場會出現(xiàn)大范圍大幅降價(jià)。這極有可能會從過去房價(jià)上漲比較快且幅度較高的城市率先開始，然后蔓延到全國一二線城市。”

主動降低負(fù)債率

人事調(diào)整同時(shí)，面對整體環(huán)境變化，不少地產(chǎn)企業(yè)也開始主動降低負(fù)債率。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，融信中國、中駿置業(yè)最新發(fā)布半年報(bào)顯示，兩家公司的凈負(fù)債率均有所下降。其中，融信凈負(fù)債率下降19%，中駿凈負(fù)債率下降2%。

融信中國方面，截至2018年6月30日，融信中國實(shí)現(xiàn)合約銷售545.31億元，同比增加約75.7%。合約建筑面積253.7萬平方米，同比增長124.9%。從銷售情況看，擴(kuò)大規(guī)模的融信因?yàn)榇饲笆召徍Ａ恋禺a(chǎn)股權(quán)和項(xiàng)目的釋放，逐漸讓自己的銷售版圖擴(kuò)大。

中駿置業(yè)方面，截至2018年6月30日，中駿累計(jì)合同銷售金額約人民幣208.11億元，累計(jì)合同銷售面積約165萬平方米，同比增長34.1%和93.1% 。中報(bào)顯示，融信中國凈債務(wù)為463.09億元，較2017年末下降5.37%;凈負(fù)債率為140%，較2017年末下降19個(gè)百分點(diǎn)。而同期中駿置業(yè)凈負(fù)債比率為69.2%，較去年底下降2個(gè)百分點(diǎn)。

泰禾集團(tuán)早前公布的半年報(bào)也顯示，公司目前短期債務(wù)與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債之和為556.4億元，占全部有息負(fù)債37.84%，債務(wù)融資期間結(jié)構(gòu)安排較為合理。截至上半年末凈負(fù)債率371.1%，較去年末降低了102.3個(gè)百分點(diǎn)。

不過，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道報(bào)道統(tǒng)計(jì)，大部分A股地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均呈現(xiàn)出不同程度的上升。

文 章援引業(yè)內(nèi)人士指出，在資管新規(guī)促使“非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)”等因素作用下，地產(chǎn)企業(yè)正在尋求更加標(biāo)準(zhǔn)化、且期限更長的融資渠道。一方面，地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債的規(guī)模正在悄然回暖，在銀行授信收緊的背景下，不少地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出長期負(fù)債率走高、有息債務(wù)規(guī)模擴(kuò)張的趨勢。

密集發(fā)債融資

面對資金壓力，房企近期積極融資跡象明顯。

新華網(wǎng)文 章稱，連日來房企發(fā)債密集程度和規(guī)模有所上升。

8月22日，龍光地產(chǎn)控股有限公司發(fā)布公告稱，將發(fā)行3億美元2021年到期年息7.5%的優(yōu)先票據(jù)。

8月21日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)擬發(fā)行金額為80億的2018年公司債券，同日花樣年發(fā)布公告稱擬非公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債券規(guī)模為50億元。

8月20日，富力地產(chǎn)和普洛斯則分別發(fā)布了130億元公司債和50億元資產(chǎn)支持證券。

僅僅三日，房企的發(fā)債規(guī)模就超過了300億元，集中發(fā)債融資趨勢明顯。

新華網(wǎng)援引同策咨詢研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)獲悉，2018年前7個(gè)月，40家典型房企總計(jì)融資4105億元，相當(dāng)于2017年下半年融資體量。從同策研究院監(jiān)測40家房企近一年來的融資變動趨勢來看，融資金額在2018年5月份驟降，6月份雖有小幅回溫，7月份保持小幅上漲，但依然處于低位運(yùn)行。

天風(fēng)證券孫彬彬研報(bào)分析，從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源各分項(xiàng)情況來看，國內(nèi)貸款、自籌資金、定金和預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款同比均有所回升，資金情況有所好轉(zhuǎn)。

但本輪地產(chǎn)調(diào)控始于2016年底，至今也逐步進(jìn)入深水區(qū)，需要關(guān)注在大環(huán)境政策收緊的影響下，未做出即時(shí)有效的內(nèi)部調(diào)整，債務(wù)負(fù)擔(dān)加劇、經(jīng)營惡化、資產(chǎn)狀況日益嚴(yán)峻的房企。

謀劃業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型

面對調(diào)控，部分房企已在積極謀劃新業(yè)務(wù)。

就在8月20日晚間，房企龍頭萬科發(fā)布中期業(yè)績。而2004年至今，萬科長租公 寓業(yè)務(wù)已覆蓋30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過16萬間，累計(jì)開業(yè)超過4萬間，開業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目的平均出租率約92%。萬科方面表示，2018年將租賃住宅業(yè)務(wù)確定為核心。住房租賃市場已經(jīng)成為受資本追逐的“風(fēng)口”。

此前，已經(jīng)公布2018年上半年業(yè)績的中國海外發(fā)債有限公司(中海)也表示，在財(cái)務(wù)穩(wěn)健的狀況下，集團(tuán)可從容應(yīng)對下半年內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)資金更加趨緊的市場態(tài)勢。事實(shí)上，在住宅、商業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)上，中海今年大約要開設(shè)6個(gè)長租項(xiàng)目、3個(gè)重資產(chǎn)、3個(gè)輕資產(chǎn)。

中海主席兼行政總裁顏建國表示，中海正在建設(shè)的長租公 寓大部分屬于被動持有建設(shè)，且希望未來長租公 寓業(yè)務(wù)能達(dá)到一定規(guī)模。

此前，顏建國曾表示，中海踏入長租公 寓紅海的目的基于國家“房住不炒”的政策，自2018年起，每年至少會有3000-5000間長租公 寓房源投入市場運(yùn)營。

另據(jù)金融時(shí)報(bào)消息，融創(chuàng)地產(chǎn)董事長孫宏斌早在2017年公司業(yè)績會上就曾提及融創(chuàng)成立了專門的團(tuán)隊(duì)來研究長租公寓的進(jìn)入機(jī)會。今年8月初，融創(chuàng)東南在杭州正式推出旗下長租公 寓品牌“住住”，并稱今年有望開啟第一家門店。

機(jī)構(gòu)仍舊看好后市

截至目前，A股房地產(chǎn)行業(yè)超過50家企業(yè)均已發(fā)布正式中期業(yè)績報(bào)表，還有部分房企發(fā)布中期業(yè)績快報(bào)。

金融時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)發(fā)布中報(bào)和快報(bào)的房企，其營業(yè)收入合計(jì)超過5000億元，同比增長超過26%，歸屬母公司凈利潤將近500億元，較上年增長約36%。

其中，萬科上半年的營收達(dá)到1060億元，同比增長51.8%，并以91.2萬億元的凈利潤獨(dú)占鰲頭，招商蛇口、保利地產(chǎn)等另外5家房企凈利潤超過10億元。公布半年業(yè)績的房企中，僅有3家出現(xiàn)虧損，10家利潤增長率為負(fù)，超過80%的房產(chǎn)公司利潤較上年有較大增長。

行業(yè)整體盈利強(qiáng)勁，機(jī)構(gòu)繼續(xù)看好。

根據(jù)天風(fēng)證券孫彬彬研報(bào)統(tǒng)計(jì)，從2018年1-7月份地產(chǎn)債主體評級遷移矩陣來看，地產(chǎn)債主體上調(diào)評級的次數(shù)占比較大，下調(diào)評級的地產(chǎn)發(fā)行人中，有一家為展望下調(diào)，其余均為評級下調(diào)，上調(diào)評級的地產(chǎn)發(fā)行人中，均為評級上調(diào)。

報(bào)告分析，從評級上調(diào)的原因來看，各地產(chǎn)主體評級上調(diào)的原因主要來自于企業(yè)本身。盡管受到了金融監(jiān)管趨嚴(yán)令外部融資環(huán)境惡化的負(fù)面影響，多數(shù)企業(yè)仍能通過自我調(diào)整的方式化解危機(jī)。在經(jīng)營上，企業(yè)以多元化現(xiàn)有業(yè)務(wù)及拓展新業(yè)務(wù)的方式改善產(chǎn)品和收入的結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)收入的可持續(xù)性。在財(cái)務(wù)上，企業(yè)則更注重于提高自身的盈利能力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，以減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。

廣發(fā)證券樂加棟研報(bào)也分析，展望2019年，地產(chǎn)投 資增速或?qū)⑹照墙Y(jié)構(gòu)上，施工投 資可能反彈，土地投 資增速將放緩。

板塊策略方面，報(bào)告認(rèn)為，目前利好地產(chǎn)板塊的因素在于，第一，貨幣和信貸端持續(xù)邊際修復(fù)，行業(yè)利率存在邊際改善的預(yù)期和空間;第二，主流地產(chǎn)股19年動態(tài)PE僅為5倍左右，為歷史新低，估值跌入價(jià)值區(qū)間。對板塊走勢依舊持樂觀態(tài)度，行業(yè)小周期底部信號增強(qiáng)，上述利好因素將支撐板塊估值逐步抬升。

關(guān)鍵詞： 峰值 土地 規(guī)模