朋友們都很關(guān)注房地產(chǎn)，每天相關(guān)的問(wèn)題總有上百個(gè)，加上最近股票太熊，幣圈太黑，理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)加大，雖說(shuō)房地產(chǎn)的市場(chǎng)變化也很大，但仍然是大家最關(guān)注的話題。

這種房地產(chǎn)情節(jié)是有歷史和理想的緣由：

房產(chǎn)文化曾經(jīng)植入了我們的基因，華人去了哪都是買房置地，中國(guó)臺(tái)灣、東南亞都這樣，歷史上我們是個(gè)農(nóng)耕民族，很多朝代都是鼓舞自耕農(nóng)持有土地，國(guó)度的稅收和持續(xù)也都以此為根基，再牛的人，背井離鄉(xiāng)也要買地蓋房，改不了了，所以土地制度歷來(lái)最受關(guān)注；

理想來(lái)說(shuō)，買房也是固化資產(chǎn)，保值增值的首選，相對(duì)來(lái)說(shuō)買房也比擬簡(jiǎn)單，不需求太多的學(xué)問(wèn)框架都能判別出房產(chǎn)的價(jià)值。而且如今房產(chǎn)綁定的附加值越來(lái)越高，比方結(jié)婚、教育等等人生根本選項(xiàng)都需求一套房子打底，所以買不買房是個(gè)根底民生問(wèn)題。

房?jī)r(jià)漲跌決議了悲喜人生，房?jī)r(jià)漲，形成無(wú)房家庭的普遍焦慮；漲得快，買房的快樂(lè)但是政府擔(dān)憂泡沫化；房?jī)r(jià)跌，就有老業(yè)主大鬧售樓處的，這種場(chǎng)景大家屢見(jiàn)不鮮了。

不過(guò)，房子就在哪，不喜不悲。云房數(shù)據(jù)中心最近發(fā)布了8月份的百城房?jī)r(jià)走勢(shì)統(tǒng)計(jì)報(bào)告，事情正在起變化啊，我們先來(lái)看下這個(gè)報(bào)告：

房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市有29個(gè)，7月份只要13個(gè)城市下跌。下跌城市除了北京這樣的，還有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武漢、蘇州、濟(jì)南、成都、溫州、合肥等地。

總結(jié)來(lái)說(shuō)：房?jī)r(jià)下跌的城市從一線城市向杭州、武漢、南京等新一線、二線城市蔓延，個(gè)別熱點(diǎn)三線城市已有跡象顯現(xiàn)。

廈門(mén)、贛州、南京、石家莊、唐山位列跌幅榜前五。

廈門(mén)的故事很有代表性。

由于各種市場(chǎng)需求和炒家的刻意炒作，廈門(mén)房?jī)r(jià)過(guò)去幾年狂飆突進(jìn)，街角大街都在討論房?jī)r(jià)，但是最近的一輪調(diào)整，很多炒房團(tuán)被深度套牢，先有房?jī)r(jià)崩盤(pán)的音訊傳出，后來(lái)發(fā)現(xiàn)很多房東紛繁兜售房產(chǎn)，有2016年囤房的地產(chǎn)商揮淚甩賣，但市場(chǎng)難覓接盤(pán)俠，大家都在持幣張望，房?jī)r(jià)比頂峰時(shí)降了約有1萬(wàn)元。很多買房者會(huì)參考2016年底的價(jià)位，高于2016年底的價(jià)錢(qián)都很難成交。假如下跌持續(xù)，去年廈門(mén)最猛的一波漲幅將被抹平。而這個(gè)期間倉(cāng)促上車的人有不少曾經(jīng)哭暈。

以廈門(mén)為代表的諸多城市房?jī)r(jià)開(kāi)端微跌，加上地產(chǎn)商拿地慎重，1-7月接近800宗地塊流拍，《2018年8月份40城土地市場(chǎng)報(bào)告》也顯現(xiàn)，8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價(jià)連續(xù)5個(gè)月同比下跌，土地成交溢價(jià)率創(chuàng)39個(gè)月新低，這些都顯現(xiàn)出關(guān)于房子的見(jiàn)地正在加速分化。

中心緣由還在于調(diào)控。諸多地產(chǎn)商都低估了這一輪的調(diào)控力度，從2002年到2017年，房地產(chǎn)的調(diào)控差不多是三年一個(gè)周期，從低點(diǎn)到高點(diǎn)再到低點(diǎn)，所以大家習(xí)氣了用歷史經(jīng)歷看將來(lái)，有些地產(chǎn)商希望刀口舔血牟暴利，前兩年還在加杠桿拿地，如今都面臨大風(fēng)險(xiǎn)，要么找錢(qián)保證現(xiàn)金流，要么加速賣房回籠資金。
 

當(dāng)然，更多的城市還沉浸在房?jī)r(jià)上漲的喜悅中，特別是三四線城市，房子還是熱議的話題，很多房子還需求搶，一些前兩年均價(jià)四五千的小縣城，過(guò)萬(wàn)的項(xiàng)目比比皆是了。

呼和浩特、?？?、長(zhǎng)沙、泉州、南陽(yáng)二手房?jī)r(jià)錢(qián)漲幅首屈一指。其中呼和浩特月環(huán)比上漲6.07%，有點(diǎn)猛。

普通提到房地產(chǎn)市場(chǎng)很少提到呼市，這里的房?jī)r(jià)也是多年橫盤(pán)，漲幅不大庫(kù)存很多，當(dāng)?shù)氐拇髬屝稳荩?ldquo;房子像莊稼一樣種下去長(zhǎng)出來(lái)，以前的荒郊野地都蓋了房”。前些年貓哥問(wèn)過(guò)呼和浩特當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商老大，他說(shuō)日子不好過(guò)，“現(xiàn)房、期房加一同激進(jìn)的說(shuō)夠賣五年的，假如只賣給當(dāng)?shù)厝?，十年也賣不完，而恒大、碧桂園還是大手筆的殺入，前景不好說(shuō)。”

誰(shuí)曉得，去庫(kù)存的利好一來(lái)，不過(guò)四五年的時(shí)間，呼和浩特前兩周宣布，全面中止去庫(kù)存，調(diào)控措施曾經(jīng)在路上了。

呼市的上漲其實(shí)還能找到一些理由的，比方首府城市，比方高鐵要開(kāi)通了，都對(duì)房?jī)r(jià)有很大的刺激。二十多年前，從呼市到北京，綠皮火車要開(kāi)12個(gè)小時(shí)，提速提了好幾次，如今需求多久？也要8個(gè)多小時(shí)。二十多年前，北京去南昌要開(kāi)38個(gè)小時(shí)，如今也只需8個(gè)多小時(shí)，而間隔是呼市到北京的3倍，假如沿著高鐵買房是正確的思緒，那呼市的漲幅是能夠了解的。

但決議性的要素還是棚改。絕大多數(shù)三四五線城市目前的狂歡也源于此。

關(guān)于棚改說(shuō)的曾經(jīng)夠多了，需求提示的是，依照方案，棚改在2020年完成，很多省市由于執(zhí)行的早，力度很大，棚改曾經(jīng)進(jìn)入序幕，像長(zhǎng)春就在8月底取消了棚改項(xiàng)目的貨幣化安頓購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策，鼓舞被征收人選擇房屋安頓。

其實(shí)這個(gè)信號(hào)曾經(jīng)很闡明問(wèn)題了。去庫(kù)存接近序幕，如今判別將來(lái)房?jī)r(jià)怎樣走對(duì)很多家庭是重要決策。

近期是上市公司的中報(bào)發(fā)布期，幾個(gè)大公司的判別需求重點(diǎn)看一下，對(duì)大家有協(xié)助的：

● 比方恒大就說(shuō)，將來(lái)會(huì)集中在一二線城市，他們以為三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)在積聚；

● 比方融創(chuàng)也說(shuō)，買融創(chuàng)的房子不如買融創(chuàng)的股票。

春江水暖鴨先知，這些在地產(chǎn)市場(chǎng)賺走大錢(qián)的人都在無(wú)比關(guān)注平安戒備線，更何況投入全部身家的我們。

當(dāng)然，還有一個(gè)懸而未決的大殺器——房產(chǎn)稅，雖然包括任大炮等人都表示房產(chǎn)稅關(guān)于降房?jī)r(jià)沒(méi)作用，但是細(xì)則不出，大家心里都還是沒(méi)底啊。

由于分化嚴(yán)重，家庭購(gòu)房需求慎之又慎，貓哥一向的觀念：

 假如是剛需，包括首套房和改善性剛需，隨時(shí)買都沒(méi)什么問(wèn)題，即使增值有限，保值才能也是不錯(cuò)的，這也契合多數(shù)中國(guó)人的觀念，有本人的房子總比每天被房東攆、時(shí)不時(shí)漲房租要好一些。 假如是投資的話，還真要好好剖析下了，房地產(chǎn)公司的走向和政府調(diào)控措施其實(shí)曾經(jīng)指明了方向，但要不要買，得看詳細(xì)的收益了。

收益率怎樣權(quán)衡？有一個(gè)指標(biāo)——“轉(zhuǎn)售報(bào)答率”值得參考，啥意義呢，差不多就是“買來(lái)就出租，滿了年限能夠出手就賣出”，典型的投資行為，普通調(diào)查一個(gè)投資周期，比方五年。

歷史上這個(gè)報(bào)答率還是不錯(cuò)的，均勻能到達(dá)11.5%的年化收益！

但是自打調(diào)控開(kāi)端，像北京，這個(gè)數(shù)據(jù)就差了很多，大約4%左右，大量的城市也急劇降落，有研討機(jī)構(gòu)建模之后跑出來(lái)的預(yù)測(cè)顯現(xiàn)，絕大局部的城市將來(lái)五年的轉(zhuǎn)手報(bào)答率將低于5%，個(gè)別城市會(huì)高些，但也根本在6-7%之間。

請(qǐng)留意，這還是房產(chǎn)稅未出臺(tái)的狀況下，假如再扣除房產(chǎn)稅，那增值程度跟貨幣基金差不多了，靠譜點(diǎn)的投資理財(cái)也能到達(dá)這樣的收益率，是不是還要去買房就真的要思量下了。

關(guān)鍵詞： 房?jī)r(jià)開(kāi)始跌了 城市