風(fēng)起于青萍之末。
一邊是頻繁拋售內(nèi)地及香港物業(yè)，一邊是上海公司大規(guī)模裁員事件傳言不絕于耳。近日，因亞洲前首富李嘉誠(chéng)而聞名的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(1113.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)”)再次走入公眾視野。
作為曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“沒(méi)有哪一種行業(yè)是永遠(yuǎn)賺錢(qián)的，房地產(chǎn)也是如此，不賺最后一分錢(qián)”的香港商界大佬，李嘉誠(chéng)的一舉一動(dòng)曾被視為香港及內(nèi)地兩地樓市風(fēng)向標(biāo)，而此次動(dòng)作也引起市場(chǎng)的諸多猜測(cè)。
事實(shí)上，長(zhǎng)實(shí)“裁員門(mén)”事件僅為房企人員“瘦身”的一個(gè)縮影。與之一同被媒體爆出的還有華夏幸福解散天津事業(yè)部，綠地一線(xiàn)事業(yè)部裁員10%-30%，復(fù)華文旅陷裁員、拖欠工資大規(guī)模裁員傳聞，而此前，泰禾也曾被爆出多地裁員。雖然相關(guān)房企有的諱莫如深，有的以“消息不實(shí)”“人才升級(jí)之戰(zhàn)”來(lái)回應(yīng)。不過(guò)無(wú)風(fēng)不起浪，一個(gè)月內(nèi)大規(guī)模人事變動(dòng)風(fēng)波涉及之廣，從側(cè)面反應(yīng)了當(dāng)下樓市的深層邏輯。
“今年下半年及明年上半年為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整期，行業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入寒冬期，可能接下來(lái)一年左右時(shí)間里整個(gè)市場(chǎng)會(huì)比較難受，企業(yè)資金壓力會(huì)比較大，房企也會(huì)提前在人員方面做一些調(diào)整。”同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉在接受鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
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長(zhǎng)實(shí)的內(nèi)外“天平”
據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，此次長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海公司裁員并非一時(shí)起意，公司裁員通知及補(bǔ)償方案在今年春節(jié)前后便已開(kāi)始，并波及投資部、營(yíng)銷(xiāo)、工程管理等多個(gè)部門(mén)。
記者就相關(guān)事宜聯(lián)系長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海公司相關(guān)人員，截至發(fā)稿之前并未收到明確回應(yīng)。
對(duì)于此次裁員事件，國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，這與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)沒(méi)有計(jì)劃在中國(guó)市場(chǎng)繼續(xù)拓展有關(guān)。“如果已經(jīng)不發(fā)展了，那么裁員是正常行為。”
據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，李嘉誠(chéng)在2011年3月及5月分別出售和記港口信托62%的權(quán)益及匯賢房地產(chǎn)投資信托40%的權(quán)益，由此開(kāi)啟香港資產(chǎn)的“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”模式。2013年，李嘉誠(chéng)將位于香港天水圍嘉湖銀座商場(chǎng)以38.49億港幣賣(mài)出，同年8月，位于上海陸家嘴的東方匯金中心OFC寫(xiě)字樓、廣州西城都薈廣場(chǎng)分別以75億港元、32.68億港幣進(jìn)行出售，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)開(kāi)始內(nèi)地資產(chǎn)的拋售。此外，9月，長(zhǎng)江宣布將北京朝陽(yáng)區(qū)的一塊土地以21億元的價(jià)格出手。
當(dāng)年，王石就曾發(fā)聲，“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣(mài)北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了”!
隨后，在2014年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)分別將內(nèi)地南京國(guó)際金融中心大廈、北京盈科中心、上海盛邦國(guó)際大廈、重慶大都會(huì)項(xiàng)目接連售出。2016年，曾將陸家嘴世紀(jì)匯廣場(chǎng)50%進(jìn)行出售。截至2017年，6年間，李嘉誠(chéng)所出售的香港及內(nèi)地資產(chǎn)至少達(dá)到2500億港元。
與內(nèi)地香港房地產(chǎn)版圖逐漸收縮“冰凍”不同的是，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在海外開(kāi)啟了瘋狂的“掃貨”模式。市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)之間，長(zhǎng)實(shí)布局呈現(xiàn)冰火兩重天。
資料顯示，在2013年上半年，李嘉誠(chéng)在歐洲完成了4宗海外并購(gòu)，耗資248.7億港元。自2010年以來(lái)，李嘉誠(chéng)系在大陸和香港之外完成了11筆收購(gòu)，涉及金額約1868億港元。其中歐洲高達(dá)97%。在今年李澤鉅接棒李嘉誠(chéng)萬(wàn)億商業(yè)帝國(guó)之后，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)海外“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的打法依然繼續(xù)。
今年6月13日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)發(fā)動(dòng)了集團(tuán)迄今為止最大的海外收購(gòu)，與同系企業(yè)組成的財(cái)團(tuán)，收購(gòu)澳洲天然氣公司APA Group(APA.AX)全部已發(fā)行合訂證券的無(wú)約束力建議，涉資達(dá)129.8億澳元，約650億人民幣。
緊接著6月15日，李澤鉅再次通過(guò)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)斥資10億英鎊(約88億人民幣)，收購(gòu)了瑞銀集團(tuán)(UBS)歐洲總部——英國(guó)倫敦一幢甲級(jí)商廈5 Broadgate。據(jù)統(tǒng)計(jì)，李嘉誠(chéng)這幾年用于海外投資的資金已經(jīng)超過(guò)了2600億港元。目前李嘉誠(chéng)集團(tuán)有39%的收入，都是來(lái)自歐洲。
此外，此次裁員與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)“去地產(chǎn)化”趨勢(shì)不無(wú)關(guān)系。去年7月14日，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)曾在公告中表示，為突破長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)放眼全球投資機(jī)遇，除原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，亦積極發(fā)展固定收入業(yè)務(wù)如基建投資等，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)將去掉“地產(chǎn)”二字，更名為“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)”，李嘉誠(chéng)亦有“改弦更張”的意味。
除了集團(tuán)戰(zhàn)略之外，持續(xù)趨嚴(yán)的政策背景成為其人員縮減編制的另一重要原因。“就上海來(lái)講，今年限價(jià)、限簽政策趨嚴(yán)。從企業(yè)來(lái)講，不論是長(zhǎng)實(shí)及其他企業(yè)來(lái)講，獲得土地的概率大幅降低，在公開(kāi)市場(chǎng)基本拿不到地，項(xiàng)目如果沒(méi)有辦法支撐的人員的話(huà)，可能會(huì)做一些調(diào)整。”張宏偉稱(chēng)。
據(jù)了解，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海僅有兩個(gè)待售住宅項(xiàng)目及一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目：擁有100%權(quán)益的嘉定區(qū)湖畔名邸905地塊項(xiàng)目，擁有60%權(quán)益的普陀區(qū)真如御湖名邸，擁有60%的權(quán)益的靜安區(qū)的世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)。其中，世紀(jì)盛匯廣場(chǎng)自2013年施工以來(lái)，施工緩慢，還未竣工。此外，近年來(lái)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上海并無(wú)拿地跡象。
從剛剛發(fā)布的2018年半年報(bào)也不難發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018上半年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)收入241.18億港元，收入同比下降19%，當(dāng)中包括集團(tuán)收入167.88億港元及集團(tuán)攤占合營(yíng)企業(yè)的收入73.3億港元。此外，長(zhǎng)和系旗下商業(yè)和基建平臺(tái)——長(zhǎng)江和記收益達(dá)到2245.07億港元，比去年同期增長(zhǎng)16%，純利增加13%，約180.2億港元。
持續(xù)下滑的企業(yè)收入、內(nèi)外投資的重心轉(zhuǎn)移，讓長(zhǎng)江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)布局的“天平”呈現(xiàn)傾斜。
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“錢(qián)袋子”收緊及政策承壓下的無(wú)奈之舉
一邊是房企裁員事件如火如荼，樓市“黑天鵝”事件頻發(fā);另一邊，房企時(shí)值半年報(bào)披露高峰期，靚麗報(bào)表“欣欣向榮”。
據(jù)相關(guān)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年上半年，共有138家房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)50億元，較去年增加12家;合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額49743億元，平均銷(xiāo)售額361億元，同比增長(zhǎng)25.6%;市場(chǎng)份額提升15.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到76.4%。
銷(xiāo)售額持續(xù)攀升，看似“不差錢(qián)”的房企一反常態(tài)大規(guī)模裁員用意幾何?
一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)資深人士告訴鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：“房企半年報(bào)的發(fā)布有結(jié)算時(shí)間的周期，此時(shí)半年報(bào)更多的是反映的是去年的業(yè)績(jī)，并不是反映的是當(dāng)下的，過(guò)年的市場(chǎng)高速增長(zhǎng)推動(dòng)了企業(yè)的高速增長(zhǎng)，企業(yè)過(guò)去一直加杠桿，現(xiàn)在市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，并且企業(yè)資金鏈壓力越來(lái)越大的時(shí)候，企業(yè)必然會(huì)做出調(diào)整。包括明年房企半年報(bào)及年報(bào)，會(huì)更多地反映今年及今年下半年的業(yè)績(jī)，企業(yè)利潤(rùn)及市場(chǎng)狀況就不會(huì)像現(xiàn)在這么樂(lè)觀了。”
黃立沖則認(rèn)為房企大規(guī)模裁員與時(shí)下房企融資趨嚴(yán)、還債壓力巨大的整體環(huán)境不無(wú)關(guān)系。“房企在未來(lái)這一年進(jìn)入生死時(shí)速，如果它們不盡快套現(xiàn)現(xiàn)金，它們會(huì)出現(xiàn)債務(wù)違約，不少債務(wù)高的房企可能會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)。”
事實(shí)上，2018年上半年，受《資管新規(guī)》落地影響，境內(nèi)銀行貸款監(jiān)管趨嚴(yán)，融資總額驟降，致使房企不得不通過(guò)海外融資等方式實(shí)現(xiàn)資金補(bǔ)充，這也讓房企的負(fù)債水平達(dá)到高位。舊債則面臨到期風(fēng)險(xiǎn)，新債不讓發(fā)，舊債則面臨到期風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)違約潮讓中小房企面臨“生死之年”。
據(jù)海通證券的報(bào)告顯示，存續(xù)地產(chǎn)債中2018年需要償付的規(guī)模為1613億元，是2017年的2.3倍，在接下來(lái)的2019年至2021年需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元，負(fù)債規(guī)模之大史無(wú)前例。
與一般企業(yè)負(fù)債相比，房企負(fù)債具有數(shù)量大、期限長(zhǎng)，受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策影響大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。就負(fù)債而言，未來(lái)房企的日子不太好過(guò)。7月19日，中弘打響了上市房企債務(wù)問(wèn)題爆發(fā)第一槍。此外，全國(guó)大規(guī)模土地流拍成為融資難下房企“減糧”的反映。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，僅今年上半年全國(guó)土地流拍達(dá)到近800宗。
“回流現(xiàn)金，停止拍地，這種動(dòng)作的結(jié)果，必然意味著未來(lái)不需要這么多人。所以一般看到的是開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、后臺(tái)、規(guī)劃這樣的部門(mén)被裁掉的消息。”一位房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)人士稱(chēng)。
除了融資渠道逼仄，還債壓力迫近之外，趨嚴(yán)的政策環(huán)境成為房企業(yè)績(jī)承壓而選擇裁員之路的另一重要原因。
“就目前涉及裁員的企業(yè)來(lái)看，都是標(biāo)簽化很重的企業(yè)，華夏幸福以京津冀為重倉(cāng)區(qū)，環(huán)滬是綠地布局重點(diǎn)區(qū)域，長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)以一二線(xiàn)為主，這種標(biāo)簽化過(guò)重的企業(yè)往往受到政策市場(chǎng)影響比較大。”一位業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)資深媒體人表示。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017 年以來(lái)，全國(guó)各地出臺(tái)的樓市相關(guān)政策200余次，樓市進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”，僅2018年上半年限售新增或升級(jí)的城市就有約23個(gè)，限購(gòu)房新增或升級(jí)的城市有11個(gè)。其中，北上廣深等一線(xiàn)城市、環(huán)京等政策尤為嚴(yán)峻。這意味著房企在今年將在出貨、回收資金、儲(chǔ)備土地等諸多方面面臨前所未有的挑戰(zhàn)。
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