資料圖來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)
漲幅放緩的英國(guó)樓市，還值得投資嗎?
8月31日全英房屋貸款公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，8月英國(guó)房屋平均價(jià)格較7月下跌了0.5%，創(chuàng)2012年7月以來(lái)最大跌幅。這和英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)署(ONS)8月中旬公布的數(shù)據(jù)相吻合。ONS的數(shù)據(jù)顯示，2018年6月，英國(guó)平均房?jī)r(jià)同比2017年上漲3%，創(chuàng)下2013年8月以來(lái)最低年度漲幅。而同期倫敦房?jī)r(jià)下跌了0.7%，創(chuàng)2009年9月以來(lái)最大跌幅。
如果算上英國(guó)最近一年保持在2%以上的通貨膨脹率和英鎊(對(duì)美元)匯率的下跌，英國(guó)房屋的實(shí)際價(jià)值還要打個(gè)折扣。英國(guó)，尤其是倫敦房產(chǎn)一直是全球富翁熱衷的資金避風(fēng)港之一，英國(guó)樓市究竟怎么了?
專(zhuān)家：個(gè)別地段跌幅高達(dá)25%
章女士是一位在倫敦生活近8年的上海華僑，目前就職于一家世界知名的房地產(chǎn)投資咨詢(xún)公司。她對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，由于家庭背景的原因，她一直比較關(guān)注房地產(chǎn)走勢(shì)。2008年的金融危機(jī)讓倫敦房產(chǎn)跌了20%，但2009年6月開(kāi)始當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)就逐漸觸底回升了。2012年她在當(dāng)時(shí)讀書(shū)的大學(xué)旁邊買(mǎi)了自己人生第一套公寓，主要用來(lái)自住，“也沒(méi)想太多，反正是剛需就買(mǎi)了，那時(shí)候英鎊(對(duì)人民幣)匯率還是1：10”。
那時(shí)候的她完全沒(méi)有料到，2013年開(kāi)始，倫敦樓市就開(kāi)啟了暴漲之路。由于看到了甜頭，她畢業(yè)后又陸續(xù)在倫敦不同區(qū)投資了兩套二手房，做起了房東。而她第一套公寓的市價(jià)到2014年年底已經(jīng)上漲了近50%。
2015年11月，英國(guó)財(cái)政部宣布自2016年4月起，如投資者購(gòu)房用于出租或者購(gòu)買(mǎi)非首套房，則需要額外支付3%的印花稅。以40萬(wàn)英鎊的房產(chǎn)為例，新政之前，如果購(gòu)房用于出租只需交1萬(wàn)英鎊的印花稅，但現(xiàn)在要交2.2萬(wàn)英鎊，這使得投資者的購(gòu)房成本大幅增加。同時(shí)房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩。
英國(guó)房?jī)r(jià)變化指數(shù)(來(lái)源：全英房屋貸款協(xié)會(huì)、哈利法克斯公司)
英國(guó)邦瑞房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司中國(guó)區(qū)總裁皮耶斯(James Piesse)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，2016年引入新印花稅之后，市場(chǎng)交易量明顯減少，尤其是中高端房產(chǎn)的銷(xiāo)量減少了25%~30%，這導(dǎo)致了近兩年來(lái)倫敦地區(qū)總體房?jī)r(jià)出現(xiàn)了回調(diào)，個(gè)別地段的高端房產(chǎn)跌幅達(dá)25%。
英國(guó)皇家特許測(cè)量師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、英倫投資客博主傅士鵬對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，附加印花稅的引入嚴(yán)重限制了投機(jī)炒房，尤其是炒樓花行為——即買(mǎi)入期房，然后在房子建完前就轉(zhuǎn)手賣(mài)出。因?yàn)樵谟?guó)購(gòu)買(mǎi)期房是根據(jù)房屋建造進(jìn)度來(lái)分批付款，在房子建完前轉(zhuǎn)手可以最大限度的減少資金投入。
章女士說(shuō)：“額外印花稅對(duì)市場(chǎng)打擊很大，尤其對(duì)于炒房的人來(lái)說(shuō)。”趕在印花稅政策實(shí)施之前，她先后又貸款在倫敦二區(qū)和五區(qū)投資了兩套二手房，其中一套是獨(dú)棟住宅。她表示，在額外印花稅實(shí)施后，她一直在觀望，沒(méi)有增加投入。
利空因素：脫歐、限購(gòu)、加息
皮耶斯表示，倫敦房?jī)r(jià)正在經(jīng)歷調(diào)整期。他說(shuō)：“這沒(méi)什么好奇怪的，因?yàn)閺倪^(guò)去50年來(lái)看，每10年都會(huì)出現(xiàn)一次價(jià)格調(diào)整。”除了新印花稅，英國(guó)脫歐無(wú)疑是這次調(diào)整的直接導(dǎo)火線。
2016年6月，英國(guó)民眾公投決定退出歐盟。英鎊匯率一夜之間大跌，對(duì)人民幣從1比9.5跌到8.7，有一度還跌到8.2。章女士表示，她做夢(mèng)都沒(méi)想到英國(guó)會(huì)脫歐，英鎊大跌讓她郁悶了很久，因?yàn)樗?gòu)房用的英鎊平均是以1比9.5的匯率兌換的。“當(dāng)時(shí)看著英鎊一天天下跌真的很慌，不過(guò)現(xiàn)在好多了，市場(chǎng)對(duì)于脫歐已經(jīng)消化的差不多了，英鎊對(duì)人民幣也漲回到快1比9了。”她說(shuō)道。
傅士鵬也對(duì)記者表示，當(dāng)前倫敦地產(chǎn)進(jìn)入了成熟期，不像在脫歐之前閉著眼睛買(mǎi)什么房子都可以賺錢(qián)。
皮耶斯表示，如果英國(guó)真的最后選擇“硬脫歐”，短期內(nèi)毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)對(duì)英鎊和樓市造成負(fù)面影響，但從中長(zhǎng)期看，一切都會(huì)過(guò)去。而且英鎊下跌對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)并非是件壞事，“廉價(jià)”的英鎊能夠吸引大量來(lái)自亞洲，特別是中國(guó)的投資者。
脫歐不會(huì)對(duì)倫敦的世界金融中心地位造成實(shí)質(zhì)性影響。雖然有一些銀行宣布搬去法蘭克福，但法蘭克福僅70萬(wàn)人口，和擁有800萬(wàn)人口的倫敦不具可比性。
章女士認(rèn)為，
除了脫歐，限購(gòu)政策也抑制了房?jī)r(jià)的上漲。據(jù)英媒報(bào)道，倫敦住宅供不應(yīng)求的問(wèn)題由來(lái)已久，為了保證當(dāng)?shù)鼐用竦目梢杂蟹靠勺?，今?月初，倫敦市長(zhǎng)薩迪克·汗(Sadiq Khan)宣布最早于今年夏天引入“買(mǎi)房?jī)?yōu)先權(quán)計(jì)劃”(First Dibs)。根據(jù)該項(xiàng)計(jì)劃，倫敦地區(qū)價(jià)格低于35萬(wàn)英鎊的新建房屋，英國(guó)本地購(gòu)房者將擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而海外買(mǎi)家則面臨3個(gè)月的限售期。
據(jù)英國(guó)媒體報(bào)道，倫敦房產(chǎn)61%的海外買(mǎi)家來(lái)自亞洲地區(qū)，比如中國(guó)香港占比28%、新加坡20.1%、馬來(lái)西亞7.1%、中國(guó)內(nèi)地5.4%。
皮耶斯告訴記者，倫敦市長(zhǎng)的實(shí)際權(quán)力十分有限。政府很難和倫敦眾多開(kāi)發(fā)商在房屋限購(gòu)方面達(dá)成一致協(xié)議。在倫敦開(kāi)發(fā)房產(chǎn)是一項(xiàng)非常昂貴的工程，許多英國(guó)居民都需要通過(guò)貸款購(gòu)房，而銀行只會(huì)在房屋建筑完成前6個(gè)月之內(nèi)才提供貸款。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，建房通常需要3~5年時(shí)間，為了保證項(xiàng)目的開(kāi)支，他們必須擁有足夠的流動(dòng)資金，而獲得資金的方法之一就是在把房產(chǎn)投入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)之前，先把期房賣(mài)給海外買(mǎi)家，以期獲得資金回流。
他說(shuō)：“如果海外買(mǎi)家被嚴(yán)格限購(gòu)，那么很多倫敦房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將無(wú)法持續(xù)下去。所以我并不認(rèn)為市長(zhǎng)提出的限購(gòu)政策可行。”
傅士鵬也認(rèn)為目前的限購(gòu)計(jì)劃影響有限，不會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)太大沖擊，但不排除市長(zhǎng)未來(lái)繼續(xù)加碼，所以需要密切保持關(guān)注。
此外，加息也是當(dāng)前的利空因素之一。瑞銀房地產(chǎn)專(zhuān)家休斯(William Hughes)表示，“當(dāng)實(shí)際利率上升時(shí)，房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生什么?最直接的形式就是價(jià)格下跌。”
受美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息通道影響，2017年11月英國(guó)央行十年間首度加息，今年8月再度加息，并暗示今年晚些時(shí)候貨幣政策可能會(huì)再次收緊，對(duì)樓市造成了進(jìn)一步的壓力。
章女士對(duì)記者說(shuō)，她目前每套房的房貸利率在2%~4%之間，利率會(huì)隨著英國(guó)央行的加息而上升。她表示加息肯定會(huì)帶來(lái)一些負(fù)面影響，但還不至于給她帶來(lái)還貸壓力。由于她投資的全部是二手房，租售比較高，每年稅前的租金收益超過(guò)6%，暫時(shí)還無(wú)需擔(dān)心還貸問(wèn)題。如果將來(lái)有一天貸款利息超過(guò)了租金收益，“那我可能不得不做出一些調(diào)整。”
倫敦每月租金變化指數(shù)(來(lái)源：路透社)
倫敦之外也有商機(jī)
全英房屋貸款協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，自1973年英國(guó)加入歐盟(當(dāng)時(shí)為歐共體)以來(lái)，倫敦平均房?jī)r(jià)從不到1.3萬(wàn)英鎊上漲到約47.4萬(wàn)英鎊，增長(zhǎng)了36倍。上一次大幅調(diào)整是在2008年金融危機(jī)期間，但自2009年，英國(guó)經(jīng)濟(jì)觸底反彈以來(lái)幾乎又翻了一番。如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，倫敦房產(chǎn)作為全球富豪最熱衷的資金避風(fēng)港之一，表現(xiàn)可謂十分亮眼。
當(dāng)皮耶斯被問(wèn)及現(xiàn)在是否是合適的投資時(shí)機(jī)時(shí)，他說(shuō)道：“沒(méi)人能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)短期的價(jià)格走勢(shì)。我可能不會(huì)聲稱(chēng)，現(xiàn)在就是市場(chǎng)的底部，但只要不發(fā)生重大的金融危機(jī)，我相信，我們已經(jīng)離底部不遠(yuǎn)了。”他表示，倫敦房?jī)r(jià)當(dāng)前正處于調(diào)整周期，未來(lái)兩年上漲的空間不大。但開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到了這點(diǎn)，所以短期內(nèi)他們不會(huì)急于開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。這就意味著未來(lái)3~5年內(nèi)，倫敦房市供應(yīng)不足的情況將會(huì)加劇。倫敦對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的限制十分嚴(yán)格，城市中許多綠化帶都被禁止用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)。倫敦房產(chǎn)的新建速度無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求，這一切都給未來(lái)房?jī)r(jià)上漲提供了動(dòng)力。
“最多兩年后，房?jī)r(jià)就會(huì)重拾上漲趨勢(shì)，”皮耶斯用十分肯定的語(yǔ)氣告訴記者。他認(rèn)為就當(dāng)前而言，投資倫敦肯辛頓地區(qū)的二手房是個(gè)不錯(cuò)的選擇，“那里房源十分短缺”。而倫敦之外的城市，像利物浦、曼徹斯特、劍橋、牛津，都在加快城市建設(shè)，“由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)相對(duì)較低，現(xiàn)在是很好的投資機(jī)會(huì)。”據(jù)海外房產(chǎn)投資網(wǎng)站居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，除了倫敦之外，中國(guó)買(mǎi)家最?lèi)?ài)在曼徹斯特和利物浦買(mǎi)房。
傅士鵬也表示，未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)很大一部分跟人口流入有關(guān)。倫敦從人口結(jié)構(gòu)上來(lái)講是一個(gè)非常年輕的城市，是歐洲地區(qū)人均年齡最小的大都市，這和英國(guó)高質(zhì)量的教育水平息息相關(guān)，也對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成了一定的支撐。
據(jù)英國(guó)房地產(chǎn)咨詢(xún)公司仲量聯(lián)行6月中發(fā)布的研究報(bào)告預(yù)測(cè)：未來(lái)5年(2018~2022年)，倫敦中心地區(qū)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)上揚(yáng)9.8%，而租金方面，同期預(yù)計(jì)上漲8.8%。
雖然當(dāng)前情況并不樂(lè)觀，但章女士并不著急。她表示，沒(méi)有想過(guò)要把倫敦的房子賣(mài)掉去投資英國(guó)的二線城市，因?yàn)閭惗厝丝诙啵夥渴袌?chǎng)供不應(yīng)求，不用擔(dān)心房屋空置。未來(lái)5年內(nèi)不會(huì)考慮賣(mài)掉手頭的房產(chǎn)，她相信倫敦房市很快就會(huì)進(jìn)入新一輪的上漲期。(吳將)
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