陳啟宗（恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長）

大家好，我們現(xiàn)在回歸地產(chǎn)的話題。我的題目是反思地產(chǎn)，允許我作為一個(gè)半外圍人來看怎么看待中國以往40年房地產(chǎn)市場，從而讓我們知道今天可能往前去的路應(yīng)該是怎么樣。

以往這40年，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以說是歷史上前無古人，也絕對是后無來者，因?yàn)轶w量之大簡直不可思議，回想二三十年前，中國的住房是什么樣的情況，到今天是什么樣的情況，相比一下大家就知道了。就像剛才樊綱說的，30年前的房子質(zhì)量是怎么樣的，現(xiàn)在的質(zhì)量是怎么樣的，有非常大的差異。更不用說量的進(jìn)步，簡直是非常了不起。

以往這40年是中國房地產(chǎn)一個(gè)最佳的機(jī)遇，當(dāng)然在那個(gè)年代，可以說房地產(chǎn)商基本上只有一個(gè)思維，也只有一個(gè)戰(zhàn)略，無論你是北方的還是南方的，哪里的都好，基本上所有的房地產(chǎn)商都是在一個(gè)戰(zhàn)略之下而往前去的。簡單來說是什么呢?就是一個(gè)量的比較，越大越好。

昨天晚上跟觀點(diǎn)的朋友聊天，我說你們怎么都受了這個(gè)影響，動不動就是5000多億、3000多億，還完全是在量的領(lǐng)域里的考量。我不否認(rèn)在住房房地產(chǎn)發(fā)展的早期，量是極度重要的，但是隨著時(shí)間的推移，那個(gè)量是不是還是那么重要呢?這是值得我們思考的一件事。

當(dāng)你有量的時(shí)候，速度也就變成一個(gè)大問題，你的速度不夠，你絕對是比不過別人，你要每年推出那么大的量，你的速度就要比別人快。

當(dāng)然在以往的年代里，怎么拿地的我不知道，在座的很多朋友都非常知道，但是是我不想知道的，因?yàn)橛泻芏嗖徽?guī)的方法拿地。

第二是拿錢，拿錢的方式也是我不知道的，總之在那個(gè)年代拿地、拿錢都是很特別的方式，作為住宅房地產(chǎn)商完全是一個(gè)量和速度的發(fā)展，所以在房地產(chǎn)行業(yè)里面出現(xiàn)了很多“瘋子”。

我以前用過這個(gè)詞，被很多人罵過，我今天還是說，我覺得中國的房地產(chǎn)瘋子很多。

你說這種現(xiàn)象是不是中國獨(dú)有的?不是這樣的，我們在以往的歷史上見過這樣的人，以往的四五十年里，香港也有不少的“瘋子”，有本地瘋子，還有外邊來的瘋子，有日本來的，有東南亞來的，還有澳大利亞來的，瘋子很多，所以我一見到“瘋子”我就很敏感。

以往二三十年在中國內(nèi)地，在房地產(chǎn)商朋友中我也見到有相當(dāng)多的“瘋子”，因?yàn)橹挥辛康谋荣悾挥兴俣鹊谋荣?，你不是瘋子就不容易致勝，所以在過往幾十年有了很多瘋子出現(xiàn)。

有朋友問我，香港過去幾十年的瘋子，現(xiàn)在到哪里去了?沒有了，沒有一個(gè)能存活下來的，絕大部分破產(chǎn)了，有一部分進(jìn)了監(jiān)牢。所以瘋子的前途大半就是這兩個(gè)，一個(gè)是進(jìn)監(jiān)牢，一個(gè)是破產(chǎn)。

中國的瘋子會不會這樣呢?我個(gè)人覺得應(yīng)該也差不多。哪里都有瘋?cè)嗽海鈬?，中國也有。所以你們要做各種各樣的地產(chǎn)，有文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，將來還有一個(gè)瘋?cè)嗽旱牡禺a(chǎn)業(yè)是大家可以考慮的。

到了今天，我們再問一個(gè)問題，以往這個(gè)模式能否繼續(xù)在中國持續(xù)下去?昨天晚上我問了一個(gè)問題，我說中國頭10名住宅房地產(chǎn)商占了市場份額的多少?大概20%到25%，前50名占了市場份額的大概50%。

我還記得大概10年前，好像是郁亮說前10名占的份額只有5%左右，今天到了25%，這個(gè)數(shù)字可不可能再往下發(fā)展下去?當(dāng)然我們也知道這個(gè)數(shù)字不是特別奇怪的，因?yàn)槭袌鼋?jīng)濟(jì)就是這樣的，一定是往這個(gè)方向走的。但是一個(gè)國家不可能讓那么重要的行業(yè)操縱在少數(shù)人手上，一定會用各種方法把這種情況改變過來。

所以我個(gè)人非常相信這個(gè)量的較量、速度的較量是過去的事，要是你今天還是保持這種態(tài)度，恐怕在未來你不容易致勝。問題是要改變的時(shí)候，什么時(shí)候改變，怎么改變?

我認(rèn)為現(xiàn)在改變已經(jīng)開始，要是你還是抱著一個(gè)量的心態(tài)、速度的心態(tài)，可能你就晚了。當(dāng)然晚改比不改還是好的，所以我奉勸各位，要是你還以為這是一個(gè)量的較量，希望你要改一改。

這里要改的話，最困難的是什么?我認(rèn)為最困難的是你自己，就是你的心態(tài)的問題，你的心態(tài)不調(diào)整過來，你是改不了的。

原因有兩個(gè)，第一，人性所及，人都不喜歡變，也不容易變，以往的20年、30年都是這樣子，你今天要改變過來不容易。第二，以往二三十年你非常成功，成功的不容易改變。但是當(dāng)大環(huán)境改變的時(shí)候，你不跟著改變的話，恐怕你也很容易被淘汰。所以內(nèi)地的住房房地產(chǎn)商，希望你們在心態(tài)上要調(diào)整自己。

為什么要心態(tài)改變呢?因?yàn)榻?jīng)營的模式一定是改變的。所以我很高興剛才聽到詩濤的白皮書中提到的一點(diǎn)，有很多不同類型的跟房地產(chǎn)有關(guān)的，有商業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。這些都跟從前的模式有基本上的不一樣。量的較量和速度的較量，在將來的模式里不一定能夠合用。

還有一個(gè)問題，你做那些東西能否賺跟以往那么多年同樣多的錢，這又是一個(gè)問題，因?yàn)槟Ｊ降母淖兙托枰胁煌墓芾矸绞?，也就需要有不同的管理的心態(tài)，你的心態(tài)改不過來就不行。

以往這5年，有好幾家公司、好幾個(gè)內(nèi)地的房地產(chǎn)商跟我說，我們現(xiàn)在要開始向恒隆學(xué)習(xí)，當(dāng)然別人向我學(xué)習(xí)是我的榮耀，但是我心里明白，他們絕對是學(xué)不來的，為什么學(xué)不來呢?因?yàn)樗麄兊男膽B(tài)調(diào)整不過來，心態(tài)調(diào)整不過來，你就不能在一個(gè)新的經(jīng)營模式里致勝，所以我就說這完全是一個(gè)心態(tài)的問題。

希望大家做一個(gè)長命的房地產(chǎn)商

我去年在這里說了一句非常不客氣的話，允許我再提醒你們一下，我去年在這里說的最后一句話是說，“”。

恐怕一年一年的過去，做到這一點(diǎn)越來越難，因?yàn)榄h(huán)境越來越改變，市場越來越逼著你必須要調(diào)整你的經(jīng)營模式，也就是要調(diào)整你的心態(tài)，調(diào)整不過來的人，恐怕就要成為市場的犧牲品。

所以我還是說去年的那句話，希望大家能夠借著心態(tài)的改變，借著經(jīng)營模式的改變，從而做一個(gè)長命的房地產(chǎn)商，做一個(gè)長命的企業(yè)家

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